營改增後賣二手房得多繳稅？來看看靠譜分析

河南商報記者 唐韜/攝

　　河南商報首席記者王俊偉

　　房地産等四行業將於5月1日起實施營改增的消息出來後，各種“分析”都出來了。

　　比如有些分析稱，將來二手房增值越多，繳稅就會越多，甚至可能會翻倍，趕緊趁增值稅沒實施賣房吧，省得花冤枉錢……

　　然而，這些分析都是錯的！來，今天咱聽聽正確的。

　　【不靠譜的傳言】

　　這些分析是不是很眼熟

　　先瞅瞅網路上這些文章的標題：

　　《營改增最新政策：營改增後，二手房增值越多繳稅可能越多！》，《二手房交易營改增後稅率或翻倍》，《“營改增”：房子沒升值就不用繳稅》……

　　這些觀點歸納起來有如下共同點：

　　房屋增值越多，可能繳稅越多，並且經過計算，如果增值翻番，繳增值稅就要比原來繳營業稅繳得多。在計算營業稅時，不少都以5.5%或5.6%的稅率計算（顯然是把營業稅的附加稅給算進去了）。計算增值稅時，按11%的稅率計算。

　　這其中，還有人採訪了某知名財經大學稅務學院的教授。教授説，營改增落地後，增值稅的計算需要綜合考慮買入價和售出價，已繳納的增值稅也可能允許被抵扣掉，雖然11%的稅率看上去升了些，但是基數變小了，稅費整體有增有減。

　　在鄭州的一個微信群裏，一位網名為“郝××”的群友發帖，“溫馨提示：鄭州市二手（房）交易在契稅降低的情況下又減免了營業稅。內部消息，自2016年5月1日開始徵收增值稅，大概是11%，具體的政策5月1日出臺，希望要買二手房和賣房的同學們關注政策，抓緊辦理，免花冤枉錢。”

　　可以説，這些分析均存在不少錯誤，你可別信。

　　【一個現象】

　　鄭州房屋交易開始放量

　　就在3月5日李克強總理指出要從5月1日起擴大營改增試點之後，鄭州的房屋交易就開始放量增長了。

　　“説來也巧了，總理作報告是在週六，從他作報告後的週一（3月7日）開始，我們（鄭州）的房屋交易量有了很明顯上升。”鄭州市房地産交易西區大廳的一位稅務負責人説，“截至目前，交易量已經比之前增長40%。”

　　交易量的上升究竟與營改增有沒有關係？這位負責人也解釋不了。

　　畢竟，春節前後，關於樓市去庫存的政策接連出臺。

　　先是降低購房首付和提高公積金存款利率。接著，三部委又出臺房産交易契稅和營業稅優惠政策。到3月1日，央行又降低存款準備金率。

　　“也許，交易量增加是因為春節已經過完了，市場開始自然地恢復，自然地放量。”這位負責人説。

　　或許，是各種政策加上市場自身因素綜合作用的結果。

　　這位負責人説，近期確實有一些人到交易大廳諮詢營改增的相關問題，但這類諮詢並不是很多。諮詢者中，最關心的還是到時候稅負會不會增加，尤其是現在的營業稅優惠政策能不能繼續享受。

　　【稅負會不會增加？】

　　結論1

　　個人轉讓二手房

　　稅負只會減不會增

　　營改增後，究竟稅負會不會增加？

　　“我們作為稅務工作人員，在政策沒公佈出來的情況下，無法明確回答。”上述負責人説，“但可以肯定，個人繳納增值稅的計算方法和一般納稅人是不一樣的，個人是按徵收率計算的。徵收率是多少？3%，明顯比5%的營業稅稅率低。”

　　這位負責人認為，稅負增不增，就看目前的營業稅優惠政策到時候能不能延續下去，“我想，既然總理都已經承諾了，要確保所有行業稅負只減不增，政策上應該會做出合理安排的，國家也是希望房地産市場保持平穩。”

　　這位負責人説的營業稅優惠政策，是指三部委2月17日下發的《關於調整房地産交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》，“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅”。

　　結論2

　　營業稅的優惠會延續

　　可能有其他過渡性政策

　　稅務師王國娜也表達了類似觀點。她説，現在網路上説的那些“按增值額乘以11%”計算，或者“銷項稅減去進項稅”，是一般納稅人用的計算方法，而個人不是一般納稅人，只適用用徵收率簡易計算。

　　據介紹，自2012年1月啟動營改增試點以來，所有行業小規模納稅人的徵收率都是3%。她説：“如果按照3%計徵，稅負直接下降41.67%。”

　　與此同時，王國娜注意到財政部和國家稅務總局相關負責人在答記者問時提及：國務院已經審議通過的營改增試點方案，已經明確“原營業稅優惠政策原則上予以延續，對老合同、老項目以及特定行業採取過渡性措施”。

　　這句話包含了兩層含義，一是國務院已經明確，營業稅的優惠政策會延續，對於個人二手房交易來説，那就是個人銷售2年以上住房的，將來免征營業稅。營改增後，那就是接著免征增值稅。第二層含義是：有可能還會安排其他過渡性政策。

　　王國娜説，個人按簡易方式徵收，加上購買2年以上的住房享受營業稅優惠政策延續，則個人轉讓二手房的稅負只減不增！

　　【最新消息】

　　徵收率可能是5%

　　從目前各方面的資訊來看，二手住房交易中的原營業稅優惠政策都會延續下來。

　　河南中興稅務師事務所總經理、稅務師陳俊嶺説：“據我了解的有關政策，目前二手房交易的優惠政策將會延續，即：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的徵收率，全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。”

　　據稅務行業部分業內人士目前掌握的資訊，王國娜分析的“有可能還會安排過渡性政策”，已經被證實確實有。

　　其中有一條：個人轉讓二手住房的徵收率可能定為5%。這也就意味著，增值稅因此而多了一個徵收率！

　　近日，在國內一家一向消息靈通的行業網站，河南商報記者也見到了一份內容一樣的文件：《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》。該文件中明確：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的徵收率，全額繳納增值稅。但，文件沒有註明執行日期和落款，疑似行業內人士之前見到的草案。目前也只有這一家網站有此內容。

　　即便如此稅負也是降的

　　不過，即便是把徵收率從3%提升至5%，如果營業稅的優惠政策仍然延續，則營改增後，稅負仍然是下降的。

　　營業稅稅率5%，增值稅徵收率如果也是5%，看上去這個比率一樣，但為什麼説稅負會下降？因為營業稅是價內稅，增值稅是價外稅。

　　也就是説，在計算增值稅稅額時，應該將含稅價款中所含的增值稅先扣除掉，用不含稅價乘以徵收率。

　　怎麼理解呢？舉個例子：個人將未滿2年的住房對外銷售，收到房款100萬元，5月1日前應繳納營業稅就是100萬元*5%=5萬元；5月1日後，應繳納增值稅就是100萬元/(1+5%)*5%=4.76萬元，這將比繳納營業稅少0.24萬元。

　　為什麼有可能不按3%而要調整到5%？業界一致的回應是：不至於使國家的稅收突然下降太多。