商品房銷售量價齊升 非重點城市去庫存壓力仍較大

　　國家統計局14日公佈了2016年1-4月份全國房地産開發投資和銷售情況。數據顯示，1-4月份，全國房地産開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1-3月份提高1個百分點。專家表示，房地産開發商投資意願增強，銷售市場持續升溫，房地産去庫存取得初步成效，整體趨勢向好。

　　投資數據好于預期

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，全國房地産開發投資數據好于預期的原因有三：一是2015年各月基期值較低；二是供給側改革在持續，房地産投資的反彈要領先其他行業，此類投資也和房企近期資金回籠等態勢有關係；三是營改增等政策，實際上體現了較好的稅費減免導向，使投資積極性提高，尤其是信貸成本接近歷史底部水準，這些都會促使房地産企業投資成本降低。

　　明源地産研究院副院長劉策表示，投資指標的變化綜合反映了開發商對市場行情的前瞻性判斷，意味著開發商對後續市場行情看好，投資意願和投資信心都在逐步恢復和提升。這是好勢頭，尤其在目前經濟下行壓力仍然很大的情況下，房地産投資企穩並回升，有助於經濟企穩，緩解經濟下行壓力，為經濟轉型和改革創造更好的條件並提供更多的時間。

　　“但分區域來看，房地産投資也出現分化情況。”劉策認為，根據數據，中部地區增速明顯高於東部地區和西部地區，説明除了沿海一線城市外，中部地區等二線城市重新成為開發商“狩獵”領域，投資熱點也從一線往二線傳導。房地産開發企業在二線重點城市、熱點板塊加緊了土地儲備，銷售向好城市的房企加快了項目開工和施工進度，預計二線城市未來在成交量價方面會有更好表現。

　　民生證券研究院固定收益組負責人李奇霖表示，主要二三線城市庫銷比已低於上輪新開工企穩週期2012年7月時的水準。房企在主要二三線城市補庫存意願強烈，由於二三線城市投資佔比更大，二三線城市投資企穩將持續帶動全國房地産投資企穩回升，考慮到下半年低基數特徵，保守預計全年房地産投資高點突破10%。

　　去庫存取得初步成效

　　國家統計局投資司高級統計師李皎表示，隨著銷售市場持續升溫，房地産去庫存取得明顯進展。4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續兩個月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米，並低於去年末的規模。

　　劉策認為，商品房市場銷售升溫，説明去年中央定調的去庫存政策取得了初步效果，量價齊升也有助於改善市場供需關係，減輕後期去化壓力。售價提升有助於穩定市場預期，提升購房者購房意願，也有助於改善開發商現金流，降低負債壓力，有助於前端投資與新開工信心的恢復，對供需兩端均有積極提振作用。

　　從庫存數據看，衡量現房指標的待售面積出現了下滑，這和目前一二三線城市市場交易活躍等態勢有關係。嚴躍進認為，對此類城市而言，或已存在補庫存需求，尤其是二線重點城市。部分城市庫存規模雖然大，但一些地段好的樓盤基本上得到了去化，所以市場交易會呈現較好態勢，庫存數據背後的壓力也相對要校

　　李皎表示，當前城市分化依然是需要關注的主要問題。1-4月份，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。4月末，重點城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬平方米，比去年末減少397萬平方米；非重點城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬平方米，但比去年末增加1233萬平方米，去庫存壓力依然較大。