媒體:一線樓市新政重在供給側調控 擠出房地産泡沫

　　近日，上海、深圳先後發佈樓市調控新政策，引發市場極大關注。大家更多關注了兩地購房門檻的提高，筆者認為，更需要關注的是兩地新政體現出的從供給側調控樓市的思路。

　　此次政策調整主要原因是多個一線城市樓市出現非理性上漲，監管旨在擠出房地産泡沫。兩地樓市新政反映出，一線樓市調控的一大焦點在於從需求側轉到供給側的新思路。

　　國家統計局數據顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有47個，比1月份增加9個，其中漲幅較上月擴大的城市有33個，比1月份增加10個。從各級城市看，2月份一、二、三線城市新建商品住宅價格環比平均都上漲，且漲幅分別比上月擴大0.5、0.1和0.1個百分點，城市間房價漲幅差距進一步擴大，一線城市和個別熱點二線城市漲幅遠高於其他城市。

　　調控房價，控制需求端是短期之舉，而調整供應端才是長效機制。目前在政策的持續刺激下，整體市場的分化仍在延續，但去庫存任務最重的廣大三四五線城市仍沒有太大起色。從需求端刺激的政策還會頻繁出臺，但效果會越來越有限。這種情況下，調控最好從供給端方面加以努力。

　　在土地供應方面，在庫存壓力比較小的城市，尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量，以及中小戶型的供給。在庫存壓力比較大的地區，要嚴格控制土地的供應，減少甚至停止供應。深圳樓市調控意見首先提出，要加強多渠道住房供應和住房保障，這是未來深圳樓市管理的新方向，也意味著深圳樓市調控從需求側為主轉向了供給側為主。從中長期來看，隨著收入增長、人口流入、城市轉型升級，各類住房需求有增無減，單純調控需求效果或有限。此次提出的“新增、盤活、更新、棚改”等四個渠道的新房供應，以及40萬套保障房籌建、35萬套的保障房供應，意在讓樓市在供給側全面發力，滿足長期旺盛的居住需求，徹底緩解供求關係，構建房價逐漸穩定的基石。

　　其他不少地方也在供應端加大調整力度。上海市規劃和國土資源管理局等四部門聯合發佈《關於進一步優化本市土地和住房供應結構的實施意見》明確指出，上海將進一步加大商品住房用地的中小套型住房供應比例，中心城區不低於70%，郊區不低於60%(部分矛盾突出區域亦為70%)。福建日前出臺的包含八項去庫存措施的《關於化解房地産庫存的若干意見》(“閩八條”)最大的一個亮點就是可以土地“轉性”，提出要優化開發用地供應，規定2015年12月31日前簽訂土地出讓合同、未構成閒置土地，且已全部繳清土地出讓金的商業辦公用地，可轉型為商品住宅用地。

　　今年的政府工作報告指出，要“推進城鎮保障性安居工程建設和房地産市場平穩健康發展。今年棚戶區住房改造600萬套，提高棚改貨幣化安置比例”，“建立租購並舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應範圍。”這意味著，在供應端，我國將繼續打通存量房與保障房及租賃市場的渠道，大力推進棚改貨幣化安置和公租房貨幣化，完善租賃市場，支援商品房庫存向租賃房及公租房供應轉化。

　　樓市的供給側改革，不僅僅是要消化房屋庫存，更重要的意義是為廣大人民群眾提供更好的住宅産品，更好地滿足人民的居住和生活需求。過去，我們的經濟政策主要在需求端發力，現在，要在供給側加大改革力度。主要是控制增量，調整土地供應節奏，增加土地有效供給；實施結構優化，增加高品質、有附加值的有效供給。有了高品質産品，才有住房消費。有了梧桐樹，才能引來鳳凰。