不動産登記鋪路房産稅 不動産稅將替代土地財政

　　 不動産登記為房産稅開徵打下基礎

　　 自2007年《物權法》明確“國家對不動産實行統一登記制度”後，這一制度建設長期停滯不前。新一屆政府執政以來，保障不動産統一登記工作開展的制度建設明顯提速：機構設置、政策支援和《不動産登記暫行條例》的發佈在2014年相繼完成，不動産資訊管理平臺也有望在2015年建成。這意味著，全國範圍的、全面的不動産統一登記進入實施階段，而資訊平臺也將開始運轉。這對我國經濟轉型、政府轉型和社會建設的影響是里程碑式的。

　　 為現代公共財政

　　 提供基礎

　　 不管怎麼強調不動産統一登記的重要意義都不為過。開展不動産統一登記，首要的意義就在於落實物權法，保障不動産交易安全，保護不動産權利人的合法財産權；其次，整合散亂在各職能部門之間的不動産碎片資訊，摸清不動産“家底”，為政策制定和執行提供基礎數據，提高政府治理效率和水準，方便群眾。筆者認為，開展不動産統一登記，其最大的意義在於為我國現代公共財政提供基礎，為我國未來稅制改革奠定基礎。

　　 國家現代財政功能是提供公共服務，既包括醫療、教育、社會福利、社會服務、環境保護等，也包括市場和社會運轉需要的政策和制度。要提高公共産品供給的有效性，如哪需要公共産品、誰需要公共産品、需要多少、如何定價等等，不能靠專斷式的、非專業化的，甚至是“拍腦袋”式的任意決定，這樣會浪費公共資源，而是需要通過摸清底數，建立基礎數據庫和相應的資訊系統，以此來進行翔實的核算和統計，為公共産品供給提供科學的依據。由於不動産不可移動，擁有不動産就意味著在某一區域居住和生活，就産生了對該區域公共服務的需求。因此，某一區域不動産狀況的基本情況就是公共産品供給的依據，如擁有不動産産權的居民越集中的區域，對公共産品的需求也就越多；不動産價值較高的地方，對公共産品需求的品質也就越高，如對警察的需求；不同類型不動産(工業、商業和住宅)，不同産權狀況的不動産(集體産權和個人産權、租賃和購買産權等)對公共産品需求也有差異。

　　 以不動産稅

　　 替代土地財政

　　 政府提供公共服務的資金來源於公共服務享用者繳納。一般來講，因為享用了公共服務産品而對居民收費，很難做到“享用多少、收費多少”的量化公平，而不動産溢價(表現在地價或房價上漲的幅度)與附著于其上的公共服務水準及其變化程度則密切險關。於是，徵收不動産稅，就成為地方政府公共服務融資和維護的基本手段。因此，不動産稅是為政府公共服務的供給提供融資的工具。

　　 以不動産稅來替代土地財政，則是我國公共財政轉型的方向。在我國快速城市化時期(過去10多年來，我國年均城市化增速是發達國家快速城市化時期的2-3倍)，對公共服務的需求在短期內被放大。由於我國沒有西方式的地方政府信用(市政債)，利用國有土地一級市場壟斷，就找到了一條公共服務投資的資金獲取路徑。具體來説，地方政府通過市場化出讓國有土地使用權，獲得了土地出讓收入和相關房地産稅收，投入到城市基礎設施建設。

　　 因此，購買了國有土地上面的不動産，就相當於免費享用未來一定年限(住宅70年，非住宅40年或50年)政府提供的公共服務。因此，土地價格包括兩部分，一部分是城市基礎設施建設成本，另一部分就是未來公共服務設施建成後的服務成本(這一部分在國外通過房産稅來徵集)。於是，對存量房地産(未滿70年的住宅，未滿40年或50年的非住宅)徵稅，就存在重復徵稅的嫌疑，這是業界質疑“房産稅試點徵收”的根本原因。隨著城市化從快速推進向平穩轉變後(即城市化率從50%到70%)，需要一次性供給並長久使用的城市公共服務設施(軌道交通、城市道路、地下管網等)基本建成，而城市房地産也將進入存量時代，即存量土地和房屋的交易，土地作為公共服務融資工具的地位迅速下降。

　　 為房産稅開徵打好基礎

　　 同時，由於城市人口繼續增加，産業結構升級優化，城市區域功能優化調整，單位土地的産出將會繼續上升，城市公共服務的品質和效率也會越來越高。所有這些，都集中反映在不動産價格會的上升。此時，擁有和不擁有不動産、擁有多少不動産，就成為衡量收入差距的主要標桿。在個人所得稅、遺産稅、資本利得稅缺失的情況下，通過徵收不動産稅，就成為調節收入差距、貫徹公共服務“誰享有、誰付費”原則，以及為公共服務融資的手段。

　　 而且，不動産稅是我國“建設型政府”向“公共服務型政府”轉型的最好工具。原有的流轉稅制下，經濟規模越大，政府稅收越多。因此，政府關心的是經濟規模，而不是公共産品供給。在不動産為主的財産稅制下，政府能夠徵得多少稅，取決於不動産的規模及評估價值，不動産規模越大、價值越大，徵的稅也就越多。而要讓本地居民擁有更多的不動産、不動産的價值不斷增長，政府就要更好地供給公共服務。這樣，政府最關心的就是老百姓對自己提供的公共服務是否滿意，公共職能型政府也就自然成型了。

　　 以上目的的實現，有賴於通過開展不動産統一登記來摸清底數，包括不動産數量、産權屬性、所有者歸屬、不動産面積和價格等等，也有賴於不動産統一登記來實現資訊統一和共用，包括不動産登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺等四個方面實現統一，也包括不同業態不動産在一個資訊平臺上集合。而這些內容在將於2015年3月實施的《不動産統一登記條例》中已經作出了明確的立法規定，這事實上為房産稅的開徵、我國公共財政的轉型打好基礎。 (作者單位：深圳市房地産研究中心)