揭樓市"陰陽合同"內幕：交易避稅層層繞過調控

　　“只要能成交，房價怎麼做都行”“交易中心有朋友，打點就能少繳稅”……在買房時，不少仲介都會拋出“內部公關”的噱頭來吸引買房者。記者調查發現，避稅“陰陽合同”確實存在，並針對房産交易形成了一條灰色産業鏈。

　　借“陰陽合同”避稅近20萬元

　　近日，上海某中心城區基層稅務所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進行申報的二手房交易稅收徵免，造成大量國家稅費損失。而在上海市青浦區檢察院近期破獲的一起稅務人員瀆職案件中，該區房地産交易中心稅務徵收人員張某也應允為別墅“降低交易稅費”，向仲介提供“專業意見”，修改合同將成交價格做低。

　　“不僅假房産證、假合同、假離婚證都能製作，還能操縱房屋前次交易價格，甚至可以將交易不滿一年的房子做成交易滿五年來逃避營業稅。”上海檢方一位辦案人員説。以上海市某中心城區的一套房屋為例，2011年6月實際成交價508萬元，2004年1月前次交易實際價格為130萬元，黃牛偽造前次交易價格為475萬元。也就是説，將本應378萬元的差價人為縮小到33萬元。本應繳稅20余萬元，實際繳稅1.7萬餘元，逃避稅費達18萬餘元。

　　儘管這筆交易少向國家交了稅費，購房者卻沒有獲得多少“好處”。購房者據實繳納的部分稅費通過避稅手法，進入了仲介和部分黃牛的腰包。當事人説，繳稅當天，她在房産交易中心按照較高的稅費標準給了仲介十幾萬元，但自己在門口看見仲介和黃牛去稅務窗口完稅後，“錢卻基本被他們原封不動地拿走了”。

　　交易避稅層層繞過調控

　　事實上，各地房産交易避稅現象十分普遍。記者近期走訪了多家房産仲介公司，諮詢如何降低房産交易稅費。包括中原地産等知名房産經紀在內的銷售人員均回應稱，可以指導交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房産交易登記價格大比例做低，從而實現稅負大幅減輕。

　　據上海市青浦區檢察院介紹，目前有些房産仲介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段之一，就包括誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”：一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同。做低房産交易價格。一般將房産交易的登記價格做到地區普通住宅指導價附近。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元，應繳契稅1.65萬元。經太平洋房屋仲介公司操作，該房産在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，直接省去契稅4500元。

　　對於房款總額“做低”前後45萬元的差額，在房産經紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中，仲介費用也按照原標準收取。減少與前次交易差價。按照相關規定，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅，按照兩次交易差價徵收營業稅。做高前次交易價格，往往能大幅降低房産實際交易稅費。二手房變新房、“以租代售”等多種方式避稅。比如，對新購買的住房未辦理産權證就再次轉讓，使二手房轉讓變成新房銷售；對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋仲介在為買賣雙方代理時，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達到避稅的目的。

　　“上述多種方式作假，都少不了基層監管部門工作人員的‘配合’。”中國法學會財稅法學研究會副會長賈紹華指出，依法納稅不僅是公民的義務，由於多數房産稅種採取“總價高稅負則高”的原則，還有調控高價住宅市場的目的，個別人的不法“避稅”客觀上是對多數納稅人的不公平。

　　標準亟待完善

　　據介紹，針對上述避稅手段，目前多地稅務機關已著手加強監管或整改。但也有專家和購房者認為，不少個案在一定程度上也反映了標準有待完善。此外，房地産交易環節稅費項目較多，可適當合併、簡化，減少操作空間。比如，許多地方採取普通住宅價格指導線作為徵稅標準，但與住宅市價往往相差甚遠，調整顯得相當滯後。據了解，上海最新的普通住宅標準是2012年3月做出的，如今已沿用了兩年半。現實卻是在過去的兩年半裏，上海地區房價又經歷了一輪上漲。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林認為，隨著市場進入調整期，精細化是房地産調控的方向，無論是抑制住房投機，還是保障房建設管理，都需要更為精細化的政策。據介紹，對房産仲介“陰陽合同”“截留”稅費的處罰也有待加強。例如，目前《深圳房地産市場監管辦法》規定，仲介機構幫助買賣雙方操作“陰陽合同”將受到5萬元處罰。儘管這是地方性房地産監管法規率先對“陰陽合同”作出明確的處罰規定，但與數十萬的不法所得相比依然較輕。記者 杜放 黃安琪