新房全提價 天津樓市“去庫存”究竟便宜了誰

　　眼看著房價“一天一個樣兒”地往上躥，天津市民王曉婷“感覺有些發懵”。

　　她想在自己家附近給父母買套房子，春節剛過就跟著仲介看了七八套房子，有兩套還算比較中意，可都因為房主一再“坐地漲價”而沒有成交，“124平方米的房子，開始報價360萬元，看第一次後就漲了10萬元，我帶父母看第二次後付了兩萬元定金，沒想到房主竟然還漲到400萬元！”

　　眼下京滬等一線城市房價好比“坐上了火箭”。而借著接二連三吹來的樓市“春風”，天津也開啟了“瘋狂模式”。剛進入3月，天津市中心六個區的新房全部上調價格，其中單價漲幅最多的每平方米漲了8000元，大多數新樓盤採用“排卡”的方式“捂盤”惜售。而二手房更是動輒就幾萬元甚至幾十萬元地往上“跳價”，不少房主甚至撤下房源，就等著房價飆得再高一點。

　　新房全提價 二手房“漫天要價”

　　王曉婷住在南開區，一直想讓父母搬到自己身邊來住。年前聽説央行下調首付比例，她覺得終於可以買得起房了。

　　可她在家附近的樓盤諮詢了一圈，目前開盤的新盤單價都在3萬元以上，離她家最近的一個新盤項目單價4萬元以上，而且全是大戶型，買一套最少也得花600萬元。於是她決定放棄新房，轉向二手房。沒想到“二手房更是漫天要價。”明明標好的價格，竟然能一天漲好幾萬元，甚至幾十萬元！

　　“房主明顯越來越牛了。”王曉婷帶著父母約好看一套房子，等了1個小時房主才來，臉上一副“房價還得漲，我可不著急賣”的樣子。

　　這幾天，記者走訪了天津市內六區和環城四區的幾十個新盤項目，了解到其中約30個新盤進入3月後有明顯漲幅，單盤最高漲幅達39.9%。

　　這其中，漲幅最明顯的項目幾乎全部集中在市內六區。中心城區黃金地段的和平區，被譽為“學區中的學區”，這裡的一個新盤項目因為被劃入區內一所熱門小學學區，去年9月售價為每平方米3.7萬元，到12月就漲到每平方米4.5萬元，年後單價直接飆升至每平方米5萬元，目前已被搶購一空。

　　仲介小王告訴記者，他在這兒幹仲介七八年了，眼看著學區房房價年年上漲。幾年前，一個只有5平方米的小廚房因為可以落戶上學，單價賣到每平方米5萬元，還被稱為“天價小廚房”，而現在，5萬元的單價已經是和平區學區房的起步價了。

　　位於老城廂的某精裝公寓，40年産權，因為可以落戶和平區，房價一路猛漲。去年開盤時售價1.9萬元，不到兩個月漲到2.5萬元，去年年底衝到了3萬元。售樓處接待人員告訴記者，原本年後就開盤的，現在行情這麼好，公司決定先“排卡”，價格還得上調。一個位於外環線上的新盤項目也不停漲價，春節前已經上漲了2000元左右，單價達2.3萬元。一套144平方米的精裝戶型，均價在每平方米2.3萬元~2.7萬元。而精裝洋房每平米則開價4萬元。3月後每平方米再次上調3000元。

　　單價最貴的是位於水上公園附近的一處豪宅項目，預計今年5月開盤時，每平方米售價將在7萬元左右。該項目面積最小的房型155平方米，也成了名副其實的千萬級豪宅。

　　“房價漲上去就不會掉下來了，你手裏就這麼多錢，再不買更買不了了！”仲介“苦口婆心”的勸説，王曉婷也越來越看不明白了，國家出臺下調首付比例、減少契稅等政策，不是為了給樓市去庫存嗎？“這房價噌噌地往上漲，人們不是越來越買不起房了嗎？”

　　房價是怎麼漲上去的

　　2月22日正式實施契稅新政後，天津的新房和二手房成交量都呈現明顯上漲態勢。搜房網房天下數據統計，春節後首個工作日（2月14日）的新房成交量僅51套，二手房123套。新政後一週天津新房成交量較2015年同期（春節後第二周）翻了一番：23日337套、24日519套、27日突破性增長到707套。

　　房天下分析師王琳表示，2月區域二手房市場成交量環比上漲40%，套均價格上漲8萬~10萬元。而在老城廂一家二手房仲介工作的小婁則看到更加瘋狂的情景，幾乎所有的房主年後都不斷上調房價，每套最少漲20萬元，“一個相熟的房主，直接拍給我500萬元，讓我看到合適的就出手，他自己連房子都不看”。

　　王琳説，目前一些大戶型的二手房主開始惜售，造成市場上出現短期的供小于求。

　　據國家統計局發佈的全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據，截至今年1月，天津新建商品住宅價格和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%，價格已連續11個月上漲。

　　實際上，利好樓市的政策春風，從去年起就不斷吹來，從營業稅“5改2”，到一再地降息、降準、降首付。加之天津自貿區和京津冀一體化的多重區域優勢疊加，天津樓市2015年已全面回暖，去年的成交量幾乎比肩“史上最黃金”的2009年。而最新的降契稅政策，則是壓垮人們對樓市僅存的那點理性的“最後一根稻草”。

　　與此同時，地價也在一路飛漲。去年，每平方米4萬元的魯能公館還讓人記憶猶新，而今年1月底，和平區地塊的樓面價已經直逼每平方米4萬元。而環城四區的地價也越來越高。1月29日，恒大以12.4億元奪得位於北辰區居住用地，溢價38.5%；2月25日，正榮以18億元拿下北辰區又一地塊，溢價率高達43%。“開發商的成本越來越高，羊毛出在羊身上，自然要轉嫁到房價上。”某樓盤銷售小滕對客戶説。

　　去庫存不能加劇樓市分化

　　房價越來越高，買房人真的越來越有錢嗎？

　　在融360監測的35個城市和地區中，首套房平均利率全部跌破5%，全國十大利率最低城市排名中，天津位列第3，僅在廣州和北京之後。

　　兩成首付和貸款利率降低，讓不少意欲買房的人，覺得自己真能買得起房了。記者以買房者身份向多家二手房仲介諮詢了解到，即使首付不夠，也可以通過場外配資“加杠桿”，可以首付一成，甚至“零首付”買房。

　　房産仲介小婁給記者算了一筆賬，比如一套300萬元的房子，首付90萬元，仲介可以墊資總房款的20%，即60萬元，借給買房者用於首付。也就是説，買房者只需要出30萬元就能買到300萬元的房子。他表示，如果買房人手頭資金短期週轉困難，可以申請全額墊資首付，當然利息會比較高。

　　中國指數研究院天津分院研究總監祁麗靜説，一直以來，天津買房者大部分是剛需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者並不多。隨著房價上漲，整個市場都變得活躍起來。有些人也想趁著“去庫存”的新政投資房産“撿便宜”，即使手裏資金有限，也會不惜冒風險加杠桿購房。看似首付款少了，但月供卻增加了，而且隨著杠桿比例的提高，還款壓力和風險也會加大。

　　如此高的成交量，天津的庫存到底降下來了嗎？祁麗靜説，據統計，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807萬平方米，在全國城市中絕對值比較高，去庫存化週期為13.5個月，“在比較合理的範圍”。

　　但目前房地産去庫存有區域特點，存量主要集中在一些遠郊區縣，而市區特別是熱點區域則供不應求，“比如和平區目前就沒有新的住宅項目推出，這裡又是學區房集中的區域，自然房價一直飆高”。祁麗靜説。

　　“房價快速上漲，不能簡單地解讀為房地産市場回暖，更不代表去庫存目標的完成。”天津財經大學教授叢屹説，眼下的市場繁榮，只是資本市場的短期表現，應該警惕。

　　他分析説，如今房地産市場進入供求結構調整週期，此次房貸新政是在“去庫存”背景下，逐步放鬆政策環境的一個延續。

　　“去庫存是個系統工程，不能僅靠短期的貨幣、金融信貸以及稅收減免等政策刺激。”他認為，目前天津房地産的存量並不小，而一些三四線城市和部分二線城市壓力更大，新政不能讓房地産市場加劇分化，而是要在扎紮實實推進城鎮化、完善公共資源分配等方面打一套漂亮的“組合拳”。胡春艷