中冶置業豪擲200億元拿下地王 “甩賣”一年有餘仍未脫手

　　從摘得地王之初的“雄心壯志”到不得不轉讓獲取現金,中冶置業花費了5年時間處理2010年高調斬獲的200億元南京巨無霸地王,不過,至今仍未完全脫手,地王之痛可見一斑。

　　《證券日報》記者查閱中國中冶相關公告獲悉,從2014年第一季度開始,中國中冶旗下地産平臺公司中冶置業開始分拆轉讓南京下關區(現已劃入鼓樓區)地王1號地,至今1號地已經被切分為逾30塊地塊,超過11個項目公司出售,獲得轉讓資金超過100億元,收益逾11億元。

　　對此,中冶集團總經理、中國中冶總裁張兆祥接受媒體採訪時表示,“我們在那個範圍做一些調整,有一部分項目就直接轉讓了。我們要集中力量做一些事,還有一部分採取轉讓與合作的方式”。

　　值得注意的是,對於房地産企業來説,相比于地塊壓在手裏4年時間,拿到地馬上開發、快速週轉才是賺錢之道。中冶置業迫於拆遷艱難、資金壓力等因素而“甩賣”,但歷時一年多時間,公司仍未擺脫地王之痛。

　　200億元地王之殤

　　作為南京的新名片,南京下關濱江商務區是南京政府看中的重點工程,2012年即決定總投資會超過500億元,總建築面積達到384萬平方米,其建築體量將達到新街口CBD的等級和規模。這裡不僅是南京新的商務金融中心,在該區域內,還有南京長江國際航運中心等規劃。

　　鋻於該區域規劃的整體性,南京政府選擇了整塊出讓土地,從彼時下關濱江1號、2號、3號地成交價格就可見其體量之大,其分別在2010年、2012年拍賣,最終成交價為256億元,是全國總價最高的地王。

　　2010年9月19日,中冶置業與南京市下關區國有資産投資發展有限公司合資成立的臨江公司,以總價200.43億元拿下南京下關區濱江1號和3號地塊。其中,下關區濱江江邊路以西為1號地塊,規劃用地性質為商業、住宅混合用地,總建築面積達到204.77萬平方米,最終以底價121.41億元成交,折算樓面價5929元/平方米;而下關濱江江邊路以西為3號地塊,規劃用地性質為商業、文娛、住宅混合,總建築面積為95.42萬平方米,最後也以底價78.93億元成交,折算樓面價8272元/平方米。

　　值得注意的是,2012年11月30日,中冶置業又以56.2億元拍下2號地塊。此後,3幅地塊連成一體,總地面積達到236萬平方米,土地出讓金超256億元,成為總價最高的全國地王。

　　2013年6月份,《證券日報》記者曾實地走訪該巨無霸地塊,當時中冶置業拿地已將近3年時間,但仍未進行實質性開發。1號地拆遷基本完成,但荒草叢生;2號地斷瓦殘垣的廢墟之中,仍有幾十戶居民居住。

　　不過,儘管拆遷艱難、體量巨大、開發週期過長,中冶置業並未動“把1號地全部拆分甩賣”的念頭。然而,巨無霸地王的運氣相當不好,不但1號地和3號地遲遲無法動工,中冶置業資金被套牢。後來2號地塊被政府收回。

　　彼時,一位中冶置業內部人士向《證券日報》記者透露,“2號地被政府收回後,公司現在根本不知道怎麼開發1、3號地”,“反正地價在上漲,公司不會有什麼損失”。

　　但進入2014年以後,中冶置業因難以承受資金壓力而開始甩賣1號地。當時,中冶置業稱將精力放在3號地塊中,逐步退出1號地塊的開發。

　　至今仍未全部脫手

　　截至目前,中冶置業已將1號地已經拆分30多塊,逾10家項目公司進行轉讓,獲得轉讓資金超過100億元,而3號地還在手中,這塊巨無霸地塊至今仍未全部脫手。

　　《證券日報》記者根據中國中冶相關公告獲悉,從2014年第一季度開始,中冶置業將1號地拆分出售。中冶置業稱,根據項目規劃所確定的業態,分階段通過股權掛牌的方式進行轉讓。直至今年8月份轉讓出的6個項目公司,中冶置業已經將這200億元的地王四度肢解出售,龍湖地産、上海證大等成為其接盤者。

　　對此,中冶置業解釋稱,由於1號、3號地塊整體開發體量較大,項目開發週期較長,為保證項目投資收益,中冶置業及項目公司將優先集中力量推進3號地塊的開發,並擬根據項目規劃所確定的業態引進其他方參與1號地的開發,或分階段通過股權掛牌的方式進行轉讓。前期已完成部分股權轉讓事宜。

　　值得一提的是,中冶置業摘得該地王時,業內曾有聲音稱,或許只有央企才能操盤如此大規模的盤子,但5年時間過去了,該地王的結局是被拆分為數十塊轉讓,而拆分轉讓的背後,顯然是有利於增加中冶置業的現金流入,減少應收賬款,降低帶息負債規模,同時也利於儘量減少其損失。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示,中冶當時拿下下關地王后,受累于拆遷成本以及房地産市場調控等風險,對於地塊進行了分割處理。此類資産處理完畢後,能夠降低虧損額,進而改善財務狀況和企業盈利能力。

　　1號地分多塊轉讓,2號地遭政府收回,3號地自己開發,這就是中冶置業曾耗資256億元拿下的南京下關巨無霸地王項目的命運。

　　“地王的解套之路太難走,高調高價拿地,上演‘蛇吞象’戲碼的背後,將是難以擺脫的資金壓力,最終很可能拖累開發商,加速阻礙企業發展,甚至拖垮企業。”某業內人士向《證券日報》如是直言。