“兩會”後樓市迎來市場小幅復蘇

　　2015年“兩會”順利召開，值得關注的是，本次政府工作報告明確將“穩定住房消費”列為加快培育的六大消費增長點之一，讓群眾消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力。同時，對於房地産市場並無出現“調控”、“抑制”等詞彙，而是以“穩定”、“支援”、“促進”為導向。對於房地産行業而言，這預示著今年政策環境將延續溫和寬鬆的局面，並有望迎來進一步的積極利好。業內預計，在政策暖風之下，春節過後的市場成交也逐步呈現小幅復蘇之勢，預計後市整體表現將穩中有升。

　　穩定支援住房消費

　　在整體經濟放緩，房地産市場增長乏力的形勢下，本次“兩會”報告備受矚目。其中針對房地産市場，有幾點值得關注。首先，面對當前房地産市場的庫存高企的問題，“兩會”報告從保障房環節著眼，提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”。通過市場籌集安置房源已在不少省市積極探索，或是積極組織棚戶區居民自主購買商品房，或是由政府購買商品房進行安置。上述操作模式對政府而言，無疑將增加較大的財政負擔，同時也對房企的讓利空間提出考驗。但無論如何，這不失為一個盤活行業沉澱資金、化解市場庫存壓力的有效途徑，同時部分解決了公租房和安置房的房源籌集問題。

　　其次，對於市場需求端增長乏力的局面，“兩會”報告中不僅強調“支援居民自住和改善性住房需求”，且去除了“抑制投機投資性需求”這一表態。由於持續多年的限購措施影響所致，過去數年的市場基本已由剛需主導，即使自從去年開始限購措施已逐步退出，市場依然表現平穩，這表明投機投資性需求已經被大部分擠出並分流。隨著剛需的持續釋放，未來支撐市場的主體將逐步演變成改善性需求，且住房條件的升級需求將伴隨著個體及家庭生命週期的演變而長期存在，理應得到政策支援鼓勵。

　　3月8日，中國住建部新聞發言人倪虹表示，支援居民自住和改善性需求將是2015年住房政策的重要導向。棚改貨幣化安置方面，倪虹指出，通過貨幣化安置可以使棚戶區居民通過自主選擇商品房儘早搬入新居。對於商業房存量較大的個別地方，也可以通過政府組織符合條件的商品房房源，讓棚戶區改造的安置戶去選購，這對房地産市場健康發展也是一個促進。此外，倪虹還表示現在有很多家庭要改善住房，需要把原有住房出售或者出租出去，把這個迴圈打通可以提高社會最終的住房使用率，讓所有的房子都能發揮效益，這是對提高社會資源利用的一個貢獻。

　　分類調控因地施策

　　關於今年政策的最終落地執行，“兩會”報告要求“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任”。這延續了去年“兩會”提出的“分類調控”指導思想，並且進一步增強了地方政府調節市場的自主性。因此，面對當前市場的分化表現，地方政府也將因地制宜制定針對性的樓市政策。例如，京滬兩地領導就在“兩會”期間表態，限購措施延續不變。

　　針對北上廣的限購政策會不會改變，中國住建部新聞發言人倪虹也表示，中央的政策是堅持分類指導、因地施策。住房既是民生問題，也是經濟問題。在經濟社會不同的發展階段，其作用、需求，社會對其要求，都會有所不同。做好這項工作，第一要尊重市場經濟規律，第二要尊重住房的本質規律。

　　有研究院認為，今年政府工作報告重點提出了穩定住房消費、堅持分類調控、住房保障實物保障與貨幣補貼並舉等要點。積極效應明顯：一、穩定住房消費利好房地産業；二、堅持分類調控仍是政策主旨；三、樓市去庫存將成為工作重點。

　　上周住宅成交整體回升

　　近期政策暖風頻吹，節後市場成交也逐步呈現小幅復蘇之勢。40個重點城市數據顯示，上周新建住宅成交面積較去年春節後一週上升7%，且各線城市成交均有所回升。二手房市場表現類似，且整體好于新房市場。數據顯示，上週二手住宅成交面積較去年春節後一週上升15%。其中，深圳二手住宅市場表現突出，上周成交量較去年春節後一週上升68%，更較去年周均水準上升7%，顯示市場回暖勢頭強勁。二手住宅市場復蘇快於新房市場，意味著當前市場需求端對環境利好反應較為積極。回顧過往，2009年“兩會”對房地産行業表態與今年類似，當年市場最終迎來強勁反彈與當時貨幣政策的配合密不可分。

　　儘管在當前中央政府強調經濟發展進入“新常態”的背景下，再掀“四萬億”熱潮的可能性甚微，未來市場難以重現大幅上升行情，但是，隨著信貸環境因降息、降準而逐步好轉，改善性需求有望進一步得到政策支援，棚改推進配合貨幣補貼方式也將帶動新一批需求入市。在上述利好因素影響下，預計後市整體表現將穩中有升。而各地區表現除了受制于當地市場的供求基本面之外，與開發商的推盤、定價策略同樣密切相關。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，在整體經濟下滑明顯的情況下，房地産的作用將比2014年更加重要。預計信貸政策將持續寬鬆，年內還將有2次以上的降準、降息。購房者財務杠桿的增加有利於提高其入市積極性。2015年重點城市的房地産市場銷量應好于2014年，並且隨著供需關係的改善，熱點城市的房價可能上漲。