房企加速推盤戰"金九" 資金鏈偏緊融資需求加大

　　由於房企為搶佔“金九”加大推盤，多數城市庫存依舊上行，去化壓力不減

　　雖然房企在8月份的銷售額普遍出現回暖，但整體樓市仍處於谷底，各家房企的資金鏈也是持續偏緊，其融資需求也開始加大。不過目前信貸政策並不明朗，房企融資環境仍為得到根本改善。

　　中指院的報告顯示，8月份貸款擔保仍為房企融資的主要途徑，品牌房企通過貸款擔保融資為6筆，合計融資金額約312.3億元。8月份其重點監測房企共發生融資23筆，累計融資金額788.71億元，融資金額較7月份增加近一倍，其中單筆融資不少於30億元的僅4筆，融資單筆最高為300億元。8月19日，交通銀行向綠地集團提供300億元綜合授信額度，以“總對總”的模式，對綠地集團旗下海外項目拓展、地鐵投資、舊城改造及金融投資等産業給予全面支援；此外，泰禾集團、深圳控股和華夏幸福也有單筆不少於30億元的融資。

　　房企進入推盤高峰期

　　CREIS中指數據顯示，2014年8月份主要城市成交量環比持續上升，監測的主要城市累計成交面積環比上漲1.5%，同比下降13.25%。寧波和杭州本月政策因素影響最大，上漲幅度均超過60%，其中寧波上漲64.92%，杭州上漲62.42%。

　　業內人士預計，各地紛紛出臺限貸調整、金融支援措施，再加上房企低價加推、降價促銷策略頻出，樓市成交量或將在四季度進一步回升。

　　房企方面，由於各大龍頭房企普遍在8月小幅加大了供貨量，8月份重點監測的10家品牌房企銷售金額環比普遍有不同程度的回升；銷售面積方面10家房企半數以上環比回升。其中，綠城銷售額環比增長幅度近6成，達到56.52%，銷售面積在10家房企中上升幅度亦最大，達到59.09%；金地緊隨其後，銷售額上升幅度也超過50%，高達50.57%，銷售面積則增長55.87%。不過，從全年來看房企業績依舊承壓。而從9月份開始，萬科、保利等重點房企覬覦“金九銀十”，或將全面進入推盤高峰期。

　　拿地方面，為迎接“金九銀十”，大部分房企選擇繼續暫緩拿地、加快推盤節奏。而由於房企拿地意願低迷，交易市場仍顯疲軟，各地土地頻現流拍。另外，重點企業拿地重心仍放在一、二線城市。因碧桂園8月份集中拿地206萬平方米，10家品牌房企8月份累計新增土地面積434.8萬平方米，較7月份增加一倍，但拿地資金僅為70.6億元，環比7月份下降20.53%。

　　此外，截至2014年8月末，中指監測的主要城市庫存量環比7月份增長1.5%，仍處於2014年以來最高水準，上海、廣州、蘇州等地庫存均維持在2010年以來高位。重點監測的城市中僅合肥、寧波和杭州存量環比下降，下降幅度均超過4%，其餘城市均上升。其中，一線城市庫存量環比全部上升，廣州上升幅度達到5.33%。二線城市中南京庫存上漲幅度達到6.04%，溫州、南充也超過3%。儘管8月份成交環比上升，但由於房企為搶佔“金九”加大推盤，多數城市庫存依舊上行，去化壓力不減。

　　第二輪救市信貸開路

　　而在房企加快推盤節奏的同時，各地方政府也開始了第二輪救市行動。9月15日，湖北省住建廳發佈《關於促進全省房地産市場平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱《意見》），包括6大條款、20項細則，提出實現“高端開放、中端支援、低端保障”，促進全省房地産市場平穩健康發展。

　　《意見》指出，武漢市要根據市場變化適時調整放開住房限購等政策；並支援合理住房消費，規定居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30％執行，個人購買屬於家庭唯一普通商品住房的，減半徵收契稅；此外，《意見》規定，在湖北省範圍內異地購房的家庭，可使用繳存地住房公積金辦理貸款。

　　據悉，目前，商業銀行貸款利率普遍上浮5%，居民商業貸款成本較高。《意見》中提出下調首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。中長期貸款利率為6.55%，若按照0.7倍計算，僅為4.585%，接近公積金貸款利率。同時，針對部分貸款審批慢的問題，《意見》也指出各銀行要配足個人住房貸款額度，加快受理、審批和發放，原則上要在協議簽訂之日起一個月內予以放款。此外，對於“組合貸”的商業貸款部分，予以基準利率下浮優惠。

　　而在湖北方面全面救市的背後，則是當地經濟下行、市場低迷、投資放緩、庫存增長的困境。

　　資料顯示，2014年前7個月，湖北商品房銷售2540.2萬平方米，同比增長9.4%，較上半年下降2.3%；住宅銷售2297.48萬平方米，同比增長8.6%，較上半年下降2%。與此同時湖北土地市場也急劇降溫，1月份-8月份湖北住宅土地成交規劃建築面積3708.16萬平方米，較上年同期下降4.8%，同期收入出讓金414.78億元，同比大幅下降14.3%。在土地成交不景氣的同時，住宅推出量仍在擴大，前8個月共推出住宅用地4942.29，同比上漲22%。土地市場出現明顯的供過於求現象。

　　而除湖北外，此前已有四川、福建和湖南出臺省級救市文件，杭州、西安、無錫等城市也再度鬆綁限購至全面取消，樓市掀起第二輪救市潮。從內容來看，第二輪救市涉及首套房貸款利率優惠、放鬆首套房認定、放鬆公積金貸款、財政補貼等內容，與此前的39個城市放鬆限購相比，救市力度更大。由此可見，在以鬆綁限購為主的第一輪救市中，對於市場的影響有限，支援自住房信貸需求為此輪放鬆的主要方式。記者 王 崢