北京上半年樓市三大熱源

　　6月將過，北京房地産市場今年上半年表現也都有了定數。日前，多家房地産分析機構都發佈了1-6月北京房地産市場盤點報告。雖然各家統計數據略有出入，但整體來看，土地市場維持高熱導致新房成交高端化趨勢加深；二手房市場成交觸頂回落；商住房市場火爆上漲已成為上半年北京市場的三大趨勢。

　　土地高燒推動新房豪宅化

　　此前多年，業界總將土地市場形容為躲在樓市背後的隱形推手。在各界都不斷將房價高企的成因歸咎於土地成交價格過高的背景下，今年上半年，北京的土地市場明顯放慢了節奏。

　　根據北京市國土局官網公開數據顯示，上半年，北京已成交涉及住宅性質土地僅7宗，比去年同期減少將近一半。即便如此，多位分析師對於上半年北京住宅土地市場仍然用“持續高熱”來形容。究其原因，主要由於上半年成交的涉住宅性質用地屢次創下地塊所在區域樓面價新紀錄。“以往罕見的‘麵粉貴于麵包’的現象在北京已經開始趨於常態化。”中原地産首席分析師張大偉表示。而北京商報記者也進一步統計發現，雖然今年上半年，北京成交涉及住宅性質用地同比減少了四成多，但成交總額卻仍高達209.71億元，同比僅下降了一成左右。

　　業內表示，土地頻繁高價成交還勢必會抬高人們對於同期新房成交價的預期。中原地産研究部統計數據顯示，截至目前，今年北京新房成交單套總價在300萬元以內佔比僅為46.8%，而去年同期，這類住宅成交佔比還高達61.1%，總價高於1000萬元的新房成交佔比更是高達11.1%，同比增長5.3個百分點。

　　二手房觸頂回落

　　相比土地、新房市場，北京的二手房成交卻在上半年經歷了更為“坎坷”的命運。

　　對於走勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉這麼描述：自3月全市二手住宅網簽量到達頂點之後，市場已經連續兩個月降溫，進入6月以後，降溫幅度出現明顯擴大。甚至有業內人士將北京現階段的二手房市場熱度形容為正歷經“斷崖式下跌”。

　　數據顯示，6月第二周，北京二手住宅成交量僅1887套，網簽量環比降幅高達61.2%，達到今年以來的最低水準。但就在3個月前，3月中上旬的北京還曾出現過周網簽量7721套的成交高峰，月總網簽量高達32009套，環比上漲111.3%，相比之下，現在的周均成交量幾乎相當於當時日均成交量。

　　對此，鏈家研究院李巧玲分析表示，從供給端來看，隨著3月購房需求大量釋放，消費者也在進一步回歸理性，入市需求的持續減少，導致價格的博弈空間有所增大，“二手住宅市場均價回落一方面是由於結構性因素導致，另一方面也説明市場正在回調”。

　　對於後市，胡景暉預測，未來北京二手房市場交易量還將持續走低，而價格也可能將逐步止漲，部分區域的部分樓盤或將迎來價格的回落。

　　商住市場政策性火爆

　　近期，商住房成交情況再次成為公眾關注的焦點。由於受到各項政策及相關傳言的影響，上半年，北京商住類房屋成交起伏明顯。但即便如此，有機構公佈的數據顯示，截至目前，今年北京商住市場刷新了歷史成交紀錄，簽約套數已突破3萬套，並首次出現商住類房屋簽約數量超過一般住宅的情況。

　　而據亞豪君岳會統計顯示，自6月6日門頭溝暫停商住房網簽起，9天時間北京商辦類産品共簽約87.55萬平方米，簽約貨值高達227億元，相當於正常月份的全月成交量。亞豪機構市場總監郭毅認為，雖然最終北京市住建委出面辟謠，但這幾輪傳言刺激集中成交，使得商住市場出現重大突破。

　　張大偉分析稱，商住房産生的主要原因是一般住宅房源的稀缺、高端化，疊加土地供應結構郊區化以及商業辦公類需求不足。因此，有專家表示，除通州外，目前北京其他區域此類房屋成交價格相對平穩，從供應量看，根據土地供應結構預測，商住房的潛在供應量甚至可能會超過商品房。而張大偉表示，國家最新出臺的租賃政策有利於商住房的去庫存，可能會推動部分庫存的商住房轉入租賃市場。（蔣夢惟）