房天下線上現“帶病”房源 線下10%門店未備案

　　滿心歡喜地通過仲介看好房、簽好合同後，購房者萬萬沒想到，幾個月後，等來的卻是房屋被查封的噩耗。

　　事情得從去年12月份説起。

　　去年12月，北京的王鑫（化名）在搜房網房天下網站（以下簡稱“房天下”），看中了一套位於北京市豐台區珠江駿景園北區的二手房，隨即前往該房屋附近的房天下西羅園珠江駿景店（線下門店）了解情況，並於12月14日，在該門店與房東吳某、房天下簽訂了房屋買賣合同、房産經紀合同等。

　　看似順利的房屋交易在春節前後出現磕絆：先是房屋核驗未通過，而後又在過戶的前幾天，得知該房屋已被法院查封的資訊。

　　不甘心的王鑫展開了維權，並對房天下這家房地産家居行業領先的專業網路平臺産生了不少質疑：房天下網站上發佈的房産資訊是否真實？房天下的線下門店是否都有房産經紀資質？是否經過備案？交易流程是否合規？

　　6月18日，法治週末記者以看房者的身份來到房天下西羅園珠江駿景店，與接待記者的王姓工作人員交談時順便提到了王鑫在該門店的遭遇，對方表示“對這件事情不了解”；此外，法治週末記者曾多次撥打房天下公關部門侯姓負責人的電話，但無人接聽。

　　公開資料顯示，房天下隸屬於搜房控股集團，自2015年開始，從之前單純的媒介資訊平臺向交易平臺、金融平臺轉型，其在北京的實體公司為北京存房房地産經紀有限公司，該公司經營範圍包括從事房地産經紀業務等，公司註冊地址為北京市通州區翠景北裏1號樓2303室。

　　6月17日，法治週末記者前往該公司的上述工商註冊地，只見房屋大門緊鎖，玻璃門上貼著“籌備中”字樣。記者詢問該樓內其他公司工作人員得知，房天下確實曾在此辦公，但今年初時已搬離。

　　未經工商登記就開業

　　北京市企業信用資訊網資料顯示，涉事的房天下西羅園珠江駿景店，工商註冊登記為北京存房房地産經紀有限公司豐臺南三環中路分部（以下簡稱“北京存房豐臺南三環中路分部”），成立於2015年12月29日，稅務登記日期為2016年3月24日。

　　“我買房時，和房天下的《居間服務合同》是在2015年12月14日就簽了。”王鑫説。

　　公司還沒成立，就開始了仲介服務？根據我國的城市房地産管理法，設立房地産仲介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業；未取得營業執照擅自從事房地産仲介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産仲介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。

　　對於在公司成立前就已經開展仲介服務的情況，6月13日，法治週末記者撥打該公司工商登記的經營地址聯繫電話，但電話提示音為“歡迎致電中國指數研究院”，且無人接聽。

　　“一般來説，合同自各方簽字之日起生效，仲介公司及其員工是否有資質，不會影響買賣雙方的房屋交易合同的效力。但若仲介公司無相關資質，可以根據具體情況要求其返還仲介服務費用、賠償相應損失。”三晉律師事務所律師高萬國對法治週末記者分析道。

　　據王鑫介紹，該房屋的成交價格為485萬元，事發前王鑫已實際支付324萬元，包括給吳某的房屋交易定金20萬元、給房天下的仲介費4萬元和為辦理過戶手續交付的近300萬元房款（此房款已進行資金監管）。

　　而王鑫的遭遇並非個例。房天下門店未經工商登記、就進行房産經紀的行為已是“慣例”。

　　公開資料顯示，房天下因上述問題受到的行政處罰已有兩次。例如，北京市工商局豐臺分局3月份作出的行政處罰決定書（京工商豐處字〔2016〕第66號）指出，因房天下自2015年11月6日至2016年1月18日，在北京市豐台區北甲地10號院商業樓首層東向西第一、第二間門臉，未經依法登記設立分公司，從事房地産經紀業務的經營活動，被處以罰款19900元，並責令辦理工商登記手續。

　　網簽資格存瑕疵

　　從2007年7月1日起，凡經過經紀公司買賣存量房（包括二手商品房、已購公房、央産房）必須實行網上簽約和資訊公示制度。

　　“網簽主要是預防‘一房多賣’情況發生，讓房地産交易更加透明。按照相關規定，買賣雙方通過房地産經紀機構居間、代理達成交易的，需由房地産經紀機構進行網簽，只有經過備案的房産經紀機構才具備網簽資格。”房地産分析師方偉向法治週末記者介紹。

　　記者在北京市建委網站的房地産經紀機構查詢中發現，北京存房豐臺南三環中路分部的備案證明號為豐經紀（2016）第0016號，初始備案時間為2016年3月21日。

　　按照王鑫的説法，其跟房天下簽訂網簽授權委託書的時間是2015年12月14日，網簽的時間是在今年初，“這麼看，這家門店當時也是沒網簽資格的”。

　　事實上，在房天下，不具備網簽資格卻已經開展相關業務的門店，也並不止西羅園珠江駿景店一家。

　　工商登記資訊顯示，北京存房房地産經紀有限公司的分支機構有50多家，而在房地産經紀機構查詢中，該公司已備案的分支機構只有44家。換句話説，這些門店中不具備網簽資格的超過1成。

　　那麼，既然門店沒備案沒有網簽資格，王鑫想買的這套房屋的網簽，又是如何通過的呢？

　　“很多房産仲介公司採取由總公司統一網簽的模式，某一門店沒有網簽資格，仲介人員可以將客戶帶到另一家有網簽資格的門店完成網簽。房天下可能採取的也是這種方法。”方偉推測。

　　網站發佈資訊前未核驗

　　根據北京市建委和北京市國土資源局聯合發佈的《關於做好存量房源核驗工作有關問題的通知》，從6月1日起，北京市全市範圍內的二手房交易須先申請核驗房源真偽。

　　也就是説，擬上市交易的房源，須先由區縣房屋行政主管部門根據房屋登記簿或權屬檔案核查確認房屋物理狀況、權屬資訊等，核驗通過並賦予唯一核驗編號後，方可在服務平臺進行房源發佈、網上簽約、轉移登記等後續手續。房地産經紀機構不得發佈未經核驗的二手房房源資訊。

　　事實上，該項規定自2013年4月1日起，就已在西城、海淀、豐臺、石景山等11個區縣實施。

　　“去年12月，我在房天下網站上看到的這套房源資訊裏，並沒有權屬情況的説明，而房源核驗也是在簽訂房屋買賣合同以後才進行的。”王鑫告訴記者，“春節前，房天下仲介人員告訴我房源核驗未通過，但沒説明原因，後來又進行了第二次核驗才通過。”

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴法治週末記者，房源核驗的目的是保證交易房源的真實性，需要房屋的房東、門店、仲介人員負責。

　　因為房源核驗最終通過了，王鑫並沒有對房屋的權屬性質産生懷疑。

　　“直到3月，還差兩三天房子就要辦理過戶了，我才知道房子此時已被溫州某法院查封。”王鑫無奈地説道。

　　二次抵押被隱瞞

　　記者在王鑫提供的《房地産經紀服務事項告知書》中注意到，交易房屋狀態為“有抵押”，抵押權人為 平安銀行 。

　　“欠銀行的貸款賣家已找擔保公司還清了，銀行的抵押權在房屋過戶前也解除了。”剛開始，王鑫琢磨不透突如其來的查封是何原因。

　　再三追問下，王鑫得知：在核驗時，房天下工作人員才發現該房還存在二次抵押狀況，也就是説，除了平安銀行享有房屋的抵押權外，還有另外一個債權人也享有該房屋的抵押權。而這次查封是由吳某的其他債權人（非抵押權人）起訴賣家後申請法院的財産保全。

　　“我問房天下工作人員為什麼不告訴我還有其他抵押情況，一開始，他們還承認在第一次核驗未通過時，才發現房屋與吳某描述的情況不一致，吳某在簽合同時使用的房本為假房本；第二次核驗時，吳某拿出了真房本，於是房源核驗通過了，工作人員也就沒説。但後來他們就不承認了，説也不知道這種情況，是被吳某騙了。”王鑫有些氣憤，“一般來説房屋有銀行貸款是正常的，但如果還有二次抵押，説什麼我也不會買的。”

　　法治週末記者在王鑫與房天下簽訂的《居間服務合同》中注意到，合同約定：“丙方（房天下）在提供居間服務過程中如實向委託人陳述其所獲知的關於交易房屋的相關資訊，不得有隱瞞和誤導。但基於丙方對交易房屋及交易對象的資質情況，只進行形式審查。”

　　按照合同法的相關規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實相告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

　　“居間人應當確保其提供資訊的真實性，若未盡必要審查義務，致使房屋買受人受損，應承擔相應賠償責任。當然，居間人在故意的情況下，才承擔賠償責任。”高萬國指出。

　　嚴躍進則表示，如果房屋存在抵押情況，房屋交易必須徵得抵押權人同意，否則交易本身是無效的。居間人沒有按照盡職調查的要求去核實房源資訊，也應該承擔相應責任。

　　法治週末記者注意到，此前鏈家曾因隱瞞真實資訊、誤導消費者購買處於抵押貸款等狀態的“帶病”房屋而被上海市建委調查，相關門店被上海市房地産交易房地産交易中心暫停網簽。

　　王鑫告訴記者，他已經多次跟房天下溝通，但目前還沒收到妥善的解決方案；而對於房東吳某使用假房本的詐騙行為，他也已經向公安機關報案。

　　來源：法治週末