深圳房價增速創歷史新高 供給側調控來治本

　　編者按 今年春節過後，部分城市出現房價上漲過快現象。為促進房地産市場平穩運作，這些城市主動採取調控措施，比如實行嚴格的限購、規範房地産金融等相關政策。近日，本報記者深入江蘇南京和蘇州、廣東深圳等地調研，了解當地調控措施的實施情況、市場參與者等多方反應和效果。

　　2015年，深圳房價漲幅突飛猛進，新房成交量達66450套，同比增長近六成，相當於每天賣出182套新房、6.1億元。而二手房也以126899套、1060.78萬平方米的成交套數和面積雙創新高，較2014年分別上漲121.7%和117.7%。投資購房、杠桿入市引起的市場不確定性風險引起各界關注，人們對深圳的高房價對城市發展和百姓生活的影響深感擔憂。

　　房價增速創歷史新高

　　——受政策和降息降準的信貸環境影響，深圳新房成交活躍，2015年全年成交價、成交量和供應量三項指標均創下歷史新高

　　因家庭成員增多，家住深圳龍崗區的康雅靜女士一直在考慮換房。可令她吃驚的是，在同一小區內，140平方米的房子已從2015年10月的500多萬元猛漲到現在的700多萬元，驟增的200萬元房款讓她不得不推後換房計劃。康雅靜的經歷並非個案。短短幾個月裏，深圳房價持續暴漲，使得一些房主寧願付違約金也不願賣房，甚至有個別購房者與房主因為違約打官司。

　　事實上，深圳樓市在過去一年多時間裏經歷著有史以來最瘋狂的一輪上漲行情。數據顯示，自2014年“930政策”實施至今，深圳房價上漲已持續超過16個月。深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，2015年深圳新建住宅價格32898元/平方米，為歷史最高值，同比漲幅37.2%；新房成交66450套，同比增長58.7%；成交金額2225.8億元，同比暴增130.4%。受政策和降息降準的信貸環境影響，深圳新房成交活躍，全年成交價、成交量和供應量三項指標均創下歷史新高。

　　進入2016年，深圳的房價依然沒有停止增長的腳步。根據有關數據，截至2016年3月26日，深圳市新建商品住房批准預售91.12萬平方米、9124套，面積同比增長12.6%；新建商品住房成交152.53萬平方米、14769套，面積同比增長17.7%；二手住房成交294.33萬平方米、36451套，面積同比增長78.2%。此外，今年1月，新建商品住房均價為46515元/平方米，2月為48095元/平方米，3月為48112元/平方米，房地産市場繼續保持高位運作，房價繼續快速增長。

　　深圳市房地産研究中心主任王鋒指出，目前深圳商品住房庫存消化週期為6.9個月，而住房庫存消化週期在12個月左右為正常狀態，顯然深圳的住房市場供求關係處於緊張狀態。

　　深圳房價上漲速度為何如此之快？房市交易為何持續高燒難退？業內人士表示，這與深圳的城市特點不無關係。深圳作為改革開放前沿，發展速度很快，人口扎堆，但是因為靠海，土地面積有限，近幾年土地供應更是持續縮減。一組數據顯示，與全國每人平均土地面積7259平方米相比，深圳每人平均土地面積185平方米，僅是全國每人平均土地面積的2.5%，每人平均住宅面積則只有28平方米。土地資源稀缺，加上政府規劃又配備生態綠地97439公頃，佔深圳總面積的48.8%，一系列客觀的土地要素成為深圳房價高的基礎原因。數據顯示，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，但現在已使用940平方公里。這意味著，未來5年深圳只有36平方公里的新增建設用地，每年僅7平方公里。因為新增土地少，深圳這座中國最年輕的城市早早就走上了城市更新的道路。記者注意到，在今年深圳可供銷售的102個新樓盤中，有55個為城市更新項目，佔比高達58%。但由於城市更新項目在房價看漲的趨勢下難度也越來越大，因拆遷矛盾加劇導致週期長、成本高，不確定性也急劇上升。

　　而從人口結構來看，截至2015年末，深圳25歲至35歲人口比例為36.85%，而上海為22.35%。這顯示出，深圳潛在購房人群龐大，而每年的新增人口也由於金融等行業的集聚，具有較強的購買力。加上供求關係方面深圳未來可供開發的土地有限，人口增長的速度遠遠超過建房的體量，只能夠靠存量房來解決，故深圳二手房市場同樣表現活躍。

　　投資購房帶來市場風險

　　——除了“剛需”之外，市場上的投資性購房、仲介人員參與炒房、“首付貸”等助推房價上漲，同時也留下了潛在風險

　　深圳房價一路領跑，除了獨有的城市特點，業界普遍認為與投資投機客入市難脫干系，市場也存在炒作因素。記者注意到，自去年以來，深圳購房者利用“首付貸”産品進行配資加大購房貸款，乃至通過“眾籌”方式入市炒房的個案屢見報道。有資深炒房客稱，去年年底，深圳樓市暴漲與部分資産管理公司和眾多炒房資金涌入有關，但現在許多普通工薪階層的“剛需”則通過各種手段“接棒”。

　　在深圳已有一套住房的王女士就加入到合夥買房的隊伍。2015年底，她和朋友兩人各出50萬元首付買了一套房，兩人共同承擔月供。“將來如果漲得多，我們就考慮賣，如果價格一般，就長期持有。”據王女士介紹，在深圳不乏眾籌買房、合夥炒房的人。這些人在湊齊房子首付後會簽訂一份合約，以其中一人的名義買房，約定房價上漲到某個點時拋售，獲利按出資比例分成。而在深圳業界，仲介人員炒房則已是公開的秘密。

　　在房價高增長的慣性裏，不少購房者在房産投資路上越走越遠。數據顯示，截至2015年末，深圳個人住房貸款餘額在7000億元以上，比北京、上海和廣州均要高，平均貸款超過6成，新發放個人住房貸款較上一年增加了2.3倍。王鋒指出，深圳2015年住房貸款餘額增幅較大，與投資投機入場較多不無關係。他認為，“首付貸”等的興起使得部分支付能力較弱的購房者進入市場，助推了市場快速上升。

　　“據我們調研，投資性購房的比例較此前的20%上升到去年底的40%，甚至更高；新進入市場的投資客呈現收入不穩定、支付能力不足、跟風炒作等特徵，這是去年四季度二手住房價格比三季度上漲20%，新房均價由此前3.5萬元上漲到4萬元以上的主要因素，也是市場存在很大不確定風險，樓市泡沫與危機泛起的重要因素。”王鋒分析稱。

　　針對近期市場快速上升、部分人群利用杠桿投機炒作，衝擊合理的住房需求，推升房價的情況，今年3月，深圳市金融監管機構開展了房地産首付貸與眾籌買房摸底排查，旨在降低樓市不合理杠桿，穩定市場，保障樓市長期平穩健康發展。王鋒表示，為合理控制金融風險，降低投資投機的杠桿率，有必要進一步完善深圳市差別化的信貸政策。

　　在3月25日深夜出臺的樓市調控新政中，深圳要求全市誠信資訊聯網形成監管合力，實現行政監管與行業自律的聯動。依法打擊和查處虛假“日光碟”、“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違法違規行為，規範仲介機構和從業人員經營行為。開展金融風險排查和專項整治，嚴禁網際網路金融企業、小額貸款公司等金融機構從事首付貸、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業務。

　　高房價影響創新發展

　　——房價高企，導致實業發展和創業成本越來越高，不利於實體經濟生存和發展，不利於人才安居及高端人才引進

　　目前，一路飛奔的深圳房價遠遠超過大部分“剛需”消費者的承受能力，特別是高學歷、高技能的年輕人想在深圳創業發展，高房價已成為一道不得不逾越的門檻。而深圳對優秀人才的吸引力下降，勢必導致深圳高科技企業的競爭力下降。

　　正如王鋒所言，“人們正因承擔不起房價壓力準備離開深圳，一些製造類企業也開始考慮退出深圳”。在深圳創業多年的楊先生經再三思量，于春節後將他的4人創業團隊撤回到福建老家。“房租不斷上漲，經營成本已不堪重負。”楊先生告訴記者，微利時代，不斷上揚的房價正推高在深圳的生存成本，大部分員工的大半收入用於支付高昂的房租，不斷陷入為房東打工的窘境，失去了在深圳繼續奮鬥的意義。同時，企業亦支撐不起員工要求年年漲薪的需求，目前像他這樣離開深圳的小企業主已經很多。

　　“按照近期房價走勢與成交量來判斷，2016年深圳樓市還可能繼續升溫。”據王鋒分析，房價過快上漲短期內會造成金融風險積聚，可能導致金融系統不穩定。同時，房價地價上漲、房屋租金上漲，實業發展和創業成本越來越高，不利於實體經濟生存和發展，不利於人才安居及高端人才引進。

　　深圳市政府層面也注意到了房價增長之隱憂。廣東省委副書記、深圳市委書記馬興瑞表示，高房價是深圳當前難解決的大問題，但政府不可能袖手旁觀。未來，深圳將大量供應原特區外土地，並出臺一些政策規定不允許炒房。深圳市規土委副主任喬恒利也表示，如果房價過高、上漲過快，不僅人才在內的居民難以安居，而且影響到了整個深圳創新創業的氛圍，將根據因城施策的原則，果斷採取措施。

　　最新調控新政中，深圳市政府希望通過提高購房門檻、調整信貸政策等舉措收緊樓市，並從供給、風險防範等層面發出積極信號，其中最為關鍵的兩點是：一為外地戶籍購房社保年限由一年改為三年；二為即使首套房房貸付清，二套房首付最低也要4成。

　　新政中的差別化信貸政策調整，在王鋒看來“不會衝擊到住房的剛性需求，做到了差別化對待，有效支援合理住房需求。”他指出，首先，“對於購房人家庭名下無房且近2年內也無住房貸款記錄的，仍執行原來3成的貸款首付比例”，也就是説，深圳支援的是真正的首套住房需求；其次，“對於購房人家庭名下無房但近2年內有貸款記錄的，或者擁有一套住房並已結清相應住房貸款的家庭，貸款首付比例不低於4成”，在供求緊張、房貸杠桿上升的情況下，需要對這部分需求和第一種情形區別對待，但同時這部分需求不低於4成的首付比例，相比起早前“認房又認貸”時的7成，已是大大下降了。這條政策出臺的本意，也是通過金融信貸政策，支援剛需，抑制投資，打擊投機，防止“斷供潮”再現。

　　在購房門檻方面，深圳新政規定，戶籍居民家庭限購兩套住房；非戶籍居民家庭自購房之日起計算前3年及以上在該市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。

　　供給側調控來治本

　　——深化住房制度改革，加強人才安居政策的頂層設計，建立分層次、多渠道、廣覆蓋、規範管理的住房保障體系

　　在力爭以“無形的手”調控房價之時，政府層面也在用“有形的手”增加供應、加大保障來應對房價之困。“今年，我們要向原特區外地區大量供給土地，計劃開工建設6萬多套保障性住房，‘十三五’期間計劃籌建40萬套，要把人流、物流、資金流向原關外地區引導。”馬興瑞表示，為拓展發展空間，深圳將填海55平方公里，再進行陸地整備50平方公里左右。

　　在王鋒看來，本著滿足合理需求，多渠道增加住房供應，從“供給側”角度來解決樓市的問題是根本之道，也是長效機制。深圳市準備通過深化住房制度改革，加強人才安居政策的頂層設計，建立分層次、多渠道、廣覆蓋、規範管理的住房保障體系，並通過新增用地供應傾斜，城市更新配建，優先在地鐵沿線等交通便利、配套完善的重點區域建設，加快推進保障性安居工程建設。

　　供給側改革的速度和效果或將直接影響深圳樓市能否真正降溫，但成效如何還有待時間檢驗。事實上，最近幾年，深圳保障房建設一直在提速，深圳市住建局的數據顯示，自2010年以來，深圳保障性住房累計開工23.3萬套，保障性安居工程開工量約佔全省四分之一。目前在建保障房項目20余萬套，相當於深圳經濟特區建立以來前30年政策性住房總量，建設規模居全省、全國前列。而自2010年以來深圳保障房累計供應分配11萬套。儘管如此，深圳保障房的供應和分配始終頗受詬病，其中因分配製度存在缺陷，曾經出現的“上萬人排隊等號”與“幾百套房子空置”之矛盾尤為典型。“房子最大的功能在於居住，安居才能樂業，政府應該以切實有效的舉措，加快政策性住房的供給力度。”有業內人士指出，深圳的核心優勢就在於具有創新創業所需的新鮮血液和豐富資源，深圳獨特的競爭力在於高附加值的優秀企業和潛力無限的年輕人才，深圳必須為他們做好保障和服務。

　　深圳市人大代表潘樟良則認為，要想從根本上解決居民住房難的問題，深圳走傳統渠道很難行得通，而是要在住房制度上尋求突破創新。他建議土地資源有限的深圳大力發展房屋租賃，通過盤活現有閒置住房，採取以租代售解決中等收入群體住房問題；在發展租賃市場的過程中，鼓勵更多大型機構和企業參與其中。（經濟日報記者 楊陽騰）