高價地頻出拉響樓市過熱警報 入市難度成最大疑問

　　高價地頻出拉響樓市過熱警報：一二線城市地價屢被刷新

　　房地産市場的火爆，除了表現在房價上，還體現在地價上。截至目前，今年拍出的地王數量已經超過70宗。不少業內人士表示出擔心，房價不可能一直暴漲，“地王”製造者很可能要為自己的行為付出代價。

　　發燙的土地市場

　　5月18日，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮一塊住宅用地，保利地産最後以54.5億元競得，溢價率295.8%，實際樓面價為55707元/平方米，這意味著每平方米的保本售價接近8萬元。而周浦地區目前均價在4萬元/平方米左右，新房最高不超過4.8萬元/平方米。

　　今年以來，一線城市以及樓市成交火熱的二線城市土地價格被不斷刷新。5月13日，南京出讓7宗土地，50余家房企參與競拍，全部地塊總成交金額約為249億，其中三宗地成為地王，包括一個總價地王、一個單價地王以及一個區域地王。4月上旬，蘇州拍賣的13宗地塊創下平均高達200%的溢價率，刷新了3個區的成交價紀錄。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%……土地市場已經熱得發燙。

　　根據克爾瑞研究中心報告，今年以來，重點城市總價、單價地王已經超過70個，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60個地王。

　　值得注意的是，在這一輪拿地潮中出現了不少民營企業的身影。“這些公司的實力和當年的央企不可同日而語，一旦資金信貸收緊，房地産市場恢復調控，他們是否能扛得住要打一個大大的問號。”有業內人士表示出擔心。

　　入市難度成最大疑問

　　在接下來的兩年，開發商以何種方式將這些地王項目推入市場，並被市場所接受成為最大疑問。不過，有一點可以肯定，價格必然不菲。

　　從以往情況看，開發商會絞盡腦汁提高産品的溢價能力。上週末，位於瀋陽和平區西塔商業街的瀋陽001號重點地産項目One World世界城開盤，均價每平方米接近2萬元。作為2013年的“地王”項目，為體現它的與眾不同，開發商不惜重金，打出世界上最大的智慧家居社區的概念，並請來韓國明星金秀賢作為項目代言人。而售樓處也是國內首家無樣板間、無沙盤、無模型、無紙質樓書、無DM單的純數字化項目售樓處。

　　在5月20日舉辦的東北城市轉型與房地産發展論壇上，中國房地産業協會原副會長朱中一表示，以往我國房地産業靠單一土地增值形成價值鏈的傳統開發模式、投資模式、運營模式正面臨著失控與顛覆。

　　然而，這樣的融合和創新能否匹配其高昂價格，是否能被市場接受，也成為不少業內人士心中的疑問。“該項目周邊的樓盤價格只有它的一半，而根據國家統計局的數據，4月瀋陽新建商品住宅均價才7009元/平方米。”一位分析人士認為，瀋陽當地的購買力水準和高凈值客戶數量支援One World世界城的發展可能略顯吃力。

　　本版撰文

　　北京晨報記者 楊奕

　　■專家觀點

　　土地市場加杠桿更加危險

　　“最近拿地王的房企，邏輯都是慢慢熬個三五年。如果熬得起，誰也不會在乎自己是不是擊鼓傳花的最後一棒，時間可以換空間，今天房地産已經真正成為大鱷們的遊戲。”對於近期土地市場的瘋狂，易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱如此表示。不過，新城控股副總裁歐陽捷卻認為，“輪流坐莊是不現實的，給別人抬了轎子，可能讓自己吃不了兜著走，最終地王解套還是要靠供求關係。”

　　經濟學家馬光遠也表示，儘管一些開發商在拿地時不差錢，但相當一部分開發商的資産負債表並不好看，“瘋狂拿地，是在下很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出地王，然後助推周邊的房價，從而實現全面解套。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，在住房已經告別短缺的情況下，一旦房價預期逆轉，市場調整，則意味著開發商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險。”對於後市，馬光遠認為，房地産市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場暴漲不可持續，“一些地王製造者很可能要為自己的行為付出代價。”