陳淮：供大於求不等於房價一定會跌

　　隨著調控政策的放鬆，眼見著走入寒冬的樓市，又被加了一把“冬天裏的火”。各項數據顯示，臨近年關，地價、房價等多項指標全面飄紅，甚至有“變本加厲”之勢。購房者不禁要問，樓市調整的“窗口期”就這樣結束了嗎？

　　近年來，樓市調控政策始終處在進退維谷的境地，政府之手與市場之手總是難以“琴瑟和鳴”，購房者也是左右為難。未來房價到底是漲是跌，啥時出手最合適，儼然成了中國社會的長期辯題之一。

　　在日前召開的2014年搜狐財經變革力峰會上，原建設部政策研究室中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮被要求預測一下“房價是否會跌”。當然，陳淮一如既往的沒有像任志強等大佬那樣直接給出答案，而是循循善誘的講述其方法論，讓人們自己去做判斷。

　　供大於求不等於房價會跌

　　那麼，陳淮的觀點和邏輯是什麼呢？作為搜狐財經年會的常客，陳淮在今年論壇上的主要觀點就是“房價本身不簡單的取決於供求關係，別以為供大於求就意味著中國房價會(暴)跌”。

　　陳淮指出，“過去10年，中國2/3到4/5的省會城市，房子始終是供大與求的。過去10年，我們出臺國十條、國八條、國十五條等多少條政策，給人的感覺好像是房子不夠賣，其實不夠賣的只是局部少數地區，幾乎基本上都是供大於求的。但供大於求並沒有妨礙10年來的房價變動趨勢”。

　　對此，陳淮認為，房價不僅僅取決於供求。“你買北京的房子，買的是北京的基礎設施、就業條件、工資水準、你子女的教育資源，你的養老社保等。當這些資源的稀缺程度沒有顯著縮小的時候，這個城市就會吸引更多的人向它積聚”。

　　此外，陳淮還認為：“房價還受窗戶以外的東西的影響。房價並不僅僅取決於、甚至主要不取決於蓋這所房子的開發商花了多少錢，而是取決於有沒有人在你家窗戶外面不斷的花錢投入。最容易理解的一個例子就是：地鐵修到你們小區門口，這個小區的房價立馬坐地上漲。沒人花錢，地鐵能修到你們小區門口嗎？”

　　“房子周邊綠地的增加，醫療、教育、商業資源配套不斷完善，公共設施不斷增加等等，這些都是影響房價的因素。所以簡單説房價會漲會跌，不能一言以蔽之，也不是有沒有供大於求就能回答的”，陳淮表示。

　　房價上漲是10年大趨勢

　　基於上述分析，其實對房價走勢的判斷已經水到渠成。“對於房價總體長期趨勢，我贊成任志強所説，隨著人口進一步向城市聚集，隨著中國城市在國際城市中的站位不斷靠前，競爭力不斷提高，老百姓居住環境不斷改善，基礎設施不斷改造，長期看10年—20年房價一定是漲，但是短期內也一定是有波動的。”陳淮表示。

　　對於政策之手，陳淮指出：“政策也好，市場的預期觀望也好，都不可能消滅或者增加任何一個需求。這和股市不一樣，熊市的時候成交量低迷，沒交易就是沒交易，和下一次牛市的成交量高漲之間沒有必然因果關係。房地産需求有一個特點，可以有3年—5年的前置後錯。吃飯的需求沒法前置後錯，沒人可以把今天的需求推遲到明天，或者把明天的需求提前到今天。但房地産需求不一樣，這跟和娶媳婦類似，未來8年—10年，北京、上海、廣州、深圳以及其他城市有多少小夥子要娶多少個姑娘是個常數。因此，所有的政策和市場情緒能影響的，只是這個總量在不同年份間的分佈結構”。

　　陳淮還透露， 2014年中國房地産市場全國總成交量、成交面積和價格波動這三個主要的數據，上下起伏不超過6個百分點。2014年是中國房地産業歷史上僅次於2013年的歷史第二高點，“馬上就要到年底了。我可以有把握的説，今年是我們房地産業發展以來，規模、速度上的歷史的第二高點”。

　　陳淮還指出，“今年前10個月，房地産業開工總面積同比萎縮了9.8%，其中住宅萎縮了15.5%。按照建設週期來看，2015年底2016年初，可能將出現一個房地産市場供給的小年。今年沒娶媳婦、觀望的，把計劃推遲到明年、後年時，房地産市場可能要因此面對一個需求大年。供給的小年和需求的大年碰上時，會發生什麼情況，我想大家自己會有一個判斷”。