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迷茫的地産商:誰會從富豪榜上消失?

2015-03-20 09:45 來源:每日經濟新聞 字號:       轉發 列印

  又到了一年一度的年報季,開發商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面,公佈去年的業績,同時公佈今年的發展目標。從已經發佈的年報中,我們發現房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業仍在盈利,但增速已明顯放緩。對他們來説,如何尋找新的增長點,變得尤為迫切而重要。而對於那些虧損的房企來説,如何活下去,則事關生死存亡。

  “到目前為止,沒有聽説誰做養老地産是成功的,但都在試,唯恐錯過了機會。”景瑞控股(01862,HK)聯席主席兼總裁閆浩告訴《每日經濟新聞》記者,包括他在內大部分房企高管的困惑是,未來十年,房地産究竟走向何處?

  在此前舉行的景瑞地産業績發佈會上,閆浩透露,今年可能會和You+公寓合作,在上海寶山開發一個青年公寓項目,這一消息令在場媒體感到驚訝。景瑞在上海地産圈的口碑,向來以穩健、務實、低調著稱,今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢於創新的公司合作,殊為罕見。

  不僅僅是景瑞在嘗試新領域。總部同樣在上海,發展風格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團(00884,HK)在之前的業績發佈會上也透露,今年會在房地産開發主業以外,探索大資管的商業模式,為企業和個人代管商業地産開發項目。在此之前,旭輝並沒有大面積管理零售商業地産資産的經驗。

  看好市場卻調低目標

  在召開業績發佈會時,碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會發展新的業務領域,只不過在對新業務的投入上,各家都表現得極為謹慎,既不貿然涉水過深,導致企業面臨翻船的危險;又不能完全對新領域視而不見,錯過轉型的絕佳機會。

  儘管房地産市場有回升的趨勢,但各家房企在談到今年業績目標時都極為謹慎,不願意像往年那樣給出極高的增長目標。

  以九龍倉集團(00004,HK)為例,2015年其在內地的銷售目標是220億元。雖然目標較去年業績持平,但九龍倉董事局副主席吳天海表示,今年要實現目標不容易。

  去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地産,對2015年定的目標是全年合同銷售250億元,較2014年增長約18%。

  景瑞地産今年提出的目標是在去年的基礎上增長接近10%,與去年增速持平。

  遠洋地産(03377,HK)董事局主席李明在2014年度業績發佈會上透露,公司2015年銷售目標是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地産(00106,HK)甚至對今年的銷售業績沒有明確的目標。

  寶龍地産(01238,HK)是僅有的幾家預計今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標是130億元,較去年增長22.1%。

  令人詫異的是,這些房企對今年目標的謹慎,並不是因為對未來市場的悲觀,相反,不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩説,今年全國兩會對房地産市場的政策有一個清晰的定調,從中可以看出,中央政府對房地産行業是支援的。

  旭輝總裁林峰也持類似的看法,他認為,2015年市場將呈現一個緩慢回升的態勢,2015年下半年比上半年要好過,2015年上半年比2014年下半年好過。

  儘管如此,開發商今年提出的增長目標卻依然謹慎,多數房企的增長目標都沒有超過20%。

  對此,一位業內人士這樣解釋:很多開發商覺得,今年的成交量有可能回升,但價格卻很難上漲。這意味著銷售業績的增加,得靠賣出更多的房子才能實現。

  但對開發商來説,要賣掉更多的房子,並不是件容易的事。不僅是因為房企面臨的市場競爭日趨白熱化,更是因為土地價格沒有絲毫鬆動,開發商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

  中小房企處境艱難

  “今年很多企業會退出這個行業,不僅是一些小企業,小企業倒不著急,如果只有一個項目完全不用著急。我認為一些中等規模的企業,甚至一些區域型大企業,他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺,或者説還能保住勝利果實,如果現在不退,未來也許連勝利果實都保不住。”

  易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱的看法,基本反映了過去幾年整個房地産行業的發展趨勢。據他統計,2014年前10強房企所佔的市場份額已經達到16.92%,20強達到22.78%,50強達到31.14%,100強達到37.75%。

  丁祖昱預計,從2015年開始接下來的3年,這一數字還會繼續上升,差不多上升到前10強達到25%左右,20強達到30%左右,50強達到40%左右,100強達到50%左右。

  如此看來,未來房地産中小企業的處境將變得愈發艱難。“今天銷售額50億~80億的企業壓力最大,在銀行的放貸名單中他們排不上號,開發貸拿不到,發債又發不了。便宜的資金拿不到,導致融資成本迅速提高,好的地拿不到,老本也快吃完了。這時他們要面臨抉擇,是繼續咬住牙拼,還是退出這個行業。即使維持現狀也很難。”丁祖昱説。

  這是丁祖昱判斷中小房企將大規模退出的依據。而對銷售規模大的公司而言,局面同樣不容樂觀,很多房企雖然去年取得了不錯的銷售業績,但回款卻很糟糕,因為銀行按揭貸款審批緩慢,加上限購等因素,房企在回款上遇到了不小的挑戰。

  另一方面,企業的成本卻在不斷上升。除了土地成本,融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前,一些技術熟練、專業能力強的建築工人月薪已經達到6000~8000元。“今年的競爭仍然非常激烈,房企和競爭對手之間是你死我活的關係。”丁祖昱説,很多大公司的住宅業務中有非常高比例的項目是不賺錢的,真正賺錢的已經不多,這導致今年開發商格外注重成本,很多房企不再像過去那樣“養閒人”,因此不少房企傳出了裁員的風聲。

  轉型或退出都不容易

  一方面是競爭日趨激烈,另一方面是成本水漲船高,轉型還是徹底退出房地産行業,成了很多房企面臨的艱難選擇。

  然而,退出或轉型並不容易。A股上市公司華麗家族(600503,SH)早在2010年就在另尋主業,並先後投資B型肝炎疫苗研發、金礦等諸多業務,但截至目前,這些業務還沒有獲得像房地産主業一樣的收益。去年公司定向增發,也是以房地産項目開發投資的名義才成功募集了一部分資金。

  即使在房地産行業內轉型的企業,成功者也不多。比如,此前盛高置地曾提出“2+X”的發展戰略,在住宅産品線之外,還開發城市綜合體和旅遊地産。但這一轉型也沒有獲得成功,最後因為資金惡化被綠地集團收購,成為後者的附屬公司。以物業銷售為主的SOHO中國,在轉型租賃持有之後,同樣經歷著規模增長放慢、業績下降的陣痛。

  丁祖昱説,房地産行業再困難,壓力再大都是相對的,是相對3年前、5年前的房地産行業,但和其他行業相比,房地産行業還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉型。

  而一些轉型成功的企業,則讓行業看到了在房地産以外的領域掘金的機會,最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始,綠地堅持走超高層戰略,隨後海外投資房地産,去年又進軍地鐵業務,發展大消費、金融等新業務。産業協同的力量,讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優勢。

  在這一背景下,在小範圍內試錯,成為很多開發商的共同選擇。閆浩説,對大多數開發商來説,那些拿出來“試錯”的項目都只佔到總盤子極小的比重,即使失敗影響也不大。

  而這些創新嘗試成為整個房地産行業“第二次爆發”的核心原動力。目前,閆浩正打算前往德國考察工業4.0發展情況,計劃把考察結果引用到國內的房地産業務。

  “中國房地産工業化連2.0、3.0都沒有完成,但德國已經實現了4.0。中國房地産工業化還有很大的發展機會。”閆浩説。

  旭輝今年也打算實施100%精裝房計劃,全面發展房地産産品的成品化。而在去年,中南建設(000961,SZ)就已經在低調開展建築機器人的研發和産品化。

  困境中的房地産被倒逼出新活力,也許這才是行業第二次爆發的關鍵。未來富豪榜上的那些面孔,也將因為房地産行業的新一輪洗牌而發生變化,部分企業家成為榜單的新常客,部分則註定退出公眾視線。  ◎每經記者 楊羚強 發自上海

[責任編輯: 王君飛]

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