北上廣深二手住宅交易量遠超新房

　　二手房市場火熱 須警惕炒地炒房

　　房地産業進入了基數大、增速低時期，市場也從以新房交易為主轉向新房、二手房市場同步發展

　　基於對總體供需平衡的判斷，應警惕近一段時間以來房價地價在一些城市快速上漲可能蘊藏的風險

　　5月份前3周的數據顯示，北京市新建商品住宅網簽5130套，二手住宅網簽14202套，二手房網簽數相當於新房的2.7倍。中國指數研究院統計，今年前4個月，北京、上海、深圳的二手房成交面積分別為新房成交面積的3.5倍、2倍和2.3倍。北上廣深一線城市的二手房交易量已經遠遠高過新房交易量。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉認為，從一線城市來看，市場總成交二手房的佔比應該達到了80%左右，所以説已經進入了絕對的存量時代。但如果從全國範圍內來看，現在全國新房的住宅銷售面積還遠高於二手住宅的銷售面積。從全國來説的話，還不是一個存量的時代。

　　不管房地産市場是否進入了存量時代，有一個事實應該認清，即從總體而言，我國房地産已經實現了供求平衡。在國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松看來，2013年是房地産市場的轉捩點，到2013年，我國城鎮人口戶均擁有住房1.0套，中國房地産市場總體進入供求平衡的階段。

　　在這種背景之下，城市間分化卻十分明顯。一線城市總體呈現供不應求，使得房價一直處於高位運作狀態。而一些城市供給過剩，處於漫長的去庫存過程中。

　　住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為，房地産業高速增長時代已經過去，進入了基數大、增速低時期，市場也從以新房交易為主走向新房、二手房市場同步發展，未來更主要的可能面臨存量房市場。鄧鬱松説，供求基本平衡之後，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求。

　　二手房交易火熱對市場有何影響？秦虹認為，房地産行業將從趨勢性機會轉變為結構性機會，其中包括以快週轉、成本控制和産品創新為核心的傳統住宅開發；改造升級和管理提升為核心的存量房再開發。同時，租賃市場將會更加發達和繁榮。此外，仲介服務不斷創新並日益發達，以及為二手房市場的交易和轉讓所支撐的一些大量的金融服務都會産生。

　　同時，基於對總體供需平衡的判斷，應該警惕近一段時間以來房價地價在一些城市快速上漲可能蘊藏的風險。因為房地産已經結束了高速增長時代，機會不再“遍地都是”。新建商品住宅在一些城市的過度增多以及當前“麵粉貴過麵包”的狀況或許會使一些城市的市場面臨高風險。

　　房地産本身具有投資屬性，然而讓投資投機性需求過多進入房地産市場，不利於實體經濟的發展，也不利於地方財政擺脫對土地財政的依賴。因此，面對當前房地産去庫存的主要任務，要警惕房價在一些城市過快上漲的風險，不能通過加杠桿去庫存，不宜進行大力度刺激。必須遏制投機資本“炒地”“炒房”之風。(經濟日報記者 亢 舒)