房地産增長黃金期已過 房價大幅上漲已結束

　　民生證券首席經濟學家邱曉華日前在深圳創新發展研究院就2016年中國宏觀經濟走勢發表了演講。在談到當前的房地産問題時，他表示，雖然房地産增長時期還沒有結束，但是黃金期可能已經結束了。房價上漲趨勢也還沒有結束，但是大幅上漲的趨勢，或者是暴利期已經結束。

　　邱曉華指出，從房地産的發展形勢來看，只要工業化、城市化、人口增長這三個趨勢沒有結束，中國的房地産就依然還處於增長期，只是增長率在回落，而不是進入到增長率由正轉負的長期趨勢。從房價的角度來看，主要是因為基本的消費需求依然還比較強烈，改善性的消費需求還更強烈，投資投機性的需求受到了抑制，因此，這樣一個角度來看它還會推動房價上漲。但是房價暴漲暴利的時期已經結束了。一方面，房地産的成本已經大幅上升，它的利潤空間也被成本擠掉了一塊；另一方面，各項政策的完善也相應地壓制了一塊價格的上漲和暴利的獲得，特別是未來隨著房産稅的出臺，一定會極大地抑制投資、投機型的住房需求。因此，也會對這一塊漲價的壓力有一個明顯的抑制。

　　邱曉華認為，未來房地産的變化，會隨不同的區域、不同的經濟發展水準、不同的居住環境，而發生差異性變化，一線城市房地産總體上還是處於供不應求的發展狀態，所以漲價壓力始終存在。對於三四線城市來説，目前是供大於求，全國7億多待銷售面積大多數都集中在三四線城市，他們是需求遠遠跟不上供給，而未來來看，需求也不會明顯增加，因為對三四線城市而言，經濟發展的恢復程度，經濟發展未來的增長點遠不如一線城市，遠不如條件更好、産業更集中的城市。所以未來更多的會在一線城市、二線城市形成更好的一種發展局面，但是三四線城市可能會繼續面臨困難，不會發生很快的變化。

　　對於房地産什麼時候會結束增長，房價什麼時候會真正轉入下降？邱曉華認為，工業化、城市化、人口增長，這三個趨勢結束之後就會發生變化。“這三個趨勢什麼時候結束？我估計大約需要5—10年。5—10年之後中國的工業化大致完成，城市化也接近了一個相對穩定的水準，中國人口也由增長轉為下降。”(關新)