明年一季度房價有望止跌反彈 一二線跡象最明顯

　　進入年末，市場對於明年一季度房價比較關注。而判斷房價走勢，關鍵要看三個變數。第一是供求變數，即庫存去化週期；第二個是貨幣變數，包括流動性、公積金按揭貸款的便利程度等；第三個是市場預期。

　　2015年第一季度依然也會面臨庫存繼續高位盤整的態勢。但樂觀地看，2015年第一季度房價會呈現止跌反彈的可能。

　　房價止跌反彈的完成過程加快

　　首先從供求變數角度看，2014年總體呈現了供大於求的態勢，這是房價持續低迷的最根本原因。但是相比前三季度，第四季度供大於求的態勢會得到扭轉。在這樣一個態勢下，基本上會使目前庫存走勢呈現有驚無險的態勢。之所以“有驚”，在於庫存規模依然有繼續上升的態勢，這和房企在年末，尤其是農曆意義上的年末之前，加大推盤力度衝刺業績有關。所以説，月度新增供應依然有加大的可能，即2015年第一季度依然也會面臨庫存繼續高位盤整的態勢。

　　但是，如果從庫存去化角度看，目前去化速度在持續加快。如果按照“庫存量/近6個月成交面積均值”來衡量庫存去化週期。總體上看，今年第四季度包括一二三四線在內的典型城市庫存去化週期會低於16個月，去化壓力明顯低於前三季度。而根據經驗，如果庫存去化週期低於14個月，那麼房價就會面臨一個止跌反彈的可能。因而樂觀地看，2015年第一季度房價會呈現止跌反彈的可能。

　　其次，從貨幣層面看，今年以來，貨幣層面和房價之間的走勢存在一個明顯的背離。以狹義貨幣量M1同比增幅走勢和全國70城房價指數環比增幅走勢看，房價指數增幅曲線下行的力度明顯大於M1，這説明今年房價下跌其實是有點“任性”的，缺乏邏輯上的驗證。但反過來也説明，由於M1基本面並沒有大規模的惡化，所以也能牽制目前房價持續下跌的態勢。

　　實際上，從全國70城房價指數也能看出來，今年8月份跌幅持續收窄，跌幅是近5年以來最大的一次。但越過這樣一個點後，房價跌幅已經在持續收窄。考慮到近期央行降息等利好政策的出臺，進入房地産市場的資金流會更寬裕，包括公積金按揭貸款的提取和使用等方面會逐漸變得更便利，這會使得房價下跌的跌幅持續收窄，到了2015年第一季度完全有止跌反彈的可能。

　　再次，從市場預期來看，2014年房地産市場之所以出現莫名其妙的下跌，在於市場預期的一個推動力。在2014年年後杭州部分項目降價潮出現後，儘管是個案，但往往在輿論媒介的傳播下，房價持續高漲的心理預期開始崩潰，進而使得房價持續下跌。部分房企在這樣一個態勢下，匆忙甩賣股權，認為房地産市場的大拐點出現了。

　　但是，新一屆政府顯然對於樓市穩健發展的調控依然有比較大的手腕，包括“穩定住房消費”的字眼提出，某種程度上都是對房地産市場在宏觀經濟中的重視程度依然是不變的。尤其是各大城市限購政策放鬆下，並沒有中央政府的打壓，這會使市場依然看好中國樓市。

　　目前很多經濟發展的引擎還沒啟動，如高鐵新城、棚戶區改造、智慧城市建設、産業園開發、城鄉戶籍制度統一等，這些內容背後都會迸發出無窮的購房需求。一旦意識到這一點，那麼就會認為目前房價的波動是週期性的現象，而非拐點層面的大變化。市場預期會因為此類因素而得到轉變，進而使得房價止跌反彈。

　　所以從上述三個變數可以看出，即使宏觀政策層面在第一季度並不繼續出狠招，房價止跌反彈的過程也能夠較容易地完成。如果考慮到宏觀經濟的救市力度會加大，此類政策會帶來溢出現象，即間接給樓市帶來利好，進而使得房價止跌反彈的完成過程會更快。

　　一二線房價止跌反彈的跡象最明顯

　　從區域結構上看，依然是一個很完美的城市等級序列，即一二線房價止跌反彈的跡象最明顯，三四線則出現分化。部分經濟發達的三四線城市會追隨此類一二線城市，而部分經濟相對落後的城市則會有繼續下跌的可能。

　　從一線城市來看，今年5月份開始，一線城市和全國70個大中城市的走勢一致，出現了下跌，跌幅達到了0.08%。隨後也經歷了跌幅擴大、跌幅收窄的態勢。2011年一線城市房價下跌的特徵，當時跌了8個月。如果按這樣一個歷史邏輯看，考慮到目前一線城市成交量已經上升，那麼今年跌幅也基本要沿襲2011年的走勢，要持續8個月。如果這樣考慮，那麼也基本在年度呈現跌無可跌的態勢，即出現房價上漲。

　　到了明年一季度，一線城市的庫存去化週期有望回歸12個月以下的水準，即房價快速上漲的引擎已經啟動。另外，對於一線城市房價下跌的態勢，不應該過於迷信。目前一線城市的房價，從指數看出現了幾個月的下跌，但如果從銷售均價角度看，實際上並沒有明顯下跌。

　　以上海為例説明，在今年前三季度，新建商品住宅價格分別為25784、26646、26874元/平方米，環比增幅分別為2.52%、3.34%和0.86%，同比增幅分別為9.90%、11.58%、10.44%。很顯然，受到住房供應結構以及房企定價策略等情況的影響，房價其實並沒有下跌。購房者現實中面對的是銷售均價，而非指數。市場低迷下銷售均價依然上升，進而會加大購房成本。那麼市場復蘇，房價上漲更理直氣壯。

　　從二線城市看，目前救市和刺激程度最徹底的城市，主要包括限購政策放鬆、限貸政策放鬆、積極落實央行降息政策、各類刺激性的政策如補貼契稅等。加上目前很多就業者還是聚集在二線省會城市，所以也會帶動價格的上漲。這是最根本的一面。

　　當然，二線城市在總體上漲的過程中，以部分重點城市的漲勢最明顯，包括南京、杭州、鄭州、廈門、合肥等城市，此類城市經濟發達，過去壓抑的房價或面臨報復性反彈的可能，這個風險值得購房者警惕。

　　而從三四線城市看，依然會面臨分化的現象。部分經濟基礎好的城市，比如佛山、珠海、昆山、廊坊等城市，在限購鬆綁下或者各類刺激下，此類城市會在外來人口導入速度快的情況下，房價被帶動起來。

　　另外一種是返鄉置業的需求，包括郴州（機場建設帶來利好）、金華（高鐵貫通帶來利好）等城市，都有房價上漲的充足理由。而一些房價下跌的城市，依然是庫存過大、市場信心不足的城市。最典型的就是東北部分三四線城市、西北地區部分産業導入速度慢的城市。此類城市價格反彈跡象不明顯。

　　2015年第一季度置業者應如何置業？對於置業者而言，置業時需要注意三方面：首先，應跑在房價止跌反彈的時間節點前，因為購房置業至少需要經歷三個月的時間，若不跑得快，那麼房價上漲態勢就會跑得比你快。所以，按目前的走勢，儘量提前置業，比如在2014年12月。

　　其次，倘若希望繼續觀望，那麼三四線城市可以稍微從容不迫些。此類城市即使價格反彈，力度也不會過大。而一二線城市則應該是能早則早的態度。

　　最後，如果是一個很純粹的置業計劃，那麼不應該過多地依賴房價走勢來做判斷。畢竟房價走勢是一個大概念，購房者意向的樓盤定價更有其特殊性。

　　作者繫上海易居房地産研究院研究員

　　(中國經營報)