南京取消限購 對都市圈樓市是利好還是利空

　　9月21日，南京市取消房産限購令。限購令實行3年多來，南京樓市漲勢一步步放緩。與此同時，南京都市圈城市的樓市卻表現不俗。事實上，都市圈城市房産的購買群體中，南京人已經成了“主力軍”。如今，南京取消房地産限購令，對“圈”內城市的樓市會造成怎樣的影響？

　　南京不限購， 短期內不會影響都市圈樓市

　　“限購不是南京人在都市圈城市購置房産的首要原因，我認為低總價、自身實際需求才是關鍵原因。因此，即便南京取消限購，短期內也不會對南京人在都市圈城市購房産生明顯影響。”南京房地産開發建設促進會秘書長張輝分析。

　　在都市圈城市購房的南京人多為投資、養老、度假考慮，購置的房産既有普通商品房，也有別墅、商鋪等。這類群體大多數都在南京市擁有住房，手上也有一定的余錢，但手上的現金又不足以支撐他們在南京投資房産或改善居住條件。因此，他們將目光轉向了都市圈城市。以緊鄰南京仙林地區的句容市寶華鎮為例，這裡精裝修的住宅售價在每平米七八千元左右，遠遠低於南京的仙林地區。

　　丁琳和丈夫都是南京本地人，隨著經濟條件的改善，他們希望購置一套別墅用於度假，但南京別墅的價格超出了兩人的承受能力。因此，他們最終選擇在滁州購置了一套別墅。丁琳説：“選擇滁州的原因有多方面，比如總價低、生態環境好、距離南京非常近等。”如今南京取消限購，這類群體依舊會因為經濟能力、自身需求的限制，選擇在南京周邊城市購房。因此，南京人在都市圈購房的熱情及需求，短期內並不會因為南京取消限購而有明顯減少。

　　若放鬆限貸， 都市圈樓市熱度或將下降

　　截至目前，全國46個曾經實施限購令的城市中，只剩下北京、上海、廣州等6個城市沒有取消限購令。事實上，取消限購令後，包括南京在內的各大城市樓市並未出現明顯回暖。有房地産開發商認為，造成這一局面主要是因為銀行信貸沒有同步放開，僅僅取消限購令而不放開信貸，購房者的資金問題仍然無法解決，所以樓市無法迅速回暖。一旦銀行的購房貸款政策放開，比如取消限貸，甚至是降低首付標準，或者購房者可以享受一定的利率折扣，那麼購房者就完全有可能“放棄”都市圈房産，轉而購買南京本地房産。

　　對此，南京林業大學城市與房地産研究中心主任、社會學系主任孟祥遠持不同意見。他認為在限購取消後，限貸的鬆綁雖是大勢所趨，但力度不會太大，“限貸令的鬆綁力度在初期應該不會很大，對房地産市場能起到的利好作用也比較有限。因此，不論是南京的樓市還是都市圈的房地産市場總體上應該還是比較平穩的。”

　　受大環境影響， 購房者依舊觀望為主

　　南京財經大學副校長、南京都市圈發展研究中心主任喬均教授認為，南京取消限購令，一定程度上釋放了實際消費需求，並非投資需求。而樓市的回暖，需要依賴強勁的投資需求，但受制于整個大環境，多數人都處在觀望狀態，這也是限購取消後樓市並沒有迅速回升的原因。

　　所謂的大環境，不僅指樓市的整體狀況，更涉及到我國的稅制改革問題。中國稅制改革的方向是逐漸加大個調稅的比重。目前，上海、重慶已經開展了房産稅試點工作，未來很可能要在全國範圍內推行房産稅。“徵收房産稅是我國稅制改革的必然趨勢。如果稅率較高，對於房主而言房産稅就是重負，到時候很可能不僅很少有人投資房産，大家還會拋售自己的房屋。即使稅率較低，房産稅或多或少也都是一種負擔。”喬均説，“因此，現在很多投資者在投資房産時一定會非常慎重，繼續觀望, 不會輕易出手。”

　　另外，喬均還提到了我國稅制改革中涉及到的遺産稅等問題。“國外不少人都因為無法支付高昂的遺産稅而將遺産捐給國家。未來我國如果也實行遺産稅，那些‘房叔’、‘房姐’的孩子是否有能力負擔遺産稅？是否值得繳納這部分遺産稅都是一筆要算清楚的賬。”(記者 毛琪)