國土部住建部聯合發文 專家：房地産調控不一刀切

　　“房地産市場這兩天要出新政策了。”一則從3月26日開始讓房地産行業神經緊繃的“小道消息”，在第二天上午變成了國土資源部與住房和城鄉建設部共同制定的《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地産市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）。

　　2000多字的《通知》對合理安排住房及其用地供應規模、優化住房及用地供應結構、統籌保障性安居工程建設、加大市場秩序和供應實施監督力度作出了相應的規定和説明。

　　只是，讀過這則《通知》，許多人顯得並沒那麼興奮。

　　政策沒有驚喜？

　　根據之前網上傳播的“小道消息”，此次要出臺的政策或將涉及稅收、貸款額度及首付等企業和民眾高度期待的問題。其中包括首套房首付降至兩成、二套房首付降至五成、營業稅“五改三”。然而，這些期待並沒有“如約”出現在《通知》中。

　　“對於期待救市政策已久的行業來説，《通知》確實沒什麼亮點。”文件一齣來，北京房地産業協會秘書長陳志就仔細研讀起來。在他看來，房地産行業裏那些期待救市的開發商看到這份文件時，臉上一定寫滿了“失望”，因為走向調整期的房地産市場期待掉下來的是一隻救市“靴子”，而不是一隻“襪子”。

　　但一些行業人士也指出，《通知》是國土部和住建部這兩個部門會簽發佈的，貸款政策是央行、銀監會負責的，沒有央行、銀監會的會簽，肯定不會有信貸政策的放寬。而營業稅是稅務總局負責，會簽部門沒有稅務總局，肯定也不會涉及稅費問題。

　　那麼，政策裏沒有信貸政策“幹貨”，是不是就意味著政策的出臺沒有意義呢？

　　陳志並不這麼看。

　　今年全國兩會上，李克強總理在作政府工作報告時提到，2015年是穩增長調結構的緊要之年。同時也提到，加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度、住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房，堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展，等等。

　　“《通知》的出臺是為了更好地落實穩增長的目標。”在陳志看來，政府工作報告中雖然沒有用支柱産業這樣的描述來形容房地産，但無論是從經濟發展的角度，還是民生的角度，房地産依然是我國經濟發展中一個至關重要的産業。

　　而為了促進房地産市場平穩健康發展，一刀切的政策早已行不通。

　　“當前我國房地産市場發展呈分化的態勢，不同城市的房地産市場表現不一樣，不同的人口密度、不同的資金聚集程度，導致市場出現分化，在出臺促進房地産市場發展的政策上，必須因地制宜，按需下藥。”陳志告訴中國青年報記者。

　　中國社科院經濟所研究員汪利娜也贊同這樣差異化的政策。

　　根據《通知》裏的規定，促進房地産用地結構調整。房地産供應明顯偏多或在建房地産用地規模過大的市、縣，國土資源、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制定未開發房地産用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地産用地轉型利用，用於國家支援的新興産業、養老産業、文化産業、體育産業等的開發建設，促進其他産業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款。

　　“這實際上就是要求各地政府因地制宜，進行差別化調控。”汪利娜指出，北上廣深的需求還是很旺，而二三線城市已經出現積壓庫存的情況，到底應該滿足什麼樣的需求，什麼樣的用地可以轉型使用，都需要各個地方按照當地住宅、工業和商業用地的比重情況進行制定，才不會出現同質化的調整。

　　“兩部門發佈的《通知》並沒有搬出實質性的硬性指標來規定各地政府怎麼做、做多少，但它貫徹的就是差別化調控的思路。”汪利娜表示，這幾年，大部分地方的土地供給已經能夠滿足房地産市場的需求，關鍵是要把土地去庫存化，把賣出去的地轉化成有效的供給，讓房地産市場的土地和房屋更好地流轉起來。

　　允許房企適當調整套型結構是最大亮點

　　此外，《通知》裏還規定了優化住房供應套型結構，並提出各地政府要立足市場實際需求，科學把握住房供應套型結構。對於在建商品住房項目，各地國土資源、城鄉規劃主管部門在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地産開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型作出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

　　“這一點其實是政府把權力交還給市場的表現。”看到“允許房地産開發企業適當調整套型結構，對不適應市場需求的住房戶型作出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求”這句話，汪利娜表示，這是此次《通知》裏最大的亮點。

　　2006年，原建設部發佈《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，要求自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)所佔比重，必須達到70%以上。

　　“過去政府總是限制商品房的住宅面積，但現在許多80後的三口之家對住房面積的需求早就超過90平方米，如果要滿足自住和改善性需求，那麼對房屋套型就不應該做過多的限制。”汪利娜表示，根本不用把開發商的套型結構限制得那麼緊，什麼時候應該設計什麼戶型，什麼戶型更好賣，開發商自己會有市場判斷。

　　《通知》給了地方政府不少調整空間。

　　比方説對購買在建、已建成商品住房用於棚改安置房和公共租賃住房的，涉及土地合同重新簽訂，要對重新審計的地價進行調價；在調整土地用途用於支援養老産業、文化産業等過程中，政府是否有相應的優惠政策，用地價格如何確定，這都是很細節的問題，需要各地政府出臺相應的政策來具體落實。

　　置換土地的過程中土地價格怎樣調整就是一個難點，即使明確了有價差，政府應該退地價款，能不能退出來又是個難點。

　　再則，減少土地供應，對於地方政府來説無疑是一次比較大的陣痛。

　　政策不是救市，而是調整市場

　　“考驗地方政府行政能力的時候到了。”汪利娜説。

　　“政策的落地過程中，地方政府往前走兩步、退一步的做法也應該值得注意。”陳志表示，過去中央的調控目標是好的，但落到地方實施時，總是變了味道。

　　因而，此次《通知》落實到各地時，地方政府應出於對整個房地産市場進行調整的考量來制定相應的政策，而不是簡單地把政策的出臺當做救市的手段。“我相信地方政府都會按照這次的指導意見去執行，因為此次《通知》在監管方面上提到了既要防止不作為，也要防止亂作為。”

　　為了防止亂作為，《通知》裏規定住房建設規劃、年度實施計劃和住房用地供應年度計劃要經過專家諮詢、科學論證後形成，報同級人民政府審批後實施，同時分別報省級住房建設部門和國土資源主管部門備案，並向社會公開。

　　陳志認為，怎麼挑選專家，選擇誰來做專家，都在考驗各地政府的行政能力，“《通知》裏的規定能夠貫徹落實多少，還需拭目以待。”

　　看遍全文，陳志認為，《通知》中提到的各地國土資源主管部門要根據市場實際情況，控制好住宅用地供應的規模、佈局和節奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地，實施起來的難度也不小。

　　因為，住房用地年度供應計劃的詳細內容在過去很難公開透明。

　　“土地、房屋雖然實實在在地擺在人們面前，可是裏面的資訊卻是遮遮掩掩，並不透明。”陳志認為，地方政府應該向社會公佈本省或本地區房地産發展總量、結構、價格、需求、房屋新舊等資訊，形成一個客觀評價的報告，這才是影響地方政府能否科學準確制定今年土地供應計劃的關鍵。