經濟新常態下 2015年樓市三大趨勢

　　 同策諮詢研究部總監 張宏偉

　　 1月20日，國家統計局公佈了2014年經濟數據，國內生産總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。很明顯，在經濟改革的攻堅期，當前我國宏觀經濟發展已經處於新常態。

　　 同時，從2014年樓市表現看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之後，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也出現中小房企倒閉破産或“跑路”現象。

　　 那麼，在經濟新常態下，2015年房地産市場的發展趨勢如何？筆者認為將有如下三個趨勢。

　　 一是定向寬鬆貨幣政策有望延續，但對樓市投資風險控制會進一步加強。

　　 研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向寬鬆的趨勢。當前來看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處於這一區間，單純從指標意義看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬鬆的特徵，仍然具備繼續降準或降息的空間，預計隨後存款準備金率也會下調。但是，這並不意味著房地産行業信貸環境會全面寬鬆，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

　　 目前，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為。

　　 二是2015年大多數房企資金緊張，“去庫存”仍然是市場主旋律。

　　 截至2014年12月，70個大中城市中房價下跌城市的絕對數量仍然佔據主流，並且仍然會在2015年上半年繼續延續。

　　 從2014年12月份36個大中城市存銷比（庫存壓力指標）變化來看，由於“救市”、房企衝刺年度銷售業績指標等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化週期回落至合理區間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化週期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔大多數。尤其是在2015年初，對於大多數城市而言，由於衝刺年度銷售業績指標的意願降低，導致市場去化速度降低，去化週期還會略有回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內仍然有下行壓力。

　　 三是2015年經濟有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少。

　　 總體來講，當前中國貨幣政策儘管有寬鬆趨勢，但是還沒有出現大水漫灌的特徵。從房地産調控政策走向來看，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地産市場調控政策不會向從嚴方向有太大變化，而是保持寬鬆的姿態。

　　 筆者預計，在經歷年初市場重新盤整之後，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會在3月份以後出現一波入市的行情。短期來看，樓市接下來的3～6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化週期在15個月以下的城市），會出現小幅漲價的現象。

　　 對於大多數品牌房企來講，出於對業績和增長率的追求，會在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014～2015年市場條件不佳的情況下，他們依然會試圖達到15%甚至20%以上的年增長率，這將導致房地産行業産能過剩、供應過多、庫存高企，形成更大的去庫存壓力。

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