樓市走向：反腐之下太原樓市從豪奢回歸真實

　　太原豪宅盤無奈給戶型“瘦身”

　　受政界反腐以及煤炭行業不景、樓市限購的因素影響，原來以大平層為主的高端盤紛紛改戶型來應變。

　　曾有煤老闆整條梯買樓

　　太原星河灣率先從2012年開始改戶型面積，之前1號園和2號園都是三四百平方米的大平層，如今戶型面積下調到200多平方米，以適合改善型置業的3房舒適設計為主，過往置業門檻至少要在800萬元，如今四五百萬元已可以買到，置業人群大增。代理太原星河灣的易居中國人士告訴記者，以往都是大型企業的企業主或管理人員才買得起的星河灣，現在中小企業主和高管都能買得起。

　　位於城北龍潭湖的萬達廣場天璽小區也是改戶型的“代表”之一。該小區2008年開售，毛坯發售，價格6000~9000元/m2，如今二手房賣到11000~12000元/m2。一位銷售人員告訴記者，當年煤炭行業景氣，該小區的確出現過煤老闆整條梯買房屋的情況。目前銷售的是萬達公館二期，三戶一層，戶型面積290、300和360平方米，望湖的東向房屋價格在18000元/m2以上。由於戶型偏大，限購期銷售不太好，萬達將戶型調整為190、245和247平方米。

　　同樣出現改戶型的還有恒大華府，原來戶型較大，分別是300、400和500平方米的大平層，其中尤其以500平方米的大平層滯銷，至今只售出30%，故此項目後期重新規劃，改成188平方米的三居室和200多平方米的四居室。

　　戶型一百多平方米最好賣

　　與這些需要調整戶型的高端盤相比，10月18日才開盤的保利香檳花園無疑是幸運的。保利地産從今年4月開始進入太原市場，保利香檳花園是其進入太原的第一個項目，位於長治路上。該項目戶型以89平方米和93平方米兩居、143平方米三居為主，合適的戶型設計以及“驚喜”的開盤價——毛坯均價8500元/m2，令其推出的680套單位一下子賣出300多套。從銷售的戶型來看，143平方米三居室賣得最好。

　　其實，縱觀整個限購期的太原樓市，不僅僅是超大戶型高端盤的日子不好過，到限購取消前，太原樓市已到了調控的谷底。2014年上半年，山西省商品住宅開發投資額為440.6億元，同比增長6.4%，增幅同比大幅下跌；土地購置面積同比下降50%，增幅同樣大幅下滑。

　　面對冷淡的市場表現，眾多開發商打出“優惠”、“特價”以價換量。然而，這些措施讓購房者對房價進一步“去泡沫”有了新的期待，很多投資者更不敢輕易出手，持幣觀望情緒愈加濃厚。

　　太原限購啟示錄

　　反腐之下，太原樓市告別豪奢

　　記者到訪太原之際，正是官場反腐最高峰之時。一個個山西高官落馬，使得當地政界乃至樓市都吹起一股寒風。記者在當地採訪，甚至行業協會人士都因此而三緘其口，不願就限購鬆綁後的樓市發表意見。而記者在各樓盤採訪時發現高端樓盤人氣非常差，而在“剛需”為主的樓盤，售樓部卻是門庭若市，絲毫沒有受到政界颱風的影響。

　　山西地産人士表示，限購加上政商界風氣的轉變是影響太原樓市的最大因素。以往過千平方米的大平層很好賣，多是能源老闆或者其他人士所購買，如今高端盤也肯放下身段來考慮首次改善或者二次改善置業者的需求，戶型變得更親民，以往豪奢做派的房屋將不復存在。本次限購調控背後還“隱藏”著全國不動産登記的聯網以及可能發生的房産稅立法等，而不動産登記聯網與官員財産申報制度息息相關，限購限貸取消有利於有真正需求的購房者人士，而以往以各種方式得來不義之財的房子主人恐怕將在反腐風暴中落馬。

　　太原調入善於城市改造的大同市長也是當地樓市變化的一大因素。以往開發商可以與城中村一起談合作，曾經有一個開發商與某個村談好，4億元拿下一塊優質的村地，到時再通過一些手續轉成國有土地，不過政府發現有關交易後，立即取消交易，退回4億元，由政府來改造土地。同樣一塊地，後來掛牌轉讓價高達20億元。地産人士普遍對新市長的作風非常認同，因為唯有政府手裏有錢，才能在城市建設上花上大價錢來改造城市面貌。

　　政策回顧

　　2011年1月12日

　　太原出臺限購政策，太原市原則上對擁有一套市轄六區住房的本市居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上市轄六區住房的本市居民家庭、擁有1套及以上市轄六區住房的非本市居民家庭和無法提供在本市1年以上的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民家庭，暫停在本市市轄六區內向其售房。

　　2014年8月4日

　　太原正式取消樓市限購政策。

　　主流媒體地産主編

　　當地樓市

　　點評

　　山西房地産業

　　將步入新常態

　　8月初，在杭州、西安等多個城市限購全面鬆綁，全國再掀限購鬆綁潮的大背景下，太原宣佈取消始於2011年的商品住房限購政策。9月30日，央行推行房貸新政，改善型置業者限貸鬆綁。不過，太原整體樓市並沒有因為限購和限貸鬆綁而銷量明顯增加，樓盤銷售依然人氣不旺。

　　在大部分城市樓市未見太大波動，走勢平穩，僅有少數城市成交回暖幅度較大的大背景下，結合山西樓市現狀，短期來看，取消限購並不能達到立竿見影的效果。限購令取消後，太原市場整體表現平穩，房價一直在合理區間內穩定波動。此外，由於長期限購，太原樓市一直處於下降通道，消費者對市場有觀望期，因此取消限購對樓市的作用仍需進一步觀察。

　　山西房地産業協會會長於世瑋認為，山西省房地産價格比西部地區要低，在中部地區也處於中下水準。山西房價長期處於一個相對穩定的區間，房價不會因為取消限購而暴漲暴跌。影響房價構成的成本如土地成本、建安成本、配套費、稅費、貸款利息以及行銷成本等沒有減少，房價就很難下降。通過深度調整，山西省房地産業發展將步入新常態。房地産行業將告別暴利時代，進入持續穩定的發展階段。

　　業內專家也指出，太原取消限購，形勢意義大於實際意義，此次政府解除限購也是正常舉措，無需過度解讀。取消限購的單一政策很難扭轉市場預期，更不可能逆轉市場的供需狀況。取消限購並不能立即催熱樓市，短期看來影響不大。但從中長期看，取消限購有利於太原樓市的規範發展。