房貸利率優惠被指惠而不優

　　王雲濤/圖

　　樓市進入“金九銀十”，全國房貸利率初現鬆綁跡象，絕跡近兩年的8折優惠利率重現。寬鬆房貸時期是否將要到來？近日，融360發佈報告稱，調查發現，當前市場上9折以下優惠房貸利率多為行銷噱頭，對絕大多數用戶而言只是“鏡花水月”。銀行所謂的附加條件，是在變相提高客戶的貸款成本，要麼暗藏陷阱，要麼變相拒客。■新快報記者 黎華聯

　　條件：掛鉤貸款返存比

　　實質：苛刻條件加大貸款成本

　　上海有銀行提供的8折房貸優惠利率直接與客戶日均貸款返存比掛鉤，所謂貸款返存比即銀行考量客戶在申請貸款前一個月的日均存款金額與貸款總金額之比。具體來説，如果客戶要申請8折利率，該比值要達到80%以上，也就是説，要貸款200萬元，在該銀行的日均存款需要超過160萬元，而且該比值每月計算一次，一旦低於80%，將恢復至基準貸款利率，以後也將不再享受優惠政策。

　　即假如客戶貸款期30年，想一直享受該銀行提供的8折優惠，其代價是須保證30年間每月日均存款在160萬元。

　　融360表示：“如果借款人按8折優惠利率貸款200萬元，30年間共支付利息約157萬元，比基準利率貸款少支付利息約39萬元。其代價是客戶將160萬元以0.35%-5.225%存款利率（最高利率以五年期存款利率上浮10%計算）存在銀行30年。相反，借款人如果選擇基準利率貸款200萬元，假設其手中仍有160萬元資金，此資金只需以最保守的方式，定存5年就可獲得超41萬元利息收入，已超過客戶選擇優惠貸款所節省的利息支出，而且此後25年可以隨意調撥此筆資金。”

　　銀行給以客戶的優惠，其最終結果是要客戶以更低的利率把錢存入銀行。融360表示，該銀行8折超級優惠房貸利率，其苛刻的附加條件，實際上是在加大客戶的貸款成本，且非一般購房者所能夠滿足。從某種意義上説，8折並不比基準利率優惠，對客戶來説實為虧本買賣。

　　條件：日均金融資産超500萬

　　實質：借機拓展多種業務

　　上海也有銀行規定近三個月內金融資産超過500萬元的客戶，首套房可以享受8.5折利率。這500萬元並非存款，而是需要在該銀行購買相應金額的理財産品，理財産品的時間要保證在6個月以上。發放貸款後6個月之內，銀行會嚴格監控客戶在該行的金融資産，一旦不符合優惠要求，將調整相應貸款利率。即使客戶按照要求在銀行保持500萬元金融資産達6個月，但後期如果資産低於此值，銀行仍然有權調整客戶貸款利率。

　　融360評價，500萬元的日均金融資産，對絕大多數普通購房者來説只是“鏡花水月”，而且將房貸優惠與理財産品“捆綁”在一起，變成了銀行利用現有客戶資源拓展多種業務的捷徑。

　　條件：按存貸款額交保證金

　　實質：變相對客戶説“不”

　　某銀行北京最低優惠貸款利率9折，客戶須存貸款額15%的保證金一年；存貸款額5%的保證金一年，可享9.5折。在上海，附加條件更為苛刻，客戶想享受9.5折優惠，須是該行優質客戶且存款額要超500萬元。

　　對於普通人來説，貸款100萬元，需另外凍結15萬元資金，不是小數目。融360表示，北京、上海金融較為發達，購房者可以較自由地選擇不同銀行貸款，如想獲得9折或9.5折優惠利率，不一定要選擇該銀行，也無須提交保證金，通過其他銀行也可取得貸款。可見，該銀行在變相對客戶説“不”。

　　融360總結，“銀行的附加條件，在變相提高貸款成本。這是一個相悖的選擇題。客戶接受銀行附加條件，其結果往往是惠而不優。”