國內樓市波動助推海外置業潮 謹慎購買善避風險

　　隨著中國經濟的發展，房地産市場的增溫越來越快，民眾對於房産市場的關注度也不斷提升。當今的中國，與世界聯繫越來越緊密，國人的視野也從過去的小範圍擴大到了全世界，而眼下，在中國大起大伏的房産市場波動中，許多國內房企把目光轉移到了海外，進駐海外房地産市場，興起了一股海外置業的熱潮。而對於購房者來説，除了最基本的居住需求，投資、移民、留學等各方面的需求也是這股海外置業潮流的重要推動力量。

　　不住只作為一種資産

　　類似于國內的房地産市場，投資是許多人選擇海外購房一個重要的原因。中國的房地産市場相比于英美等國家，還處於不成熟、不穩定、不平衡的階段，且目前國內房地産市場的不景氣和價格的回落，使得許多購房者態度發生了轉變，目光也逐漸由國內轉移到了海外市場。相比于國內一線城市的房價，國外許多國家的房産性價比更高，以同樣的價格能買到地段更好的房産。而且相比于國內房地産市場價格的大幅波動，海外置業的優勢在於其穩定的升值與投資回報，風險較低。許多投資者在海外買房，並不會去居住，只是把房産作為一種多樣化資産，用於出租或者等待其升值變現，獲取更大價值。專家認為，房企轉戰海外，意在謀求更多的投資收益。

　　在地點的選擇上，美國、加拿大、英國等國家房産倍受投資者青睞。目前一些機構對美國的經濟比較看好，房地産市場也是比較被投資者看好的，相對於中國，美國為代表的發達國家房地産行業發展較為成熟，加上良好的投資收益空間和法律制度，吸引了越來越多中國投資者的目光。據報道，中國人是美國房産市場最大的買家，加利福尼亞、華盛頓、紐約、德克薩斯是中國買家最感興趣的地區，其中過半的投資集中加州、華盛頓和紐約。由於加州離中國較近，氣候宜人，且當地有許多華裔居住，生活方式較為符合中國人習慣，所以加州尤其吸引中國大陸買家。專門向大陸買家介紹海外房産資訊的居外網C E O安德魯·泰勒(A ndrew T aylor)表示，在邁阿密，中國買家鐘意海邊的高端新別墅，因為這些別墅容易租出去，回報也很高。德州也越來越受中國買家歡迎，尤其是奧斯丁和休斯頓。中國買家在德州房市每年投資接近100億美元。德州週邊的普萊諾華人居民比例竟然高達5.2%，是全美國華人最密集的城市。

　　海外移民身份吸引眼球

　　當前隨著中國經濟發展，環境污染日益嚴重，越來越多的中國人轉向尋求海外低污染的居住環境，加上中國的食品安全、教育環境，以及醫療制度等原因，國內選擇移民海外的人不斷增加。數據顯示，去年中國內地獲得加拿大、美國、澳大利亞三國移民簽證的人數超過6000人，為全世界之最，而由這股移民潮帶來的，則是海外購房的需求激增。

　　選擇一種新的生活方式成為了海外購房的一大原因，而各個國家不同的移民政策又給了購房者多樣化的選擇。由於美國、加拿大、澳洲等熱門移民國家都紛紛提高移民門檻，限制移民名額，使移民難度增加，所以許多人把目光轉向了移民門檻較低的國家。去年下半年以來一些歐洲國家敞開了移民大門，以低投資額吸引國內移民人士。而葡萄牙、西班牙、塞普勒斯、希臘等國推出的購房移民政策，由於可通過購房投資快速獲得身份移民海外，成了備受移民人士歡迎的新選擇。這些國家的投資金額低，從25萬歐元到50萬歐元不等，在資金門檻、審批程式、居留時間限制等方面佔有很大優勢，使“移民”變得更加平民化。除了歐洲的這幾個國家，亞洲的韓國、馬來西亞也有購房移民的政策。韓國的濟州島由於距離中國近，環境氣候以及生活方式等與國人較為接近，加上其購房獲身份的便利政策，也吸引了不少移民人士。一些海外置業房産公司針對購房者的不同需求，提供了購房前期的諮詢、選房、考察、辦理簽證，購房期間的專業律師諮詢、辦理購房手續、獲取海外移民身份，以及購房之後的一系列諮詢，完善的一站式服務為想要移民卻苦於各種程式和手續的人士提供了最大的便利，低投資額的購房使移民變得不再遙不可及。

　　“以房養學”異常火熱

　　在經濟高速發展的今天，孩子的教育問題越來越多地受到家長的重視。國內競爭激烈的教育資源和教育環境，使得很多家庭將目光轉向海外，留學成為一種時尚與潮流。據教育部數據顯示，2013年中國出國留學總人數為41.39萬人，佔全球總數的14%，且低齡化趨勢明顯。面對如此龐大的留學群體，海外置業以房養學的需求呈現出明顯的上升趨勢。

　　所謂以房養學，就是通過海外購置房産，利用房子的升值來補回留學所花費的費用。很多發達國家，如美國、加拿大、澳大利亞、英國等憑藉其穩定的經濟，宜居的環境，高品質的教育以及成熟的房地産市場和投資機制，成為國人出國留學和投資房産的首選之地。

　　一般而言，中國留學生家庭都具備一定的經濟實力，為了讓子女接受更好的教育，不遠萬里把他們送到國外。也許多年以前，很多家庭還在為出國留學的住所而擔心，怕找不到合適的房源，又怕上當受騙，或者其他多種多樣的因素混雜其中。而現在，很多家長願意出資為子女購買房産“以房養學”，既滿足了子女留學自住的需求，還不失為一種投資方式，可謂一舉兩得。

　　曾看到過這樣一篇報道，講述了一個以房養學的成功案例：一位女士在澳大利亞投資了總價值約為40萬澳元的房産，其孩子在澳大利亞留學三年的總費用為3.6萬澳元。投資的三居室房産中孩子自住一間，其餘兩間出租，房租收入為1600澳元/月，三年後孩子畢業，她將房子轉手，該房産市值已增值至56萬澳元，除去留學和房産投資的成本，凈賺11萬澳元。這便是典型的“以房養學”的成功案例，不僅為子女在留學期間提供了一個“家”，而且具有較高投資價值。

　　正因如此，目前越來越多的留學家庭選擇“以房養學”的新型留學投資模式，這也是海外置業近年來異常火熱的重要原因之一。

　　謹慎購買善避風險

　　當下，海外置業原因漸趨多元化，海外購房的人群也在不斷擴大。不管何種原因購房，投資、移民還是留學，都應該看清海外房地産的大形勢，結合自身購房需求，並根據當地的房産走勢和市場請況，駐足觀望，謹慎購買。

　　海外房産價格相對於國內而言並不算高，這也就使得很多人有實力去海外購房。現在海外置業多是通過房産仲介進行，這就要求購房者一定要了解清楚相關國家的購房政策，比如購房移民政策，除了像西班牙、葡萄牙等少數幾個國家之外，許多國家是不能靠購房移民的。

　　此外，有專家提醒，海外購房小心難養難賣，這也是購房者需要注意的一大關鍵問題。所謂難養，主要是指有些國家購房後房屋的維護成本相當高。有些國家規定，假如房産持有人不在國外居住，則需要委託當地仲介或其他機構收租、管理，付給其一大筆仲介費和管理費；有些國家房産則明文規定幾年內不許出租、出售，只能自住；而有些國家則有高額的遺産稅，即使房屋空置每年也要繳納大筆費用。

　　而難賣也是房産者面臨的一大難題。很多購房者在海外置業的目的就是投資，或者短期留學，並非將其作為長期持有的固定資産，這就面臨房産轉賣的問題。不同國家對於房産的轉賣也有不同的政策。以澳大利亞為例，購房者如果在購房第一年賣掉房産，增值部分則要全額徵稅，第二年可以減半，但手續仍然比較麻煩。有房産仲介還指出，許多國家是不允許非本國居民購買二手房的，而本國居民在購房需求不大的情況下更傾向於購買一手房，二手房的買賣、改建流程都非常複雜。

　　雖然國外購房與國內相比有很多優勢可言，如舒適的環境、發達的經濟、良好的教育、成熟的投資環境等等，但同時也存在很多需要注意的問題，這就提醒購房者海外置業時要謹慎購買，學會規避風險。

　　本版稿件均由記者洛濤、實習生張曉梅、杜瑤采寫