廣州老城區房改房業主換房升溫 電梯樓價格漲幅高

電梯樓價格漲幅要比樓梯樓高

　　廣州二手房市場成交活躍，其中改善型買家較為普遍，也因此帶來電梯樓的量價齊升，部分區域的電梯樓價格漲幅是樓梯樓的3~4倍。在老城區出現年齡在50歲以上的業主換房忙的現象。市場人士認為，目前樓市政策支援改善型買房，高齡業主換房更利於提高生活品質，而且電梯樓升值空間也相對更大，建議有需求的業主可考慮現階段進行換房計劃。

　　文、表 廣州日報記者 林琳

　　4月上旬，廣州二手房市場成交活躍，中心城區樓齡較新的電梯房最受買家的關注和追捧。搜房網廣州二手房電商商圈經理甄欣介紹，對比去年年底，員村板塊電梯房均價的漲幅在5%~15%之間，最受買家關注的小區如東方新世界等漲幅甚至可以達到20%。相比之下，樓梯房的價格則比較平穩，漲幅在5%左右。

　　房改房業主

　　樓梯樓換電梯樓

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪從市場發現，改善型買房中有相當一部分是房改房業主換房：“例如在越秀區、荔灣區一些樓齡較舊的樓梯樓業主，大多為年輕時單位所分的房改房，目前正是考慮換房的時候。”她告訴記者，大部分業主目前年齡在50~70歲。

　　中原地産中山八路分行高級營業經理歐陽彩雁表示，中山八路一帶樓齡較長的樓梯樓較多，這些樓多屬於煙廠、針織廠、銅材廠、電網公司的職工宿舍，但目前業主年齡已高，對於7、8、9樓業主來説，沒有電梯，上樓很不方便，因此目前大概有一半以上的業主考慮在周邊或者近郊換電梯樓。

　　據了解，在赤崗一帶房改房業主置換的比例大概在七成左右，業主多為珠江啤酒廠、捲煙廠、航道局的職工，購買這些房改房的客戶多來自於一些資金實力相對有限的新廣州人。

　　賣房改房

　　為支援下一代買房

　　中原地産大沙頭三馬路分行營業經理葉景生認為，45歲以上的業主，一般為一些國企或事業單位的員工，家中一般有1套或兩套房物業，買房動機主要有以下這幾方面：一，將較舊的樓梯樓一賣一買，置換成附近較新的電梯樓，在東湖片區佔比大概在四五成；二，將樓梯樓放賣，在近郊買更為便宜，但面積更大、環境更好的電梯房，大概佔比在兩成左右；三，三四成業主放賣是將物業出售，換為現金支援兒女買房等等。

　　房改房換房Tips：

　　據了解，目前廣州的房改房一般是上世紀八九十年代的房子，2003年是最後一批，需要再繳納1%的土地補償金後才能在市場上像商品房一樣交易。因此未換成商品房的房改房面積都為套內面積，需要換算成建築面積進行交易，套內面積上需要增加10.8%的面積，以免業主以套內面積低總價放賣。

　　據中原地産大沙頭三馬路分行營業經理葉景生提醒，交易時，即使房産證上只有業主夫妻雙方一人的名字，但也需要夫妻雙方一起到房管局辦理手續，若夫妻一方已經離世，另一方需要先到公證處辦理繼承公證，並更新房産證後，再進行交易。另外，房改房初次交易時，還要提供向單位繳納繳款明細表，以證明從單位買該房，如果丟失，需要到房管局繳納60元費用，進行調檔。

　　甄欣介紹，房改房的交易和商品房還是有些許不同，主要體現在稅費上：“如果不是唯一住房，業主需要交納相當於成交價1%的個人所得稅（唯一住房則免交）。”此外，房改房交易與商品房最大的不同便是需要補足土地出讓金和公攤費用。土地出讓金按照該物業評估價的1%徵收，而公攤費用的計算則分為樓梯房和電梯房兩種情況。

　　樓梯房按照“公攤面積的市場價×10%”的公式計算，電梯房則是“公攤面積的市場價×20%”。之所以需要補足公攤費用，主要是和房改房自身特點有關，作為國家對普通職工的福利，房改房在當年出售的過程中是只計算實際使用面積的，因此在進入市場二次出售時需要補足公攤費。

　　據了解，在實際的二手房交易案例中，業主往往不了解房改房需要額外繳稅，到最後快要成交時才得知自己需要額外繳納土地出讓金和公攤費用，在樓市旺季，買家購房意願強烈，一般不會介意替業主墊付這部分費用，但是在樓市淡季，則經常出現雙方都不願意承擔費用，導致交易失敗的情況。因此，甄欣建議，房改房業主在交易前期，最好和買家、仲介充分溝通，雙方就各自需要承擔的稅費達成一致，才能免去後期各種突發狀況的影響。

　　建議

　　衡量家庭綜合能力再換房

　　根據中原地産成交數據分析，在成交的業主中45歲以上的業主賣房佔比為40.34%，其中荔灣、越秀、海珠45歲以上業主在所在區域成交佔比超過了50%，也是所有區域中佔比最高的，尤其是在廣州荔灣的康王路板塊，越秀的東湖板塊，海珠的海珠西、赤崗等板塊成交業主在45歲以上的佔比相對比較大。這些片區的業主，大多為年輕時單位所分的房改房，大部分業主目前年齡也都較高。

　　熊小洪表示，從2016年一季度成交客戶年齡分析，45歲以上的業主成交佔比為12.19%。從45歲以上人群買賣佔比有一定的落差，説明以下幾點現象：一，部分年齡在45歲以上的業主，為了方便生活需求，有換電梯房的需求；二，將賣房所得資金來支援“80後90後”子女買房，而以子女名義買房，因此2016年一季度“80後90後”買房佔比在60%；三，還有一部分業主賣房後在海外置業，或進行其他投資。

　　她認為，目前樓市政策支援改善型買房，從業主年齡層面來考慮，換較新的電梯樓更方便生活，而對於物業升值來説，新的電梯樓升值空間也相對更大，建議有需求的買家可以考慮在近期入市換房，但還是要衡量家庭的綜合能力再考慮置換的物業類型和總價。

　　房改房買賣

　　成交計算舉例

　　業主張先生要出售其一套樓梯“房改房”，建築面積120平方米，實際使用面積100平方米，每平方米售價2萬元，則公攤費用為“（120-100）×2萬元×10%=4萬元”。如果張先生的“房改房”是電梯房，則公攤費用上升為8萬元。

　　相關連接

　　深圳市網際網路金融協會發文

　　七天內清理房地産眾籌業務

　　廣州日報訊 （記者潘彧）昨日，深圳市網際網路金融協會下文，稱為深入貫徹落實3月25日深圳市政府辦公廳發佈的《深圳市人民政府辦公廳關於完善住房保障體系促進房地産市場平穩健康發展的意見》精神，根據深圳市相關監管部門指示，充分發揮自律功能，要求全市各網際網路金融企業全面停止開展房地産眾籌業務，並進行自查自糾和業務清理工作。

　　通知表示，涉及的房地産眾籌業務，是指所有與房地産相關的眾籌業務，物業形態包括但不限于商品房、商鋪、廠房、公寓，眾籌形式包括但不限于眾籌購房、眾籌租房。註冊地在深圳市的企業，須立即停止所有房地産眾籌業務；註冊地在外地但有房地産眾籌項目在深圳市的，須停止在深圳市的所有房地産眾籌項目。

　　各企業自即日起，嚴禁新開展房地産眾籌業務；正在募集的項目，立即停止募集並歸還投資人資金；已經募集完畢的項目，立即下線並不得繼續提供任何服務或收取任何費用。任何企業不得通過更改名稱、修改資金用途、轉為線下籌集等方式變相繼續開展業務。

　　各企業即日起7天之內須完成業務和技術上的整改，徹底清理線上線下的房地産眾籌業務。此前，3月25日，深圳市政府辦公廳發佈了《深圳市人民政府辦公廳關於完善住房保障體系促進房地産市場平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》中明確申明“嚴禁網際網路金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務”。

　　“這個對於深圳的房地産眾籌行業會有毀滅性的影響。” 廣東南方金融創新研究院秘書長徐北表示，深圳有控房價的壓力指標在，因此要把社會遊資擠出去，禁止眾籌炒房也非常正常，“不過，也會有一些其他的手段可以繞開禁令，比如説眾籌名目換一下，或者以消費貸的形式包裝等。”

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