京城樓市迎來購房窗口期 抄底時間或出現

　　“3·30新政”之後的樓市回暖速度讓人咋舌，日光、排號、加推等久違的字眼兒再次出現在人們的視野中，時隔一年多之後，樓市的又一波行情再次出現，是否該出手、何時出手成為了人們的糾結焦點。業內人士表示，半年報前正是開發商衝業績不敢漲價的好時機。

　　政策

　　政策落地樓市回暖

　　“買家開始入場。”昌平一家開發商相關負責人向北京商報記者表示，新政剛落地時市場反應沒有預期得那樣強烈，但隨著各項政策落地，加上接二連三的降準、降息，市場預期已經發生了明顯改變。從他負責的項目簽約、認購、來訪、資訊等多項數據都有相當明顯的增加。

　　購房節人氣火爆

　　“政策疊加效應正在顯現，尤其是最近這次降息後，市場反應相當明顯。”大興一家樓盤的銷售人員對市場回暖的感覺也頗有體會。他告訴北京商報記者，他們項目位於南四環，單價超過3萬元，雖然産品的性價比不錯，但該區位內的競品較多，此前銷售一直面臨壓力。“這兩周市場好像突然熱起來。公司想抓住市場升溫的機會，因此即便是我們項目位於大興，還是考慮參加這次中關村購房節。”

　　實際上，在5月15日舉辦的首屆中關村“網際網路+”購房節上，參展商已經明顯感受到了升溫跡象。

　　令人印象深刻的是，購房節正式開幕當天早晨還不到9時，前一天下午來諮詢的大爺就成了第一個來到現場的購房者。亦莊金茂悅、京投銀泰西華府以及國韻村成為了大爺的首選目標。在經過了近兩個小時的了解諮詢後，大爺中午才離開，表示週末就讓孩子去看。

　　成交環比上漲三成

　　實際上，與開發商的感受一樣，近來北京樓市成交數據的確也正在發生改變。

　　據鏈家地産統計數據顯示，5月第二周，新建商品住宅網簽量為1933套，環比上漲19.3%。純商品住宅成交1397套，環比上漲33.8%，成交均價為27304元/平方米，環比下降3.9%。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，降息預期落地後樓市持續升溫，再加上之前“3·30”新政、降準等樓市利好政策疊加産生“1+1>2”效應，預計二季度樓市還將進一步升溫。

　　實際上，進入5月以後，新房市場成交量明顯增加。本週純商品住宅成交量近1400套，達到年內新高，也高於2013年與2014年同期。本週成交量的大幅提升，主要是依靠剛需項目的拉動，網簽量最高的6個項目中，4個項目的成交均價低於2萬元/平方米。在利好政策的不斷刺激下，剛需的入市步伐明顯加快。

　　從項目的成交來看，本週熱銷項目數量明顯增多。成交在30套以上的項目達到11個，一般情況下在5個以內。最熱銷項目金第萬科·金域東郡的網簽量達到130套。隨著市場的好轉，熱銷項目逐漸增多，市場好轉跡象十分明顯。

　　升溫

　　存量房搶先發力

　　“事實上，在新房市場升溫之前，存量房市場已經開始升溫。”北京房地産協會副會長陳志表示，中央層面政策出來後，雖然北京等地方性政策並沒有落地，但目前二手房市場有回暖跡象，成交量略有上升，交易價格上升幅度不大，3月成交量近1.2萬套，如果未來能夠連續若干月保持在1萬套以上，就能夠確定二手房市場轉暖，同時將對新房市場有帶動。

　　二手房搶先回暖

　　統計顯示，4月北京存量住宅成交1.7萬套，同比增加125%，環比增加47%，且為近五年同期最高。成交面積153.5萬平方米，同比增加118%，環比增加47%。

　　截至目前，5月二手房成交仍然呈現出持續回暖態勢，其中位數不少的二手房掛牌價也出現上調。同時，從成交數量和價格上來看，無論是賣家價格上調，還是買家對價格接受度上來看，買賣雙方對房價調整都有明顯的心理預期。

　　從4月全市存量住宅成交區域分佈看，朝陽依然最高，佔比28%，但比3月下降了1個百分點；海淀成交明顯上升，佔比達到15%，比3月上升了5%；通州佔比5%，比3月下降了1個百分點；其他區縣整體相對穩定。各區縣掛牌價方面，城六區五漲一跌，郊區三漲六跌。其中漲幅最大的是通州，下跌最大的是密雲。

　　成交套型方面，80-100平方米套型佔比下降了1個百分點，140平方米以上套型佔比上升了1個百分點，其他套型面積成交佔比相對穩定。預計存量住宅後市會繼續回暖，如果按照月均萬套以上成交量推算，今年全市存量住宅成交量或會超過16萬套。

　　市場預期改變

　　據有關機構數據顯示，4月全市存量住宅掛牌價3.69萬元/平方米，環比下降2.1%。今年的“3·30”新政出臺之後，首套房貸款和稅收優惠力度較大，雖然二套首付比例基本降到了五成，但二套基準利率依然維持上浮10%，所以新政對改善型需求的影響程度相對較小，其中一些家庭只能“賣舊買新”以重新獲得首套優惠資格。但不可否認的是，近期本市存量住宅市場升溫大大改變了消費者對市場的預期，也極大刺激了購房者入市的積極性。雖然市場成交熱情不斷回暖，但是買賣雙方還是較為理性，並未出現掛牌價大幅提升的現象，總體相對穩定，部分地區甚至會有小幅下降。

　　新盤

　　新房市場正在接力入場

　　實際上，存量房市場升溫已經開始帶動新房市場的上行。原來調控壓制下的購房需求呈現出顯著的釋放傾向。

　　業內人士表示，與5月入市新盤大多為老項目新房源相比，隨著樓市利好資訊不斷落地，開發商推盤信心也有所恢復，6月純新盤入市數量將逐漸增多。

　　新房步入上升通道

　　據亞豪機構統計數據顯示，6月，北京樓市預計將有20個項目入市，其中包括首開保利·熙悅誠郡、順鑫·瀾山印象、中海金璽公館等在內的10個純新盤及10個老項目後期。

　　對於二季度的新房市場，專家認為，“3·30”政策更多利好二手房市場，新房市場繼續會受限購政策制約，儘管開發商為去庫存會加大推盤及促銷力度，但整體量價關係相對會保持穩定或溫和上漲。與二手房明顯回暖相比，新房市場仍處於回暖的上升通道中，主要是受新房市場上推盤産品的套型偏大、同時供應房源的房價偏高等因素影響。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，在樓市整體回暖的情況下，改善型需求回暖勢頭更加強烈，這主要是調控政策的引導作用。一方面，在“賣房”的過程中，營業稅“五改二”，直接利好二手房市場，使得“2-5”年的房子成交週期更短，出售價格更高，利於賣房者籌集資金；另一方面，在“買房”的過程中，二套首付比例的調低降低了客戶入市門檻，降息減少客戶購房成本，讓改善型需求在換房過程中賣了二手房再選擇新房入市的可能性加大。隨著市場新盤的陸續推出，趁著政策利好，改善型客戶進入新房市場的情況將持續。

　　從“不想推”到“想推”

　　而今年前兩個月入市項目大都為老項目的新房源，所謂6月有20個項目預開盤創歷史新低，入市多為“生面孔”。

　　從季節性來看，6月已經進入樓市銷售旺季，但從供應方的態度來看，並未達到市場預期。亞豪機構副總經理高姍分析認為，供應市場的低迷主要源自於開發商“不想推”以及“不推”。由於政策暖風的推動，北京樓市的成交已經出現顯著回升。機構統計數據顯示，2015年5月1日-18日，北京商品住宅成交量為3785套，環比上月同期增幅為29%，這也是成交量連續第二個月出現上漲，成交回暖的趨勢非常明顯。但是與此同時，市場價格卻依舊不溫不火，5月1日-18日，北京商品住宅成交均價為26327元/平方米，環比上月同期甚至出現小幅下滑。價格的持續低迷使得部分追求更高利潤的開發商“不想推”。

　　而另一方面，北京住宅市場存量在短期回落至7萬餘套之後，又重新站回8萬套的關口，按照4月的成交量來計算，去化週期需一年有餘。受到如此冗重庫存的掣肘，沒有萬全的準備，開發商不敢輕易推新入市。

　　但從6月入市項目特徵來看，新盤明顯增多，包括10個純新盤項目入市推盤。高姍分析認為，無論是純新盤還是久未入市的老項目後期，在目前的市場現狀下相對擁有更大的優勢，一方面不受現有滯銷庫存的制約，另一方面定價相對靈活，因此在政策暖市拉動需求覺醒之際，這類項目開始抓緊入市搶佔市場。

　　時機

　　抄底時間或出現

　　隨著樓市升溫，純新盤入市的數量也正在增加。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉分析，4月70大中城市商品住宅房價比上月增加了6個，在“救市”政策刺激之下，各個城市加速去庫存，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕，此時，從房價表現來看就是跌幅開始收窄，部分城市開始領漲。深圳、上海等一線城市領漲全國，此前一直處於下跌的杭州、溫州房價開始上漲，證明市場經過前期降價去庫存的調整，基本面開始趨於合理。

　　當前銷售面積及金額降幅收窄，已經呈現出基本面復蘇好轉的態勢，在央行降息等政策疊加刺激之下，市場信心將進一步提升，對於北上廣深一線城市，接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘的事情。

　　企業降身段搶收

　　為了參加本次購房節活動，位於南四環的國韻村特別準備了數套8.7折特價房，相比目前項目對外的3.8萬元/平方米，購房節現場價格3.4萬元/平方米。同時，購房者也顯得更加積極。龍湖·艷瀾新宸負責人向北京商報記者表示，“一天收集了40多組有效客戶，全是主動上來諮詢留下電話的，比起以前靠發禮品換來的電話要真實得多”。

　　“目前已進入買房的窗口期。首先從政策導向來看，新政支援自主及改善型需求的態度非常明確。”陳志表示，新政實施以來，無論是首付還是貨幣政策的支援，已經讓消費者購買門檻明顯降低。此外，對於開發商來説，企業的財務成本不斷加大，需要適當調整價格走量保證企業業績，房價水準短期內不會明顯上漲。此外，從中國宏觀經濟來判斷，目前房地産行業的穩定對穩定中國經濟的意義不言而喻。

　　而對於企業來説，也應避免盲目漲價，利用難得的樓市窗口期加速去庫存。

　　統計顯示，5月第二周，純商品住宅成交均價為27304元/平方米，環比下降3.9%。

　　購房窗口期來臨

　　業內人士表示，近期純商品住宅的成交均價繼續下降，一方面是由於低端剛需熱銷項目較多造成結構性因素引起；另一方面，開發商在定價上顯得比較保守，即便是宣稱“日光碟”也沒有漲價的打算。

　　對於消費者來説，當前無論從政策、信貸政策還是房價上來判斷，目前應該是比較不錯的購房窗口期。上海易居房地産研究院研究員嚴躍進分析，隨著3月市場成交量的持續上升，房價環比跌幅持續收窄。到了4月房價跌幅幾乎為零，反映了房價上漲已是板上釘釘，房價走勢將呈現“慢牛”特徵，幻想房價繼續下跌的想法並不科學。若考慮到目前五年期以上房貸利率已是歷史低位的事實，加快入市節奏將是最積極的購房策略。北京商報記者 賴大臣 董家聲 彭耀廣