限購“鬆綁”能否解樓市困局

　　“鬆綁”救市有效嗎？

　　但跟蹤各地成交量來看，鬆綁限購似乎並非“救市”的靈丹妙藥，僅個別明文調整限購城市成交量回升，而且這些城市成交量幾乎都是短期衝高後又快速回落，大部分城市則受鬆綁影響甚小。

　　例如，蘇州在取消限購後一週或兩周內成交量快速飆升，隨後又迅速回落至政策調整前的水準。蘇州限購鬆綁首周住宅成交量環比漲49.56%，第二周環比再漲30.58%，然而第三周形勢就急轉直下，住宅成交量環比下降38.77%。

　　香港規模最大的房地産代理集團中原集團負責人甚至指出，成交量飆升不能完全歸因于限購取消，短期內網簽登記速度加快也可能推高成交量。由於限購而無法網簽的積壓交易，在政策調整後集中完成網簽登記，因此推高了成交數據。

　　更有數據顯示，在已取消或放鬆限購的城市中，半數仍未扭轉頹勢。其中天津、成都兩個熱點城市成交量環比大跌53%和42%。貴陽、福州、西安、無錫、杭州等10余個城市7月房價環比全部下跌。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，部分地方政府“救市”措施內容涉及廣泛，在刺激房地産市場復蘇與好轉過程中確實會起到一定作用，但是，這些措施畢竟是短期“猛藥”，並非樓市健康發展的良方。由於當前部分城市“救市”政策力度偏大，極有可能會引發未來房地産市場的大起大落。

　　事實上，地方政府對於取消或鬆綁限購的態度也並非完全樂觀。

　　以省會石家莊為例，7月28日，該市房管局向媒體證實，購買新建商品房和二手房已經不需開具購房證明，這一政策也被解讀為石家莊限購政策的正式放開。但7月30日，再次有消息傳出，石家莊重新恢復住房限購政策，但在政策上做出了微調，放鬆了外來人員的購房資格。

　　中國房地産協會秘書長顧雲昌對此接受採訪稱，石家莊這一舉措雖未全部放開限購政策，但政策明顯出現鬆動。之所以出現先放鬆後收緊的狀況可能是因為地方政府對這一政策還沒有十足的把握，或者沒有進行充分的論證，政策實施後先看市場和輿論對這一政策的反應，試探性的政策調整之後，再做出是否繼續限購政策的決定。

　　“要麼刺激，要麼抑制；要麼限制，要麼放鬆。這樣的調控思路本身就有問題。政策應該回歸中性，立足於市場供求。”國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松認為，政策調控不應著眼于調節短期的房價水準，而應以改善居民居住條件為根本出發點，鼓勵正常人口流動，準確剝離正常置業需求和投機炒房行為，“不能因為房價短期波動而漠視長期的調控方向。”他強調，為了促進房地産市場平穩可持續發展，要做好政策儲備，警惕房地産泡沫發生。

　　房價會因此暴漲嗎？

　　樓市“鬆綁”之後，房價會不會再度暴漲？

　　對此，業內不少專家認為，政策放寬暫時不會對房價産生太大影響。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，限貸對成交量的影響遠遠大於限購，而且房企目前的重點仍是走量回籠資金，暫不會升價。方圓地産首席市場分析師鄧志浩也認為，救市措施的升級會在一定程度上提振市場，但儘管行政手段層出不窮，由於銀行資金面仍然偏緊，因此房價不會有暴漲。

　　觀察放開限購的城市不難發現，儘管一些地方出臺措施促進房地産市場回升，但“限貸”鬆綁卻難獲銀行回應。這並不難理解，因為就銀行而言，前期“高杠桿”帶來的按揭風險需要儘快消化，同時要繼續對個人住房按揭貸款實施從緊政策，避免出現新的風險。

　　《人民日報》評論稱，只動“限購”，不動“限貸”，解決的只是購房資格的有無，並不是撬動購房能力的杠桿，所以新一波的房價上漲並不太可能成為現實。

　　但不能忽視的是，一些地方政府也已意識到上述問題，因此並不滿足於限購鬆綁，而是朝著進一步刺激樓市的方向“漸行漸近”。

　　例如7月底，成都出臺以財政補貼的方式提高商業銀行放貸積極性的政策，金融機構對首套房實施基準貸款利率的，向其發放貸款金額3%的財政補助。

　　政策調整引發了業內人士的擔憂，不止一位專家提醒，提防房價報復性回漲，就要在調整的過程中守住“抑制投機、確保剛需”的底線。

　　現實情況是，商業銀行按揭貸款額度總體偏緊，雖然約束了部分投資性需求的問題，但由於幾乎所有城市的庫存都在增加，市場預期的改變嚴重影響了居民的購房積極性，即使是剛需的消費者也會考慮再三。

　　這其中的道理不難理解。大部分鬆綁限購城市的特點是人口漲幅放緩，庫存壓力增大。在這種情況下，對於購房者來説，越是限購的城市，反而越是值得買的城市，越是鬆綁限購的城市越要謹慎購房。

　　中國人民銀行《2014年第2季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，有意願購房的居民繼續回落，未來3個月內準備出手購房的居民佔比為14.4%，低於上季度0.6個百分點。

　　形成悲觀預期的不只是購房者。

　　據媒體報道，北京一家在呼和浩特擁有住宅項目的國有房地産企業，正在收縮其在呼和浩特的項目。“其實在呼和浩特發文取消限購之前，當地的市場也都還在繃著，可是宣佈取消限購之後，房價就應聲下跌，開發商都覺得政府都繃不住了，現在不是撤離就是收縮。”

　　北上廣等一線城市的樓市走向更引人關注。業內人士普遍認為，一線城市聚集了大量的潛在購房需求，在供不應求的市場背景下，貿然全面放開限購限貸，可能將面臨房價報復性反彈的不良後果。因此，在對限購、限貸政策方面，一線城市或會做出些許針對合理的首次自住型需求的政策微調，但短期內整體放鬆的可能性很小。

　　本報記者邊慧綜合人民日報、新華社等報道