日前，中航信託兩單房地産集合信託面臨兌付危機，也暴露出目前房地産集合信託面臨的兌付壓力。據《證券日報》記者不完全統計，10月份，按預計結束日期算，共有34款房地産集合信託計劃面臨到期，規模總計906336萬元，平均年收益率9.45%，本金加收益合計共需近100億元。
實際上，自今年年初以來，從“光耀地産”開始，房地産集合信託的兌付危機就不斷被提及。不過，從到目前為止的房地産集合信託的到期兌付情況來看，並不如此前預想的那樣糟糕。
中航信託兩款房地産信託終如期兌付
近期，中航信託的兩款房地産集合信託計劃均如約兌付。此前，業內擔憂因受項目停工及保證人出現問題連累，信託計劃可能不會如約兌付。
10月29日，中航信託相關負責人表示， 因保證人出現問題而受到關注的中航信託“天啟308號”昊元置業結構化集合資金信託計劃正按原定計劃抓緊準備清算，投資者的本息將如約兌付。
資料顯示，“天啟308號”信託計劃成立於2012年10月，産品採用結構化設計，其中共募集優先級資金6.9億元，期限2年，主要用於向杭州昊元發放貸款用於“昊元之江時代中心”項目建設。該信託計劃由“嘉興久珠”、“從騰實業”、“上海金麗華”(上海金麗華房地産發展有限公司)、“上海寧佰”(上海寧佰投資管理有限公司)提供無限連帶責任保證。此外，融資主體實際控制人吳建元、馬駿也提供個人無限連帶責任保證。
此前因項目擔保人出現問題，引發對信託計劃能否如約兌付的擔憂。
中航信託相關負責人表示，當前，該項目施工正常，酒店式公寓已封頂並預售，商業及企業寫字樓已達預售條件，受當前房地産市場低迷影響，銷售不如預期。對此，公司密切關注，加強對項目的管控，洽談機構投資者，以維護投資者利益。本次分配將通過項目現金流、機構劣後資金及其他增信措施等實現優先投資者如期兌付。
在此之前，中航信託的“天啟340號”昆明麗陽星城信託貸款集合資金信託計劃，因擔保方雲南錫業集團原董事長雷毅被紀檢部門帶走調查等原因，引發能否如約兌付的擔憂。不過，在10月17日，該計劃到期日，中航信託發佈公告稱，受託人已收清“中航信託·天啟340號昆明麗陽星城信託貸款集合資金信託計劃”項下二期的信託本息共計2.08億元，受託人將按信託合同約定，于到期日後5個工作日內向二期信託單位的信託受益人全額分配預期信託利益。
10月份
面臨近百億元兌付壓力
中航信託的兩款房地産集合信託的兌付警報解除，但卻顯示出房地産信託所蘊藏的壓力。
據本報記者統計，按預計結束日期算。10月份共有34款房地産集合信託計劃面臨到期，規模總計90.63億元，平均年收益率9.45%，本金加收益合計共需近100億元。
據不完全統計，10月份到期的房地産信託中，五礦信託規模最大，據業內之首。數據顯示，五礦信託10月份到期房地産信託數量總計4個，規模總計193,870萬元，平均年收益率7.30%。
近年來，受多輪嚴厲的房地産調控影響，不少房地産開發企業融資渠道不暢，信託融資成為房企獲取融資的重要渠道。而與此同時，信託産品的高安全邊際和市場化的資金成本，受到高凈值客戶的追捧，房地産信託大行其道，成為不少信託公司的主要業務。而在此過程中，房地産信託平均收益率長期位居第一，融資規模不斷擴大，屢創新高。
但是隨著高峰時期成立的房地産集合信託的陸續到期，而房地産市場卻一路下滑，住房價格、銷售量雙雙下降，房地産集合信託計劃到期兌付面臨壓力。
此前，用益信託工作室數據統計顯示， 2014下半年到2015年集合資金房地産信託預計到期總規模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年一季度526.11億元、二季度575.21億元、三季度621.91億元、573.69億元。
廣發證券最新研報稱， 從2014 年信託到期的月份分佈來看，兌付壓力主要集中在5 月份和12 月份。兌付違約事件主要發生在房地産、煤礦能源和基建行業，其中房地産信託的違約事件佔到總違約事件的70%。未來二三線房地産信託的兌付壓力會比較大，地區分佈看，預計杭州和成都的房地産信託違約風險會相對較高。
不過，彭博亞太首席經濟學家歐樂鷹表示，隨著中國房地産市場的不斷下滑，信託違約的數量將持續上升，但整體上是可控的，畢竟中央也不允許房地産下滑過快。
而一位信託業內人士表示，按照房地産信託的融資要求，房地産項目都是按50%的抵押率來進行抵押的，有的甚至更低。在中航信託的“天啟308”項目，有價值約10億元土地抵押及劣後資産等多重增信措施做保障。這也是能如約兌付的保證。而且一般是在兌付前幾個月，信託公司就會做準備工作，如果確認有兌付困難，會把抵押、質押的資産進行處置。因此雖然目前市場不好，但整體的風險依然是可控的。 ■記者 夏 青
[責任編輯： 林天泉]
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