資金潮+地王潮推各地房價輪動

　　進入8月，氣溫炎熱，而房價更是“高燒”未退。尤其是在資金潮和地王潮的推動下，鄭州、無錫等城市的房價已經接棒上漲。

　　房價漲幅創6年之最鄭州無錫接棒

　　國家統計局19日公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環比價格變動中，最高漲幅為5.6%，最低為下降0.3%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析，8月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個，分別比上月增加13個和6個，新建商品住宅價格環比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個，漲幅在1%以上的城市有25個。分城看，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月有所擴大。

　　易居房地産研究院據此對70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均，計算得知，2016年8月份，70個大中城市新建商品住宅價格平均環比增幅1.3%，相比7月份0.7%的增幅有明顯的提升。

　　易居智庫研究中心總監嚴躍進告訴《第一財經日報》，70城房價的簡單算術平均值在2015年5月份順利完成止跌反彈的過程，爾後保持上漲態勢。在2016年5-6月份增幅收窄的基礎上，7月份呈現持平的態勢。而8月份創下了新高，這是2010年5月份以來最高的環比增幅，即近76個月以來的最高增幅。

　　從領先城市看，房價指數明顯依然維持了二線城市漲幅領先的現象。只不過，今年3月以來的廈門和合肥榜首“二人轉”終於不再，取而代之的是中部人口大省河南的省會鄭州，8月鄭州房價環比上漲5.6%。

　　表1。三月以來房價漲幅前三名城市

　　新建商品房住宅漲幅第一漲幅第二漲幅第三

　　3月廈門5.4%合肥4.6%上海4.3%

　　4月合肥5.8%廈門5.3%南京4.4%

　　5月廈門5.5%合肥5.1%南京4.1%

　　6月合肥4.9%廈門4.7%南京4%

　　7月廈門4.6%合肥4.2%南京3.6%

　　8月鄭州5.6%上海5.2%無錫4.9%

　　“板塊輪動”是本輪房價上漲的一大特徵。在今年以來二線“四小龍”廈門、合肥、南京和蘇州因為房價猛漲相繼迎來調控政策後，房價上漲的“接力棒”再次傳到了中部城市鄭州和武漢。尤其是相比此前已經漲了不少的武漢，近期鄭州的漲幅就更為突出。

　　根據媒體報道，近期位於鄭州北大學城的一個樓盤首次開盤推出1422套房源，排號卻排到了5000多號開外，買房猶如買“彩票”中獎一樣。在搖上號後，只有120秒的考慮時間，若在選房區內120秒內沒選上房，就視為放棄選房資格。

　　在土地市場，8月18日，融創中國以25.54億競得鄭州市鄭東新區北龍湖一地塊、樓面價每平方米3.63萬元，刷新鄭州歷史上總價、樓面價雙“地王”紀錄。但就在當天不到1個半小時後，中國金茂旗下的北京覽秀城置業有限公司以總價35.1億元、樓面價每平方米3.69萬元拍下鄭東新區另一宗土地。讓融創中國的雙“地王”紀錄僅保存了1小時21分鐘，這也是鄭州今年年內拍出的第8個“地王”。

　　為了給火熱的地王和樓市降降溫，9月14日深夜，鄭州市政府在其網站挂出《鄭州市人民政府辦公廳關於促進房地産市場持續平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，鄭州樓市調控正式落地。在《通知》九條內容中，增加土地供應、網拍熔斷等關鍵詞均有涉獵。

　　其中，在土地競拍方面，《通知》規定，鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網挂報價超過50%溢價率時，網挂報價中止，採取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網挂的競買人現場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內五區及鄭州高新區土地出讓時，網挂報價超過50%溢價率時，網挂報價中止，參與網挂的競買人進行最後一次現場報價，依據掛牌須知等相關規定，確定競得人。

　　在鄭州之後，無錫、合肥、福州緊隨其後。這其中，無錫的表現頗為引人關注，過去幾年無錫樓市庫存居高不下，房價也維持在較低的水準，去庫存一度成為無錫的一大難題。不過今年4、5月之後，無錫的庫存得以充分消化，存銷比不斷走低，房價也迅速抬頭。

　　而早在今年3月、4月，外地購房者已經蜂擁進入無錫，無錫樓市的外來購房者佔比逼近50%，並繼續上升。尤其7、8月蘇州和南京紛紛收緊調控之後，購房者開發商轉戰無錫樓市，無錫樓市成交火爆，外地人蜂擁入市。

　　8月份，70個城市中，廈門取代了深圳，在同比增幅排行中位居首位，為44.3%。“實際上，大部分樓盤都不止這個漲幅了。”在廈門工作多年的肖先生去年8、9月間，曾看中島內蓮花三村的一套90平方米二手學位房，樓齡已有20多年，總價仍高達200萬。不過臨簽約前晚房東加價10萬，“咽不下這口氣沒買”，後來房東也一直沒賣，現在掛牌價已經超過330多萬了。

　　資金潮+地王潮推動房價輪漲

　　同比來看，與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有6個，上漲的城市有62個，持平的城市有2個。8月份，同比價格變動中，最高漲幅為44.3%，最低為下降3.8%。

　　表3 八月同比增幅前10位的城市增幅後10位的城市

　　城市 增幅 城市 增幅

　　廈門 44.3% 錦州 -3.8%

　　合肥 40.5% 丹東 -2.1%

　　南京 38.8% 牡丹江 -1.8%

　　上海 37.8% 包頭 -1.3%

　　深圳 37.3% 烏魯木齊 -1.2%

　　北京 25.8% 濟寧 -0.2%

　　杭州 22.2% 常德 0.0%

　　廣州 21.2% 大連 0.0%

　　天津 21.0% 唐山 0.2%

　　福州 20.4% 桂林 0.3%

　　數據來源：國家統計局

　　在廈門之外，合肥和南京兩個城市同比增幅位居二、三位。上海、深圳、北京、杭州、廣州、天津、福州也進入前十。相比之下，漲幅靠後的主要是三四線城市以及像大連這樣的二線城市。這其中，來自東北的錦州、丹東和牡丹江三個城市的房價同比均出現下降。由於經濟下行壓力較大，人口外流，這些城市的去庫存壓力仍很大。

　　中原地産首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，房價漲幅在前3月出現降溫後，再次出現明顯升溫，一方面是由於信貸繼續超發。9月14日，央行發佈8月金融統計數據報告顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住戶部門貸款增加6755億元，其中，短期貸款增加1469億元，中長期貸款增加5286億元。

　　由於個人貸款的中長期貸款當中，基本是住房按揭貸款，8月個人貸款當中的5286億元中長期貸款，佔當月人民幣總貸款的55.7%。8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎上又多增加了513億，資産潮依然洶湧。

　　另一個重要原因則是地王潮。前8月，全國賣地最多的50大城市出現了賣地面積下調，但土地成交額爆發的現象。根據中原地産研究部統計，2016年前8月，累計50大城市土地出讓金達到了1.51萬億，相比2015年同期的10022億，上漲幅度達到了51 %。

　　從50大城市數據看，土地出讓金多個城市出現了翻倍的現象，分佈有：杭州土地出讓金上漲3倍、蘇州、南京、合肥、武漢、鄭州、深圳、寧波等城市全部漲幅翻倍。

　　這其中，8月份，全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的地王高達46宗，如果計算地價超房價現象，8月可以説是將成為歷史上，地王最密集的月份。