深圳樓市開始“退燒” 專家稱購房者需求仍然還在

　　繼“3·25”樓市調控新政落地後，4月1日，深圳房産評估價格又迎來例行更新，評估價普遍上調超50%，這使得二手房交易者承擔的稅費成本大幅增加。

　　據深圳規劃國土委的數據顯示，上周深圳一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬平方米，分別下滑16%和15.7%，根據深圳中原地産研究中心的監測，深圳新房成交量已經連續5周下滑。

　　在調控組合拳作用下，持續高燒的深圳樓市顯現出降溫跡象。

　　深圳樓市漲幅領跑全國

　　整個2015年，深圳市民王飛鵬都在焦慮中度過。

　　3年前，他和女友從外地跳槽到深圳一家金融機構，月薪近萬元。為節省開支，他們租住在關外的一個花園小區。“當時想著，先拼搏兩年，攢夠首付款就在這邊買一套小戶型”。讓他沒想到的是，2015年，深圳樓市一路走高，看著樓下仲介的掛牌價每週都在變化，他租住的那個小區從2萬元/平方米一路飛漲到近4萬元/平方米，王飛鵬表示：“原本跳起來還能夠得著的房子，離自己越來越遠，那種感覺真讓人絕望。”

　　自去年“3·30”樓市政策實施以來，深圳房價一路飆升，在國家統計局新發佈的2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，深圳房價環比上漲3.6%，同比上漲57.8%，兩項指標高居全國第一。而深圳規土委的數據顯示，2016年3月，深圳一手房成交均價已經漲至53683元/平方米，而在2015年3月，這一數據僅為2.9萬餘元/平方米，這意味著，過去一年，深圳一手房均價漲幅超過80%。

　　對此一輪房價瘋長，在2月召開的深圳兩會上，深圳市長許勤分析説，影響深圳房價的因素主要包括需求、供給、調控政策三方面。隨著城市環境的提升，深圳出現了越來越多的年輕家庭，而隨著收入水準的提高，購房願望和能力也在提升。但在供給方面，因土地空間有限，不能滿足需求的快速增長。

　　面對瘋狂上漲的樓市，3月25日深夜，深圳市政府發佈調控政策：非深戶在深圳購房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年；對購房人家庭名下在本市無房且近兩年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低3成，對購房人家庭名下在本市無房但近兩年內有住房貸款記錄，或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低4成。

　　相比較號稱“史上最嚴”的上海“3·25”樓市調控政策，深圳調控政策被業內稱為“溫柔一刀”。但鏈家地産的一名置業經理對本報記者表示，表面上看，深圳出臺的政策溫柔，上海出臺的政策嚴厲，但兩個城市的樓市狀況其實有所不同，深圳房價去年大幅上漲，市場對調控已經有了一定預期。春節前後，深圳樓市已經開始出現調整，因此，此次緊縮的動作無需太大就可以起到調控市場的效果。

　　新政出臺前夕，深圳已經開始由金融業協會出面，嚴禁網際網路金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務，明確對首付款來自P2P、小額貸款公司等第三方機構貸款的，拒絕受理其房貸申請。此外，深圳還嚴格禁止消費貸款及信用卡貸款用於支付購房首付款，對“假離婚”客戶的住房貸款申請不予受理。

　　調控效果初顯

　　4月1日，深圳房産評估價迎來例行更新。但是，這個“更新”的幅度卻有點大，地産仲介提供的監控數據顯示，不同區域評估價調整有所不同，熱點片區房源上調60%至80%不等，普遍上調50%以上。

　　評估價的調整也意味著二手買家承擔的稅費成本相應大幅增加。事實上，這次評估價調整房地産業內早有預期。3月11日，深圳市房地産經紀行業協會就在其網站提示，深圳二手房交易評估價格將於4月起上調50%左右，會導致交易稅費大幅增加。

　　最近3年，深圳分別在2013年10月8日、2014年9月1日、2015年10月1日3次調整房産評估價，而此次調整，相距上次僅隔半年時間，被認為和去年以來深圳房價的一路飆漲有關。

　　記者採訪了解到，此次深圳二手評估價大幅調整後，雖然評估價離市場實際成交價仍有距離，但對於未滿兩年的房産交易，評估價調整前後稅費差額最高可達數萬元甚至十萬元以上，無疑會對短期炒房客形成一定壓力。

　　以福田區梅林一村為例，目前該片區每平方米市場價在6萬元左右，而此前評估價在2.5萬元/平方米，此次上調50%後上升為約3.8萬元/平方米。因此，僅以5.6%的營業稅計算，每平方米稅費增加728元。以90平方米一套住房計算，僅營業稅就增加6.5萬餘元。

　　隨著樓市調控組合拳逐漸落地，深圳樓市逐漸進入調整階段。“根據過去的規律，預計政策影響、消化週期在3個月左右，所以未來二季度市場成交將會較去年明顯回落。”深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平表示。

　　供求關係最終決定房價走勢

　　據深圳市鏈家地産市場研究中心監測，2015年深圳購房人群中，深戶比例佔七成。業內人士分析，此次政策調整，社保由1年變成3年，除了遏制投資客，還將對部分非深戶居民購房帶來一定的影響。

　　對此，業內專家認為，對真正有需求的購房者而言，社保1年變3年，不過是提高了購房的門檻，但他的需求仍然還在。因此，真正決定未來房價走勢的，只能是供需關係，只有在住房供給總量大於需求量的情況下，房價才會真正降下來。

　　政府調控措施的出臺，讓已經“絕望”的王飛鵬又看到了一絲希望。“希望這些措施能真正發揮效力，讓瘋狂的房價回歸正常，不然，我們這些外來的年輕人不知道要到什麼時候才能有自己的房子。”王飛鵬坦言，“已經不止一次冒出回老家的念頭。”

　　在深圳，像王飛鵬一樣，進入職場不久的年輕人是最無奈的，既無力負擔高額的商品房，又不能作為低收入群體申請保障房。

　　據世聯地産一名置業經理透露，3月以來，已經有投資客開始降價拋盤。但他認為，隨著交易量的萎縮，深圳樓市降溫的市場預期正在生成，但樓市整體還未出現明顯下降。他判斷，未來幾個月內，雖然房價有可能適度降低，但不會出現大幅下降現象。

　　實際上，房價暴漲對人才引進和實體經濟的影響已引起深圳市政府的高度關注，深圳市住建局相關負責人日前透露，未來5年，深圳將建設保障房40萬套，供應保障房35萬套，其中70%為人才房，這比“十二五”期間的供應量翻了3倍有餘。

　　或許，這才是深圳市政府制衡房價的最有效措施。中國青年報·中青線上記者 武欣中