樓市在慘澹中進入“決戰”下半場

　　萬科峯匯與同福睿府同處一個板塊，但一個走的是豪宅路線，一個走的是“剛需”路線。 李鳳荷 攝

　　廣州多個樓盤中秋前後推新“以價換量” 但住宅盤無一在開售當天成交過半數

　　“十一”黃金月樓市前瞻之新貨篇

　　2014年全國樓市在慘澹中進入了“決戰”下半場，廣州樓市的血拼之戰也隨著“金九”的到來而不斷上演。中秋前夕，新世界凱粵灣搶閘開盤，中秋當天，廣州還有多個樓盤推新。黃埔大盤中海譽城 舉起“以價換量”大旗，降價2000元/m2入市，半天去化一半；增城奧園康威廣場複式公寓也僅以“9字頭”開售，兩小時成交超130套；東城華庭、合和新城、雅居樂·康橋中心、萬科歐泊都在上演搶客的“戲碼”，不過，成交業績卻是有人歡喜有人愁，其中，住宅盤沒有一個能當天成交過半數，這就預示著在接下來的日子，樓市“惡戰”仍將繼續。

　　中國控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，目前不少房企的銷售目標只完成了50%左右，剩餘四個月銷售壓力巨大，按照目前市場的去化節奏，如果在11月、12月推盤，銷售額和資金回籠都很難達到預期目標，因此“決戰已經開始”。

　　慢慢降還是一步到位地降？

　　同策諮詢研究部總監張宏偉就對媒體表示，儘管各地已有限購放鬆或取消等“救市”措施，但是收效甚微。當前樓市降與不降已經不是問題，而是以“以價換量”的方式是“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發商頭疼的大問題。“對於普通剛需項目來講，一般降價10%~15%就可以激活市場成交量，而對於高端豪宅來講，則需要降價20%~30%的幅度，市場需求才會被大幅激活。”

　　中地行策劃部總監謝沁就認為，“九、十月份如果沒有新政出現，市場相對回穩，但會不會迅速回漲還有待觀察。預計接下來住宅産品相對價格穩定，成交量下跌。公寓及商鋪，由於貨量集中，買家可選擇性大，成交會受到較大的挑戰。今年交樓的商業項目會備受關注，如果經營不好，將造成更多觀望。”

　　從記者目前掌握的情況看，今年“十一”前後亮相的新盤，大多以“剛需”産品為主打。

　　中小戶型唱響樓市主旋律

　　以南部板塊為例，除了已經開售的萬科歐泊主打“剛需”住宅産品之外，陸續有新貨推出的祈福名都、招商金山谷、星河山海灣、南沙富力唐寧也都有大批的“剛需”兩至三房單位上市，基本上，總價在100萬元以上，就能有所選擇。

　　而對於想低門檻入市的買家來講，公寓則既可以成為投資品，同時也可作為過渡性住房，同樣有大量的選擇。像四海城、保利大都匯、敏捷華美國際、奧園越時代都是扎堆推出了小戶型的公寓，像保利大都匯最小的單位只有30平方米，其他三盤的戶型面積也只在50平方米左右。

　　在東部板塊，買家可選擇的範圍更大，因為“金九銀十”期間住宅供應量最大的當屬新黃埔，這一板塊的特點是知名房企眾多，保利、奧園、中海、越秀、萬科等均扎堆在此。“金九銀十”主力産品大多是70~100平方米的兩至三房緊湊戶型。其中，尤以建築面積在90平方米左右的“小三房”供應量最多。

　　記者在採訪中發現，無論是新鮮上市的君和名城、東城華庭、還是即將上市的萬科幸福譽，抑或已經在售的中海譽城、天韻瑚璟等都有多種的兩至三房單位可以選擇。總價100萬元以內在該板塊也能挑到心頭好了。

　　若沿著廣園東東進，進入了增城能選擇的樓盤同樣不少，合生湖山國際、金地荔湖城、景新國際等等，基本上單價都在1萬元/m2。

　　這個黃金周，城區內的樓盤發力的也相當多，僅海珠區就有多個新盤已經搶閘開售，他們中有的走“剛需”路線卻帶有名校學位，如同福睿府，也有的走豪宅大戶型路線，如海珠半島花園三期及萬科峯匯。與此同時，荔灣、白雲的新貨同樣圍繞“剛需”産品做文章，例如，荔灣區即將推出新貨的花語水岸平均每套面積只有約92平方米。而白雲區的新盤保利瓏熙既有73平方米的兩房也有93平方米的三房。

　　這個黃金周，就連樓價處在“高大上”的天河，也有“剛需”産品推出，像寶翠園和觀山苑都不約而同地推出了70多平方米的兩房。員村新項目天薈公館也有80多平方米的單位。

　　（文：記者 王荔玨）