郎鹹平：踢爆中國房價難跌7大原因

　　很多人提起溫州炒房團、山西煤老闆就非常惱火，認為就是因為這些人的存在，房價才會這麼高，才搞得大家買不起房!中國製造業現在的平均毛利潤只有5%，如果再去掉一些其他費用，中國的製造業基本是不掙錢的。

　　一：沒搞清炒房資金的來源

　　相比較來説，炒房子是一件一點技術含量都沒有的事情，很多以前做實業的人，現在基本都跑去炒房了。他們的觀點基本相同，都認為現在這種大環境下，做實業又累又掙不到錢，炒房又簡單，利潤又高。不過從另一方面看，中國過去推出的一些措施也給了溫州炒房團、山西煤老闆有可乘之機，比如2008年的時候，為了刺激房地産，央行在一年之內四次下調利率，幅度達到1.71%。同時二套房貸也有購房貸款利率7折的優惠。不少投資投機者正是利用了這一政策優惠，實現了自己炒房的目的。

　　二：信貸調控沒有觸及到房地産

　　在房價飈升、民眾抱怨的情況下，中共當局又密集出臺了很多調控政策，但是，透過對這些調控政策的分析，我發現一個很有意思的事情，那就是即使到現在，中國的一些信貸調控還是沒有觸及到房地産。原因很簡單：第一，對於地方當局來説，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現在這種大的環境下，中國的金融機構最怕的就是房價下跌，因為對於金融機構來説房價下跌是最大的系統風險，金融機構自然不會自取滅亡。而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場狀況下，還很難調節進入樓市的資金。要衡量稅負是不是重了，中國不能只看稅率，因為這只是表面上的，根本沒辦法反映真實的狀況。中國應該看的是這個稅最終能否轉嫁出去。打個比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是，就算對這兩個寡頭徵收200%的稅也沒用，因為無論當局徵多少稅，它們都能夠透過價格把它消化掉，也就是説，它們能把所有的稅負都加到價格上去，最終轉嫁給消費者，所以，它們能保證自己的利潤率不會因為資源稅而下降。同樣，對於炒房者來説，也完全可以把稅費轉嫁出去，而且還不擔什麼風險，至於炒房的利潤究竟有多高，大家心裏已經相當明白了。

　　三：只注意短期房價下跌的表面現象

　　經歷了一段時間的調控之後，2012年3月，統計局公佈了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份整體房價仍呈上升態勢，但是70個大中城市中有45個城市新房價環比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現象，房價繼續上漲的趨勢還沒有得到根本改變。這一表面現象也給予了公眾三方面的警醒。

　　第一，2月份和1月份相比房價好像不漲了，可能還有點微跌，然而這只是表面現象，看起來非常好。其實這是一個很有趣的統計數字。以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對於房價，如果把通州地區也平均進去的話，肯定也是下跌的了，但是三環之內沒有怎麼跌，所以在表面上平均價格好像跌下來了。

　　第二，中小型開發商被大量淘汰，而一些大型開發商卻是越來越壯大，這是公眾不可想像的。比如，去年一整年下來之後萬科整個銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤也上升了35%。之所以大型開發商越調控利潤越高，是因為他們撐控了大量的資源，因此市場震蕩的結果，等於是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地産行業的有規模以上收購兼併高達124宗，其金額超過1500億元，也就是説在調控後市場的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。

　　第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達3.15萬億元，創歷史的新高。對此，地方當局也挺高興，因為土地出讓金也上升了。因此調控的最終結果，可以説是皆大歡喜。根據當局的統計，在房價裏面，12項稅跟56項費，另外還有土地成本，加在一起佔到了房價的70%左右。房價如果要降到合理的價位，我不曉得用什麼方法跟途徑降下來。其中70%是稅費和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢。還有10%最起碼的構建成本，這個也降不了。另外，開發商有20%的利潤，有很多的支出都含在這裡面，所以這至少還有10%的利潤來保障它的支出。也就是説，房價再怎麼降也不能突破90%的這個剛性關口。

　　四：保障房沒給老百姓一個預期

　　在房地産的調控中有一個重要的手段就是保障房，現在全中國都在搞保障房"大躍進〃，地方當局似乎覺得當務之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平，比如不是用搖號制度而是用排隊制度。因為如果所推出的條件不是老百姓能接受的一個公共意見，就不能取得應有的效果。

　　五：沒弄清房産稅的本質

　　另一個政策就是房産稅，它被很多人看作是打壓房價的最後"殺手鐧〃，可悲的是就連中國的很多學者都沒有搞清楚房産稅的本質究竟是什麼?世界銀行有一個報告《城市房産稅的改革指導原則與建議》，封面第一句話就講，房産稅必然要承受非常重要的政治代價。既然房産稅如此重要，用它來打壓房價是對是錯?很多人不知道，美國推出房産稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富於民，讓老百姓獲得更高的價值。按照美國的做法，美國平均徵收1.38%的房産稅，房産稅的28%給鄉鎮當局，22%給縣當局，4%給州當局，當局用於修建花園、廣場、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育，用以提高這個地區的教育水準，所以美國99%的老百姓念的都是公立的學校。他們的錢是這麼花的，而且所有的支出有非常的清楚的賬本，老百姓可以隨時上網查詢。

　　美國在這種透明的制度之下，徵收房産稅老百姓是非常高興的，房産稅徵收的結果，警察多了，環境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學。治安環境、教育環境都搞好了，房價自然增值，而每增值100美元，當局拿走1.38美元，剩下的歸於老百姓，所以美國徵收房産稅的結果，是使這個地區的房價大幅增值。對於美國的老百姓而言的話，每一年繳1.38%的房産稅，就可以享受到這麼多的福利，而這些福利是他們個人做不到的，必須透過當局的公權力行為讓所有社區的人都同時繳這麼多錢，然後才能達到這種所謂的環境改善的目的。所以美國徵收房産稅是為了藏富於民，為了讓房價升值。

　　在美國，由居民公選舉出最誠實敬業的人做評估師，來為房産做估值。一般是兩個不相識的人到府共同評估房産，測量房屋的面積、登記房屋的數量，包括有多少個浴室、車庫等等，登記完之後，兩個人分別做評估，然後上網公開，居民能查到所有資料。如果認為過高的話，可以找評估師來理論，評估師會詳細的介紹評估方法，如果還不滿意，可以各向州評估委員會上訴。相比之下，這樣的方式對中國來説有一個難點，就是如何來評估地産?評估不了又如何收稅呢?收了稅之後又如何用這筆錢呢?如果不搞清楚，到最後就會成為一筆煳涂賬。因為中國還沒有建立相應的評估機制，所以目前沒有徵收房産稅的條件。

　　房産稅的稅種和其他的稅種完全不一樣，其他稅種都是賺錢之後分一部分給當局，房産稅是沒有創造收入的情況下從老百姓口袋裏挖出一塊肉來。薪資所得該繳稅、企業該繳稅、房屋交易稅該繳，因為老百姓賺錢了。如果個人不是把房産出租而是自己住的話，繳了房産稅的結果，就是沒賺錢也要繳稅了。

　　六：房地産調控的三不知

　　A，不知道降房價的手段是什麼

　　中國的"限購令〃就是取消了部分人的購房資格，這個下調房價的手段，可能會讓一些最應該買房的人不準買了，所以讓房價穩定住了，甚至還有稍微下跌的趨勢。比如通州，不讓他們買房需求下跌，房價一定會下跌。問題是，房價當中70%是稅費和土地成本，10%是構建成本，還有10%是其他支出，加在一起是90%，因此房價再降也不能降到90%以下。這就是為什麼，像北京，上海內環或者是上海的中環之內，北京的五環之內，房價要跌也是陰跌，看不到大幅下挫，因為90%的成本在那裏。如果説房價只能跌10%，而90%是硬剛性成本，那很多老百姓可能永遠買不起。如果房價90%是剛性成本的話，那麼也很難達到所謂的收入水準。

　　B，老百姓不知道自己有沒有希望獲得保障房

　　中共當局撥款給地方當局大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的，大概85000元建一棟四五十平方米的房子，因為土地都不要錢的，以目前8000億元的資金來看，足可以建1000萬套，這也是當局所講的。目前已經完在了400多萬套，再建1000多萬套，這也是當局講的。1000萬套表面看起來好像是建成了。我想問老百姓分到房了嗎?中國蒐集了很多數據，發現保障房中的許多都是福利房、動遷房，保障房在數量上仍難滿足普通老百姓的需求。

　　C，地方當局假裝不知不能依靠土地財政

　　現在中國的房産有12項稅，57項費，還有土地出讓金，如果再加上房産稅，將使得地方當局完全被土地財政套牢，而進一步套牢的結果就是房價水漲船高，他們必須賣土地，必須想盡辦法拉高地價，讓老百姓多多交易，致使房價根本下不來，而那些地方當局肯定是假裝不知道的。

　　七：不減少稅費怎麼降房價

　　降房價真的那麼難嗎?公眾天天批評地方當局賣地的行為，賣地只是表面現象。似乎相關部門表面上看到了問題，於是説要改革稅制、重建財稅結構，地方當局下一步不是土地財政，可是最後的結果是告訴公眾，要全面開徵房産稅，只是把土地財政變換了一個名字而已。如果全開徵房産稅，結果就是讓地方當局更進一步地陷入了土地財政的窘境。中共現階段涉及的房地産稅種有12項之多，涉及房地産的收費多達57項，這還不算土地出讓金。計算下來的話，現在的房價裏已經包含30%~40%的稅費了。地方當局不管怎麼講它拿30%的錢，做的事還是挺多的，有可能做了70%的事。問題是這麼做下去讓地方當局陷入土地財政這種漩渦裏面，下一步結果就是地方當局希望房價越高，它的土地就賣的越好，然後有錢人又去買房，把房價再炒高，地方當局非常高興，然后土地賣得更高，形成惡性迴圈，房價根本不可能降低了。

　　房價降不下來，百姓永遠買不起

　　房價降不下來，百姓永遠買不起的同時，其中一項扭曲現象是：國際輿論紛紛關注的"鬼城〃，意即空無一人的購物中心和開發項目，在中國可説比比皆是，像是河南省鄭州市鄭東新區、內蒙古的鄂爾多斯等新市鎮，充滿著無人辦公與居住的大樓建築，這些樓房幾乎都已經賣給這幾年收入逐漸豐的中産階級，他們卻很難順利脫手。這種充斥著"有人買、沒人住〃的新興城市，中國每年還會持續增加12到24個。這些空蕩蕩的社區，到處豎立肯德基、星巴克、施華洛世奇水晶、伯爵名錶、瑞典時裝品牌H&M、西班牙服飾Zara等招牌，但招牌僅供參考，沒有實體店面、店員，因為也不會有消費者，這種花費數十億人民幣建起來的超現實新市鎮，是中國特有的另類海市蜃樓。

　　"中國人的房地産〃一書中指出，即便數以千萬計的農村人口，很想儘快在城市定居、取得戶口、擁有房産，但他們買不起，房屋的需求與供給完全搭不上線。中國大部分民眾每天花不到12.5元人民幣，城市空屋價格卻高35萬人民幣左右。中國房産大享王石在接受"CBS〃訪問時曾説，以每人平均收入較高的上海市情況來看，普通居民需支付的房價，大約是年薪45倍以上，完全脫離民眾可負擔的價格範圍。除了買不起住房，民眾為了配合國家與地方政府"推進城鎮化〃的腳步，還必須讓出原來配給的房舍，如果不想當無殼蝸牛，祖輩、父輩與年輕一輩三代省吃儉用存下的有限積蓄，都將被炒房者的無盡貪婪吞噬殆盡。（鳳凰網）