多層次佈局房地産 險資運用迎來更大空間

　　保險公司在資本市場中密切關注房地産板塊,不斷為其在房地産發展中謀取更大話語權。在多路保險資金增持房地産上市公司股份的同時,保險公司也通過合作等多種方式介入房地産投資。分析人士認為,險企利用多種形式投資房地産,既有獲取穩定投資收益的想法,也有共用資源,為健康、養老用地産積累資源的考慮,産業鏈的通暢有利於其擴大佈局。未來在海外不動産投資方面,保險資金運用有望迎來更大的空間。

　　多層次介入

　　作為機構投資者的保險資金正將更多精力投入到房地産投資當中,從多個層次展開突破。1月18日,華夏保險與保利地産簽約合作,雙方將在養老産業、網路創新方面嘗試佈局。保利地産將嘗試把保險機制引入城市居民養老領域,開拓保險、地産、養老、健康産業融合發展的新模式,並規劃琶洲網際網路創新集聚區、國際金融城、珠江新城融合發展的黃金三角區等事宜。

　　而在2015年末,保利地産與太平人壽確認將在健康養老産業開展合作,合作範圍涵蓋養老地産開發、運營服務平臺搭建、保險客戶養老服務、産業鏈上下游投資等內容。同時,針對養老地産開發融資渠道狹窄等問題,雙方擬在近期聯合發起設立國內首只專注于健康及養老産業領域的股權投資基金,探索引入保險資金開發養老社區的新模式,未來不排除繼續進入醫療服務和健康管理等領域。

　　保利地産相關人士表示,與其他合作夥伴相比,保險公司積累的大量長期資金賦予了其在養老産業獨特的競爭優勢,尤其是近幾年壽險資金的快速積累無疑為保險資金進入養老産業提供了可能。而這樣的觀點在保險業內也被多次提及。

　　在二級市場上,安邦保險、富德生命人壽、前海人壽等保險公司舉牌房地産上市公司,一度引發密切關注。另外,中國人壽、中意資産、太保資管、天安財險等保險機構也相繼對房地産板塊標的展開調研。

　　實際上,保險資金在資本市場多層次介入房地産業的預期已經出現。有券商分析人士認為,房企與資本的深度結合已成保險業發展的一大趨勢,跨界帶來的資源整合將豐富雙方業態和盈利模式,未來,保險機構和房地産公司在商業地産、産業地産的房地産信託投資基金、股權投資基金等方面的深入合作,將為保險資金運用帶來更大空間。

　　戰略合作更具價值

　　戴德梁行近日發佈的研究報告認為,保險機構將有更多資金用於房地産投資,會極大地刺激內地地産投資市場反彈。同時,險資的資金注入將推動大宗交易市場的活躍度,預計會將投資目光集中在京滬等一線城市帶有穩定現金流的項目。

　　戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管劉兵認為,地産類投資已經成為保險資金關注的熱點,尤其是優質的地産公司股。險資的進入有利於推動房地産行業的金融化進程,推動房企向輕資産轉型。保險公司和房地産公司“互相吸引”主要源於四個因素:一是對於險資而言,房地産仍是不錯的投資選擇;二是險資在財務投資之外,會傾向於直接參與房地産企業的控制權,尋求優質項目進行投資;三是通過持股房地産企業,可以間接進入住宅市場;四是房地産企業資金緊缺,使成本較低的保險資金具有競爭力。

　　保險公司人士表示,在保險資金購買房地産企業股票的同時,兩者戰略層面的合作更有長遠價值。對房地産企業而言,獲得保險資金的戰略投資意味著得到包括資金保障在內的發展契機。未來,房地産企業會更多地與帶有金融屬性的行業合作,保險資金將成為重點對象,其在投融資方面的優勢將被進一步發掘。而從險企的角度來説,佈局房地産是為爭取市場份額、擴大話語權進行鋪墊。這對於意圖佈局健康、養老産業的保險機構來説,房地産企業的資源將為其佈局帶來便利。

　　實際上,除了選擇合作,房地産企業也在嘗試增加保險業務板塊。公開資料顯示,中天城投、新華聯、泛海控股等多家房地産上市公司已出資設立保險公司,另有房地産公司通過參股的方式介入保險業務。

　　海外不動産料成增量陣地

　　在保險資金大類資産配置中,海外投資正成為房地産投資新的增量陣地。世邦魏理仕1月21日發佈的《2016年中國房地産市場展望》認為,機構投資者正在成為中國境內房地産投資的主流,其中寫字樓交易將進一步上升。而包括保險資金在內的機構投資者以及投資基金漸成市場主流,份額超過了市場的一半,是市場中的主要參與者。

　　《展望》認為,對於境內房地産投資而言,中國經濟走勢放緩部分程度影響到了投資者在市場上的活動表現,同時由於美元的加息預期與人民幣降息、貶值預期的疊加存在,市場資金對於國內物業的投資逐漸偏于謹慎。但在境外房地産投資方面,情況正好相反。去年8月,人民幣進入寬幅震蕩,扭轉了多年以來單邊上升的預期,這使得進行海外另類投資、分散資産組合的預期收益與風險防範效果愈加明顯。以保險資金為代表的國內機構投資者投資海外地産方式已不限于門戶城市的商業地産,同時也在嘗試通過股權合作等模式介入包括物流設施等其他房産類型以及以資産包形式出現的房産投資標的。

　　世邦魏理仕認為,中國機構投資者目前以主權基金(包括中投、外管局)為先導,預計未來將有更多大型機構參與到市場中,包括社保、養老基金等。目前保險市場集中度高,可用於配置投資房地産的資金體量也不容小覷,保險機構兼顧市場機會及風險,投資呈現更大的多元化,而從目前的趨勢來看,預計明年的境外投資水準仍將維持高速增長。

　　仲量聯行的研究報告顯示,中國的海外房地産投資主體趨於多元化,保險公司成為重要的新生力量。相較以往的試水,“險資出海”已逐漸步入快速發展階段。從長期而言,按照現在的發展趨勢與節奏,中國險資在境外的房地産直接投資有望達到2400億美元。

　　戴德梁行資本市場研究人士認為,目前,中國保險業五家最大的公司投資在房地産的資金仍為數不多,近年來的投資增加一方面是由於監管層放寬了境外投資的限制,令實力較強的保險公司加速海外購置物業的步伐,另一方面則是由於內地保險業資産管理規模值亦見增長。

　　據戴德梁行預計,未來五年間,中國保險業的海外房地産投資規模將會從目前的水準上升至接近總資産值的5%,相當於新增730億美元。隨著投資資金佔比及資産管理規模增加,預期投放于房地産的險資將會大幅增長,到2024年,將再有750億美元的資金用於購置房地産,屆時,中國險企所持有的房地産物業總值將達到1540億美元。□本報記者 李超