樓市瘋狂之廈門樣本：樓盤一夜間漲價萬元

　　廈門島內標桿樓盤建發央璽。

　　廈門本地居民張成現在提起他的買房經歷還覺得有些慶倖。2016年春節前，他打算買一套小房子，過年前看中一套50平方米一房，總價109萬元，當時有些猶豫，沒有立即購買。他沒有料到的是，年後再看，過了一個月價格已經漲到115萬元，他趕緊跟房東下了訂。“幸虧當時買了，我剛下定沒多久又漲了20萬，再過兩個月就買不起了”，張先生感嘆，房價從來沒有漲得這麼快。

　　據國家統計局的數據顯示，5月份廈門以分別5.4%、5.5%、6.3%的環比漲幅領漲70城的新建住宅價格、新建商品住宅價格以及二手住宅價格。如此看來，廈門等城市儼然開始接棒深圳，成了房價上漲的急先鋒。

　　樓盤銷售：只要有房子可賣，都能賣得很好

　　6月15日，澎湃新聞記者來到廈門島內標桿樓盤建發央璽。

　　據銷售人員介紹，他們是去年11月開的盤，當時的均價4.8萬元/平方米，“當時市場還沒有起來，我們的定價比周邊其他樓盤高了5000元/平方米。之後每個月加推1棟樓，價格每次小幅上漲2000元/平方米。”春節過後，廈門樓市出現明顯上漲行情，該樓盤接連開了兩次盤，每次均價都上漲了6000元/平方米，“現在的均價在6.8萬-6.9萬元/平方米，較去年11月漲了2萬元/平方米。“一棟樓50套房源，每次開都能賣完，總價在900萬-1000多萬元。”銷售人員説，他們也沒預料到樓市會漲成這樣，這一輪整個廈門的房價都普漲了30%-40%，銷售人員説，樓盤一共有500套房源，目前只剩下了52套。

　　在廈門島內另一標桿樓盤建發中央天成，銷售人員介紹説，去年11月，樓盤的均價在4.3萬-4.4萬元/平方米，經過今年年初以來的這一撥上漲行情，目前的均價在5.5萬元/平方米，“目前我們還剩下30多套房子，暫時不賣了，等著漲價，總價在800-1000萬元，30多套房子的貨值也有3個多億。如果以現在的價格開盤，一推出來肯定會全部賣完。”銷售人員説，“現在廈門沒有賣得特別不好的樓盤，只要有房子可賣，都能賣得很好。”

　　事實上，目前，廈門一手市場正面臨著新盤供應難以跟上的問題。

　　廈門市房管局一份內部數據顯示，2016年1-5月，廈門一手商品住宅共成交163萬平方米，而同期的新增供應量只有90萬平方米，呈現出明顯供小于求的局面。這使得房價被明顯推高，其中5月一手商品住宅的成交均價達到25213元/平方米，環比上漲16%，同比上漲30%。

　　在島內思明區華爾頓1275樓盤，銷售人員稱，去年3月開盤時，毛坯房均價3.2萬元，去年11月精裝修房源開盤時，均價4.2萬元/平方米，今年3月再次加推，均價再漲1萬，達到5.2萬元/平方米，目前的均價在5.7萬元/平方米，“每次開盤推100-120套，開盤至少去化8成，因為現在島內沒什麼供應量了，所以我們接下來推盤節奏會慢一點，價格肯定是會漲的，但不會像之前那麼大。”

　　類似的一幕：旁邊賣出地王后房價直接漲1萬

　　很多業內人士看來，真正拉升廈門房價的還是地王的刺激。

　　6月16日，在同安區保利參仟棟樓盤，銷售人員介紹説，樓盤去年下半年第一次開盤均價1.7萬元/平方米，今年4月22日，緊鄰樓盤的TP02商住地塊經過200多輪競拍，最終被保利以54.26億元競得，成交樓面價高達25838元/平方米，成為廈門總價地王和島外單價地王。該樓盤隨即于第二天開盤，均價直接跳到2.8萬元/平方米，“推了300多套，賣掉9成。目前我們的均價已漲至3.2萬元/平方米，預計月底就將開盤。”銷售人員説，樓盤接近翻倍的價格暴漲主要源於周邊地塊的土拍，去年1.7萬元/平方米的售價，客戶主要都是剛需，而今年漲價過後則是以改善型和投資為主。

　　在翔安區盧卡小鎮，樓盤銷售人員説，4月樓盤的均價在1.9萬元/平方米，4月22日拍出地王之後，樓盤均價直接提到2.6萬元/平方米，“價格一下子漲這麼多，客戶肯定不可能像之前那麼搶房，但提價之後市場接受度還是可以的，開盤去化率能有70%-80%。”

　　克而瑞福建區域總經理張子吉表示，雖然廈門樓市從春節後就開始出現上漲行情，但真正的行情轉變是在4月底。

　　4月22日保利加冕廈門的總價地王與島外的單價地王后，一下子把島外樓面價從1.5萬元/平方米拉升到2.5萬元/平方米的高位，廈門各樓盤紛紛大幅漲價。“該地塊所在的同安本身和廈門的區隔就非常強，不像其他區域和廈門有那麼強的緊密性，在這麼一個區域拍出這麼高的樓板價，很是瘋狂，當時周邊的房價不過1.7萬-1.9萬元/平方米，麵粉大大貴過麵包。”

　　張子吉説，土拍後的那一週，廈門有10個樓盤開盤入市，少的漲價5000-6000元/平方米，多的漲價1萬元/平方米，一下子就把全廈門的房價拉升起來，這也是5月廈門房價領漲全國的主要原因。

　　據廈門市房管局內部數據，4月廈門一手新盤成交套數為4871套，達到今年以來的最高值。

　　廈門金都海尚副總經理李偉也是同樣的觀點，廈門從去年10月開始，整體市場就開始出現上揚，當時的主要原因是買房落戶政策將於12月31日截止，所以市場出現趕末班車行情，開盤的樓盤基本都是日光。到了今年1、2月份市場出現一個下滑，3月份放出即將土拍的消息，這對廈門樓市的影響是非常大的，因為當時廈門的各大房企都十分缺地，迫切希望增加土地儲備。等到4月22日同安環東海域拍出地王，整個廈門的房價一下被拔高，島外的均價從2萬元/平方米左右，拔高到2.7萬-2.8萬元/平方米，甚至3萬元/平方米，島內從原先的3-4萬元/平方米，飆升到5-6萬元/平方米，“土拍的當天晚上，周邊樓盤多的漲價1萬，少的漲價3000元，我們的項目漲了7000元/平方米。”李偉説。

　　廈門樓市價格進入532格局，即島內5萬元/平方米，海滄、集美3萬元/平方米，同安、翔安2萬元/平方米。“這原本是市場4、5年才能走過的路，現在提前來到了。”李偉有些感慨。

　　瘋狂的炒房客：幾小時轉手都能賺錢

　　從年初到現在，85後廈門姑娘丁莉（化名）已經“倒騰”了20多套房子，是個不折不扣的炒房客。

　　“都是快進快出，週期只有10幾20天，甚至幾個小時。”丁莉説，由於一手房開發商那裏賺差價繞不過去，她只炒二手房，“在仲介那裏收房子，約好價格，付個定金，如果房東對資金有要求，就付個房價的10%-20%，然後再找下家，加價轉手。我從房東那裏拿房子，只做公證，不過戶。找到下家後，下家直接跟房東過戶。”丁莉説，由於是快進快出，她的利潤空間在10%，不過廈門房價基數高，一套小戶型總價300萬元的房子，倒騰一下就可賺30萬元，如果對利潤要求不高，幾個小時就可以轉手，“目前我手上還有5、6套房子，都是島內的，總價在400-500萬元，經過年初以來的價格瘋漲，現在的房價水準已經很高了，所以我打算儘快拋出去。”對於後市的判斷，丁莉認為，也許短時間內，廈門的房價仍然會上漲，但最終還是會跌下去的。

　　與合肥一樣，除了丁莉這種職業炒家，房價的暴漲讓離這個行業近，手頭有點資金的人都加入了炒房大軍。

　　劉建（化名）房産廣告代理商，也兼職炒房，“我和朋友一起包銷了5、6套房子，都是島內的，單套總價400多萬元以上，4月份收的，5月份全部出手，賺了10%多。”劉建説，他也是從房産仲介或者開發商那裏拿到房子，談好價格，給後者幾十萬元的定金，然後包銷，保證在一定期限內賣出，如果賣不掉就自己買下，自己再找下家，加價賣出。“不過現在手上已經沒房子了，經過半年的瘋漲，現在廈門的房價已經很好了，炒房存在風險。”

　　“現在廈門有相當一部分人都在炒房，這些炒房人動員房東賣房，房東會説自己不知道市場行情，比如一套房子叫價400萬元，炒房客會説400萬太低，我給你賣420萬元，於是就將這套房子簽下來，付給房東10萬或者50萬元的定金，然後炒房客自己來賣，他賣的時候就是450萬、480萬元了。”廈門市房地産仲介行業協會副會長王崎介紹説，這些炒房客對廈門原本已經火爆的樓市起到了推波助瀾的作用，“炒房客也是在賭，因為他向房東保證在一定時間期限內賣掉，有的本身就是房産仲介的炒房客會把整個片區的二手房全簽下來，這樣市面上就沒有其他房源在賣了，那麼他壟斷了房源，他説多少錢就是多少錢。“

　　投資甚至已經不分資金量。廈門的計程車司機小楊説，2008年3個一起開計程車的河南老鄉約他合買島內一套單價1.2萬元/平方米的房子，他嫌貴，沒敢參與，結果這套房子於今年3月出手，單價5萬元/平方米，100多平方米的房子賺了將近400萬元，想想真的好後悔。

　　開發商都看不懂：泡沫嚴重，很多客戶“不是剛需”

　　面對眼下這撥樓市行情，有開發商連稱“看不懂”，廈門某房企負責人稱，眼下的廈門樓市太瘋狂了，連同安那麼偏僻的地方，樓板價竟然拍出2.58萬元/平方米，麵粉加工大大貴過麵包，“用什麼來支撐那個價格呢？我自己一直搞不明白。從理性角度説，不應該再漲了，有些過頭了。”該負責人説，與深圳、上海等一線城市相比，廈門的經濟總量、每人平均收入都是偏低的，與目前的高房價並不匹配，“對未來的市場走勢，我不看好，泡沫嚴重。很多客戶都是2、3套房子甚至更多，他們不是剛需，而是投資客。”

　　王崎稱，廈門樓市歷來都沒有出現過暴漲暴跌，但今年年初到現在，整個樓市一下漲了30%-40%，成為了全國的焦點，主要問題還是集中在土地供應上。

　　王崎表示，雖然島內已經無地可供，但島外還有大量的空地沒有開發出來，但政府因為拆遷難、徵地難，表現得較為無能為力。此外，與一線城市一樣，廈門也是一個人口凈流入很大的城市。頂著“旅遊城市”、“宜居城市”的光環，廈門光在福建省內就很受認可，省內的漳州、泉州、龍岩、三明等地的人都會來廈門買房，“在2015年之前，60%的房子都是外地人買走的，這些人並不住在廈門，可能這其中會有20%的人會因為兒女上學、老人養老而留在廈門，那至少還有30%-40%是純投資的。”王琦説。

　　集美大學房地産研究所所長李友華認為，較之國內同類城市，廈門地理環境優越、公共資源配置較好、土地稀缺且近年來商住土地供應偏緊、人口凈流入量大。近年來土地供應偏緊導致地價和房價雙重上漲，抬高了市場預期。此外，廈門人口吸附能力較強。據2014年最新統計資料顯示，廈門常住人口總數425萬，凈流入人口220萬。綜合近十年廈門人口數量及增長速度，可以得出廈門人口複合增長率為6.57 ，根據人口向上增長趨勢，以複合增長率計算，未來三年廈門常住人口將突破500萬，這可能意味著市場會有後續支撐。