北京迎來高端住宅置換高峰 “賣舊買新” 唱主角

　　（北京晨報 記者 武新）

　　北京迎來高端住宅置換高峰

　　今年前7月，北京高端住宅成交量出現爆髮式上漲。綜合多家機構統計數據顯示，2016年單價7萬元+高端住宅成交總量達到1499套，創五年來歷史新高。多位業內人爆料，北京迎來了高端住宅置換的高峰期，改善需求積極入市成為交易主力軍，拉動了高端住宅成交量的上漲。

　　前7月單價7萬+住宅成交創新高

　　據中原地産市場研究部和偉業我愛我家集團數據中心統計數據顯示，2016年前7月，北京單價7萬+高端住宅成交總量達到1499套，比之前歷史最高成交年份2015年同期484套多了1015套，刷新了5年來的歷史最高紀錄。值得一提的是，1499套成交量同時也超過了2012至2015年單價7萬元+高端住宅成交總和894套。

　　麗茲行豪宅研究院市場分析師鄭海燕表示，“由於北京傳統高端住宅主力戶型集中在150平方米至180平方米左右，戶型超過200平方米的傳統高端住宅並不多，再加上北京傳統高端住宅的房齡在5年至15年左右，所以‘賣舊買新’的改善需求逐漸增多。隨著北京迎來了高端住宅置換的高峰期，新增改善需求積極入市選購高端住宅，拉動了高端住宅成交量的上漲。”

　　“北京土地供應日益稀缺，催生了土地成本的不斷攀升。近三年來，北京高價地不斷增多，尤其是自去年以來地王頻現，不斷刷新區域價格。隨著這些高價地項目逐漸入市，帶動了周邊部分項目逐漸升級為豪宅，北京樓市當中單價7萬+高端住宅供應明顯增多。今年前7個月，北京共有9個7萬+高端住宅項目入市，新增供應800余套，比去年同期翻了近一倍。此類房源供應的增多促使市場成交活躍。”亞豪機構市場總監郭毅。

　　中原集團北京顧問中心高級經理靳瑞欣認為，今年我國保持了寬鬆貨幣信貸政策，讓財富階層可調動的資金量逐漸增多，從銀行、風投、股市套現的資金，都在尋求資産保值增值的渠道，而購買高端住宅成為了首選。

　　四環外高端項目最受青睞

　　來自中原地産市場研究部和騰訊房産研究院統計數據顯示，今年前7個月，北京單價7萬+高端住宅項目在售數量達到43個，其中位於長安太和、北河沿甲柒拾柒號、中信國安府5個項目位於二環以內，佔比11.6%;使館壹號院、璽源臺、盛德紫闕等6個項目位於二環至三環之間，佔比14%;駿豪·中央公園廣場、北京壹號院、萬柳書院、龍湖西宸原著、懋源釣雲臺等15個項目位於三環至四環之間，佔比34.9%;泛海國際、八斗、遠洋天著春秋、華潤萬橡府等17個項目位於四環以外，佔比39.5%。

　　“與傳統高端住宅不同的是，北京新興高端住宅從二環、三環延伸到了四環以外。這些新興高端住宅主力戶型集中在180平方米至350平方米左右，可以滿足改善需求的升級置業要求。”鄭海燕説，隨著北京四環以外高端住宅的增多，此類人群不再只關注北京二環、三環附近的高端住宅，而是將目標擴展到了四環以外。除了考慮優勢地段以外，新增的改善需求更加看重樓盤品質、戶型設計、居住舒適度等主要因素。當開發商對四環以外高端項目的産品品質、戶型設計、社區配套等方面做出明顯的改善和升級，再加上四環以外不同區域具有不同規劃優勢、獨特資源等利好方面，四環以外的高端住宅項目能夠吸引更多改善需求出手買房。

　　開發商推盤競爭加劇

　　據中原地産研究部數據顯示，今年下半年北京還會有多個單價7萬元+新盤預計上市，包括首城瓏璽、中國璽、泰禾西府大院、首創天潤西山、綠城西山燕廬等高價地項目以及懋源的朝陽孫河鄉西甸村地塊、金茂和中鐵的豐臺南苑鄉石榴莊地塊、保利和首開的朝陽孫河北甸西村地塊等新高價地項目。

　　“今年下半年，北京單價7萬+高端住宅項目扎堆入市，將會使得高端市場競爭加劇。”郭毅説，面對未來激烈的高端住宅市場競爭，單價7萬元+的高端住宅項目在産品打造上都會不遺餘力。若是能夠控制好總價，就可以對位多次改善人群，從而擴大高端住宅項目的購房需求，促使這些項目取得較好的銷量。

　　在靳瑞欣看來，部分改善需求購買高端住宅，仍然需要進行貸款，容易受到信貸政策變化的影響。下半年國家信貸政策、樓市政策等方面變化具有不確定性，所以開發商還會借助市場成交活躍的勢頭積極推盤，而不會對高端住宅捂盤惜售。“由於北京高端住宅市場供應量增長較快，而需求增長速度有限，下半年北京高端住宅成交量不會出現大幅上漲。”易居智庫研究總監嚴躍進説。