呼和浩特面臨“人去樓空”尷尬 房價節節下挫

　　作為內蒙古自治區的首府城市，呼和浩特一直為人口集聚的速度而苦惱。從本世紀之初到2012年間，內蒙古的經濟總量，出現了一輪快速增長。受惠于這樣的經濟增長速度，呼和浩特市的城市建設規模也迅速擴展。

　　但是，城市的迅速擴展，似乎並未迎來人口的迅速聚集。

　　做了十多年計程車司機的李亮對記者感慨到，就是近七八年的時間裏，呼和浩特市的市域範圍，比原來擴大了兩到三倍。家住呼和浩特市金橋經濟技術開發區的溫先生，苦惱于一件事情：從前年開始，他就已經搬到了這裡的大房子，改善了住房條件。但是因為周邊的幼兒園和學校還沒有配套，他平時只能住在老城區的房子裏，只有週末或假期，才能到金橋開發區的房子裏住。

　　本世紀初，內蒙古的經濟開始以兩位數增長，呼和浩特市的市域面積也迅速擴展。呼和浩特市下轄的一個區，就叫做新城區。在今天看來，新城區已然成為老城，向東、南和西三面擴展的呼和浩特市，都出現了大片的新城，一棟棟樓宇出現在城市周邊。

　　除了教育配套的不完善，作為城市新區的金橋，還有諸多不便的地方，諸如老人的醫療、日常的生活。在這裡，打計程車也相對困難一些。而整個金橋經濟技術開發區內，近些年樹立起了鱗次櫛比的新樓盤。但是，每當夜幕降臨，李亮就會發現，亮燈的沒有多少。甚至，一些動工了好幾年的樓盤，也已陷入停工狀態。

　　2014年，連續數年快速上揚的呼和浩特樓市也遭遇了寒流，樓市成交量一落千丈，開發商的打折優惠不斷推出，卻未能提振樓市，房價開始節節下挫。這一年，位於呼和浩特東南方向的金橋經濟技術開發區，一些樓盤因為降價促銷，還遭遇了老業主的集體封堵。

　　一心想要做大的呼和浩特市，正面臨著樓宇空空、腹地缺人的尷尬。

　　大呼和浩特？

　　歷史上，呼和浩特市由兩個老城——歸化城和綏遠城合併建立。長期以來，呼和浩特市僅僅是周邊土默川平原、或者説是河套地區的中心城市，市域面積狹小，人口規模不大，對於華北地區的各大城市來説，呼和浩特一直被作為塞外邊城來看待。

　　在新中國成立之前，呼和浩特長期作為綏遠省的省會城市。1949年之後，內蒙古經歷了數次區劃調整，版圖逐漸擴大，成為橫跨三北、疆域遼闊的省區，呼和浩特市也成為了內蒙古自治區的首府。

　　此後，呼和浩特逐步建立了一定的毛紡工業和服務業，人口開始穩步增長。但相比較于同時期內全國其他省份的省會城市，人口增長速度仍然偏慢，直到1996年，呼和浩特市的人口仍不到100萬，居民以老居民為主。

　　從2000年左右，呼和浩特進入一個人口快速增長的週期，發展到現在，呼和浩特市中心城區的常住人口已經達到230萬，這種快速增長的剛性需求，也支撐著呼市的房地産市場，經歷了一輪飛速的發展。據統計，從2008年到2013年，內蒙古常駐人口中的1/3，都聚集在了呼和浩特，這也奠定了呼和浩特現在的城市規模。

　　不過，放眼全國，呼和浩特在全國的省會城市裏，仍屬於小兄弟。無論經濟總量還是人口規模，長期處於倒數地位。內蒙古地域狹長，呼和浩特市的區位優勢，並非全區的中心，在吸納農村牧區人口轉移進城時，能力非常有限。

　　在環渤海、長三角、珠三角三大城市圈以外，內蒙古區內的呼和浩特市、包頭市和鄂爾多斯市組成了呼包鄂城市群。從中國中西部城市的發展現狀來看，大多數省會城市，都具有中心輻射帶動的功能。只有在呼包鄂經濟區，才有行政區和經濟區錯位的現象。

　　在呼包鄂三個城市中，呼和浩特市的工業規模恰恰是最弱的。長期以來，作為內蒙古自治區的首府，呼和浩特並沒有“首”起來。如以經濟實力排序，呼包鄂要完全顛倒為鄂包呼。內蒙古的新貴鄂爾多斯，以其強有力的資源增長力，後來居上，雄踞各盟市之首。鄂爾多斯的財政收入，這些年已經超過了包頭和呼和浩特的總和。作為政治中心和科教中心，呼和浩特的工業體系，難望包頭項背，更不及鄂爾多斯優勢突出。而這意味著，呼和浩特市在人口的吸納能力上，居於最弱勢的地位。

　　實際上，如果嚴格以城市群的定義來衡量，呼包鄂屬於未達標的8個城市群之一。原因在於，呼包鄂，一方面大城市規模偏小，功能弱化，産業集中度低，缺乏要素集聚和輻射帶動作用。另一方面，三市之間的小城鎮數量雖多，但密度低、規模小、交通不便，三個城市的腹地，缺乏密集的農業人口，顯得空曠和分散。

　　所以，如何集聚人口，不僅是呼和浩特市的苦惱，也同時是包頭市、鄂爾多斯市的苦惱，甚至是所有內蒙古的城市的苦惱。

　　羅蘭貝格管理諮詢公司合夥人葉珺告訴記者，在做一個城市規劃或區域規劃的時候，最主要、最核心的還是區域的産業和人的問題，新城規劃一定是圍繞這兩個要素來進行的。而這個産業，是立足於當地的優勢和資源進行的新城開發和區域開發，一切的一切，都需要圍繞人，搞清楚這個區域未來想吸引什麼樣的人？這些人到這裡幹什麼？

　　不過，尷尬的是，當下中國城市新區的規劃，大多是由做空間設計的規劃設計院來主導的。這些城市規劃設計院對城市人口的規劃，往往是按每平方公里承載多少人來計算，像一個簡單的數學公式。這就會忽略一個根本性的問題：這個城市所能輻射的周邊地區，到底有沒有那麼多人？

　　牧區城市的城鎮化

　　實際上，對於呼和浩特市來説，內蒙古廣闊的牧區腹地，是否能成為人口的主要來源，一直以來存在爭議。

　　葉珺認為，對新城和新區的設計，實際上是有章可循的。因為，城市是各種産業聚集的城市，産業對人口的吸引力至關重要，如果要發展現代農業，那需要的人數是很少的；如果要引入富士康那樣的企業，那人數會有很多；如果搞旅遊産業，那人口數量和結構又不一樣。所以，人始終是科學規劃的核心，只有清楚了這個，才可能因人去設計城市。

　　作為廣袤的內蒙古大草原的首府城市，呼和浩特當然也是眾多農牧民進城首選的城市。但就整個牧區城鎮化來説，牧區城市卻不可能太大。以廣闊牧區為腹地的內蒙古各個城市，本身就缺乏農業人口的支撐，一些産業的限制，也無法支撐勞動密集型産業落地。長期以來，內蒙古的城鎮化，從村落到鄉鎮再到城市，都遵循著緩慢、自然的發展規律。

　　內蒙古自治區全區的總人口約2500萬，廣袤的牧區人口稀疏，多數城市是人口自然聚集而形成，增長較為緩慢，人口規模偏小。大多數地級市和盟府所在城市的中心城區，人口只有30萬左右，這樣的城市人口規模，僅僅相當於南方一些縣城的人口規模。

　　建國後，內蒙古包頭市新建了包鋼集團等一批重工業項目，許多城市人口支援三線建設，向包頭集中，才得以迅速的集聚人口，形成了內蒙古最大、也是人口最多的城市。本世紀初，能源工業的大開發和大發展，也促成了鄂爾多斯市的崛起，同樣也經歷了一次人口的迅速集聚。但這種人口集聚是片面性的，我們看到，當煤炭市場跌入谷底，鄂爾多斯也陷入了人去樓空的境地。

　　對內蒙古各個城市而言，高原、山地、面積遼闊，東西間交通不便，內蒙古東中西部城鎮之間，橫向分工與聯繫，遠不如東部與黑吉遼、中部與京津冀、西部與陜甘寧的分工與聯繫密切。

　　內蒙古社科院經濟所研究員姜月忠曾經指出，內蒙古東西狹長，橫跨三北，南連八省，從東到西，各地區城市分別與哈爾濱、齊齊哈爾、長春、瀋陽、北京、唐山、張家口、大同、銀川、蘭州、酒泉等大中城市近距離對應。呼和浩特作為首府城市，顯然不能帶動數千公里外海拉爾和巴彥浩特的發展，吸引那裏的人口進城就業。

　　這樣，內蒙古東西12個盟市的所在城市，要麼獨立發展，要麼接受相鄰省份大城市的輻射帶動，行政區的縱向組織機制與經濟區的橫向市場運作機制嚴重錯位。因此在相當長的歷史時期，內蒙古狹長地帶上的各個城市，從來就是省外經濟板塊的邊緣地帶。缺乏廣袤的牧區人口支撐，僅靠農業人口進城和老城區市民尋求居住環境改善這兩方面的需求，日益難以支撐樓市的繁榮。大呼和浩特的夢想，或許只能暫時擱一擱了。