中國炒房客移師歐洲 成消化海外銀行不良資産主力

　　北京小企業主老張近期動起了投資海外房産的心思，一方面，考慮到資産的保值增值；另一方面，為子女出國留學提前做準備。但是與其他人不同，老張的關注點不是熱門的美國、澳洲等，而是相對較為冷門的葡萄牙、希臘、西班牙等歐洲國家。“有親戚朋友已經往那邊投資了，聽説正是‘抄底’的好時機。”不過，老張還是決定多方“打探”，畢竟投資海外房地産自己是“頭一遭”。

　　資深投資人士表示，隨著歐洲經濟開始復蘇，此前幾個深陷“歐債危機”國家的房地産市場重回投資者視野。但業內人士提醒，在“抄底”的同時，必須時刻認清自己的投資預期和風險承受能力。

　　“不良”裏的好房産

　　在“北上廣深”幾個一線城市的各大房展會上，葡萄牙、希臘等國家的海外房産投資、移民項目多了起來。有關調查顯示，中國未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地産市場，約佔個人投資者可投資資産的5%。而其投資理由已從傳統移民、子女教育延伸至資産保值增值。

　　好望角投資服務（香港）有限公司總裁詹惠敏向中國證券報記者透露，“受到‘歐債危機’衝擊，這些國家的許多銀行負債纍纍，不少銀行紛紛把不良資産的抵押物拿出來處理。只要你夠細心，其實可以淘到好東西。在這方面，中國的投資者絕對可以算得上是主力。”她進一步表示，尤其是這些“歐債危機”國家的經濟開始逐步復蘇，對於投資者而言，意味著更多機會。

　　以葡萄牙為例，標準普爾在2014年初將葡萄牙長期國債評級從“負面觀察名單”中撤除，4月又將葡萄牙的評級展望由負面上調至穩定，併發布聲明稱：“葡萄牙的信貸評級已經穩定，預期在明年上調或者下調該國評級的可能性很小。”另外，標準普爾在9月12日將希臘的主權債信評級予以上調，由B-上調至B。標普同時指出，自明年起，希臘經濟將擺脫此前連續7年衰退的頹勢重新取得增長。而該國的存量債務佔GDP之比在今年觸及177%的峰值後將緩步回落，在2017年時降至164%。

　　另一方面，讓老張下決心投資海外房地産的因素，就是國內房地産市場“不給力”。國家統計局最新公佈的數據顯示，繼7月首現下跌後，“北上廣深”4個一線城市房價跌幅超過1%。其實，6月以來，我國城市房價指數環比跌幅逐漸擴大，越來越多城市步入房價下跌通道。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，2014年的“金九銀十”是在價格進一步小幅回落的前提下出現的成交量逐步復蘇，今年的“金九”成色大減，難以再現2013年的熱銷景象。

　　本地價和海外價

　　作為生意人的老張，價格是決定其投資計劃的重要因素。“這是我最為擔心的地方，就算找了仲介，但是我們畢竟是外國人，對當地的市場和行情並不熟悉。”

　　詹惠敏坦言老張的擔心並非不合理，“以葡萄牙為例，目前葡萄牙房價有兩套行業中不成文的價格，一套是售賣給本地人的‘本地價’，另一個是存在10%至20%加價後，售賣給海外購房者的‘海外價’，搞不清狀況的購房者容易吃虧。”

　　談及投資海外房地産的收益，第一太平戴維斯華北區董事長鄒錦標表示，就目前來看，海外房地産的投資回報的確會高於中國國內市場。“以香港為例，我們估算其住宅的投資回報率在3%至5%、商業地産為4%至7%、工業地産則在10%左右。而且香港的貸款成本遠低於內地，大概在每年2%至3%左右。”

　　而葡萄牙等“歐債危機”國家的房地産投資收益率會更高，房産出租年收益率或達到3%至5%左右。詹惠敏告訴記者，“首都裏斯本市中心及周邊主要區域的房地産價值是穩定的，同時長期租金收益率一直呈上升趨勢。”

　　沒有“百分百”收益

　　對於“老張們”來説，除了可觀的投資收益，投資是否安全是其最關心的問題。比如，投資會不會踩在“高點”，投資的房産是否産權清晰。第一太平戴維斯相關負責人提醒，海外國家的稅率問題、貨幣匯率波動等，都有可能影響到最後的投資回報率。

　　在首都經濟貿易大學土地資源與房地産管理系系主任趙秀池看來，投資應注意多方面風險。首先是市場風險。“房價是供求關係的反應，也是當地政策、經濟形勢的反應，房價隨時都可能做出波動。能否準確掌握當地市場的變化情況非常重要。”其次為政策風險。國外房産政策會根據實際情況隨時做出調整，比如信貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會影響到投資者的行為與收益。此外，還存在交易風險。“期房是否能夠按時交房，是否能夠拿到産權證等都關係到投資的成敗。遇到不良經紀人，投資被騙的案件時有發生。”

　　資深投資人士提醒，由於歐洲經濟尚未完全復蘇，其房地産市場存在不確定性，投資者最好分散投資，購買兩到三處房産，一處用於自住，其餘用於投資，5年後就可以將投資的房産售出，這種分散投資的方式不僅大大降低了風險，還可以幫助投資者獲取一定的房産增值收益。另外，投資者在制定投資計劃時應多考慮幾個方面。投資者要明確自己的現金流，以及資金的使用情況；提出自己中意的國家和城市，列出計劃在哪個城市購買房産；投資者要鎖定自己的目標，是投資移民還是“以房養學”；投資者可以找專業的機構分析評估自己的實力。（記者 陳瑩瑩）