北京地王淡市出爐背後:金融街控股合理缺席競拍

　　房地産市場究竟走到了哪？是不是還在延續上半年的下滑態勢？北京華嘉衚同地塊這個新生的“雙料地王”會不會給市場帶來“強心針”效應？其背後有哪些驚人的秘密？在限購鬆綁的大背景下，各地樓市又是什麼境況？開發商又有哪些新的應對措施？以價換量的手段能否讓企業渡過難關？這都是《每日經濟新聞》一直關注的問題和瞭望的對象。希望本版報道能夠給讀者帶來新的觀察與思考。

　　北京華嘉衚同地塊的出讓誕生了“雙料地王”，似乎讓低迷已久的北京土地市場振奮了起來。

　　驚呼之外，更多的則是猜測。這個“雙料地王”的拿地企業北京金嘉房地産開發有限公司 (以下簡稱金嘉地産)究竟是何許人也？據稱其背後的北京華融基礎設施投資有限責任公司(以下簡稱華融基礎)與金融街有怎樣的關係？出場參與拿地的企業隊伍有何玄機？《每日經濟新聞》記者試圖梳理出“雙料地王”背後的故事。

　　華融基礎拿下地王/

　　今年2月18日，北京西城區華嘉衚同因故暫停交易。“其實這塊地當時被叫停，大家都有預感，也是延續了夏家衚同、農展館地塊的老路。”北京某房企負責人對 《每日經濟新聞》記者表示。

　　6個月後，華嘉衚同地塊再次入市。8月21日，華融基礎成立的項目公司——北京金嘉房地産開發有限公司競拍成功。

　　在競拍現場，勢在必得的華融基礎上演了最強勢最果斷的一次競拍。拍賣剛開始，華融基礎的代表便迅速舉牌，在尚無對手競爭加價之時，更是又舉起號牌抬價。儘管拍賣師提醒，已經舉牌為最高價就無需再舉牌，但華融基礎的代表依然連續3次舉牌，奪地之心顯露無遺。

　　長達近一小時的拍賣，對手已無力追趕。SOHO中國的代表在總價超過50億元之後便放棄舉牌，只剩下信達與華融基礎貼身肉搏，但最終仍未能敵過華融基礎。

　　按照中原地産首席分析師張大偉的計算，剔除掉回購部分的金額以及建安成本，該地塊商業部分的樓面價為9.65萬/平方米。

　　昨日 (8月24日)，《每日經濟新聞》記者前往位於西城區金融街區域的華嘉衚同地塊，目前該地塊已經用圍擋圍了起來，透過圍擋縫隙可以看到，地塊拆遷已經完成。

　　記者發現，地塊南邊的一棟樓為中國華融大廈，與地塊之間只隔了一條狹窄的華嘉衚同。據現場了解，華嘉衚同地塊所在的位置是曾經的王府倉衚同10號院小區以及華嘉小學。

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴記者，這塊地之所以能吸引除了華融基礎以外的開發商參與，首先是因為核心區地塊的稀缺性，此外，在北京住宅限購限貸的大背景下，住宅交易的觀望情緒濃厚，很多開發商也轉移到商業地産開發的佈局中來。金融街儘管已經形成了産業集群發展，但寫字樓租金並不算太高，約為15~20元/平方米？天，因此華嘉衚同地塊的回報週期將會漫長。但企業仍然在積極拿地，説明對於核心區塊的商辦物業長期增值的收益還是非常看好的。

　　當日競拍結束後，華融基礎的代表並未接受記者的採訪，匆匆離場，而參與了此次競拍的一家房企代表則直呼“看不懂”。

　　與金融街同屬西城區國資委[微博]/

　　就在華嘉衚同地塊復出之前，大部分行業人士都曾預計這塊地很可能底價成交，原因便是其較高的開發門檻。

　　根據招標文件，地塊競得人需無償還建地上商業住宅共計312套，同時需為被拆遷人提供地下車位312個，每個車位的售價不得高於25萬元。居住用地內除去無償還建回遷用房外，地上剩餘房源全部由西城區以42363元/平方米的單價回購。

　　除此以外，該地塊還附帶了其他苛刻的條件，如競得人需無償還建地下人防工程不小于10000平方米，項目園林景觀效果、外立面風格、規劃設計方案須服從金融街拓展整體規劃建設安排等。

　　顯然，華嘉衚同地塊沒有令人失望，但最引人關注的並非即將突破10萬元的樓面地價，而是拿下華嘉衚同地塊的北京金嘉房地産開發有限公司(以下簡稱金嘉地産)。

　　《每日經濟新聞》記者隨後查詢了北京市企業信用資訊網，根據該網站顯示的資訊，金嘉地産于2014年7月25日註冊成立，投資人為華融基礎，法人代表為陳松石，註冊資金2000萬元。

　　記者隨後查詢了華融基礎，其法人代表同樣為陳松石，註冊資本約76億元，法人股東為北京金融街資本運營中心，該中心的投資人為西城區國資委[微博]，並授權同屬西城區國資委的北京金融街投資(集團)有限公司行使股東職權。

　　華融基礎官網資訊顯示，華融基礎公司一方面作為政府授權的金融街拓展實施主體，承擔著金融街拓展土地一級開發任務，另一方面通過資産並購、合作開發、擴建改造、産業引導等方式積極開展區域資源整合利用，吸引金融機構入駐。同時，作為政府基礎設施建設平臺，基礎公司還承擔著區域內部分學校、古建、園林、地鐵拆遷等政府投資項目的建設。隨著公司資産規模和業務範圍不斷擴大，所實施的一級開發、二級開發、保障性住房、政府代建、投資並購等各類項目已達20余個。

　　“從土地市場低迷期政府的推地思維來看，地方政府往往會迫於財政壓力而採取‘托市’的行為，比如推出優質地塊、降低起拍價格等，以刺激土地市場回暖。”同策房地産研究機構總監張宏偉對此表示。

　　拿地、開發打的什麼算盤？/

　　華融基礎、信達、SOHO中國、方興保利聯合體、安邦保險參與華嘉衚同的拍賣，這樣的出場隊伍也值得琢磨。非地産行業的信達與安邦保險拿地的意圖何在？而外界一直呼聲很高的金融街為何沒有出現在競拍現場？華融基礎與金融街控股(000402，SZ)背後又有怎樣的關係？

　　由於華嘉衚同地塊位於金融街，此前業內一直有該地塊將歸屬金融街開發的傳言。據公開報道，華嘉衚同此前一級開發拆遷建設負責的開發商便是華融基礎，有意思的是，具體負責拆遷的北京順平拆遷有限責任公司，是金融街控股與華融基礎共同持股擁有的子公司。此外，在2012年，金融街控股斥資64億元拿下了西二環西側的月壇南街地塊。

　　記者在現場實地走訪時同樣發現，與華嘉衚同地塊僅一路之隔的金融街E9地塊的建設單位為金融街控股，該項目在去年2月份也調整過一次規劃。也正因為同屬於金融街區域，華嘉衚同地塊之前一直被視為為金融街控股量身打造，但出人意料的是，在拍地現場並沒有看到金融街的身影。

　　金融街控股的缺席在多位行業人士看來是比較合理的。“目前來看，這塊地的開發壓力並不算小，作為上市公司來説，並不是划算的買賣。”一位不願具名的房地産行業人士對《每日經濟新聞》記者坦言，如果單以未來商業面積租金收益來看，很難在短時間獲得盈利，所以更強烈的需求應該是在政府層面。

　　同樣歸屬於西城區國資委的華融基礎與金融街控股，此前亦有多層面的業務交流。也正因此，對於“雙料地王”地塊未來的開發建設，會否由金融街控股來協助完成，成為一種猜測的聲音。

　　“華融基礎本身業務以一級開發為主，對後期的寫字樓或住宅産品的開發建設包括規劃定位都不是很擅長，但與金融街控股又隸屬於金融街集團，同樣都是二級企業，如果後期建設或者代建由金融街完成，也是集團內部合理的統籌安排。”上述不願具名的知情人士對此表示。

　　值得注意的是，在該地塊的拍賣中，拼搶積極的信達、安邦保險都屬於非地産業務公司。有行業人士分析認為，這是希望將該地塊開發建設的商業面積自持成為企業總部。“這麼多開發商甚至有險資參與其中是出乎我們意料之外的，導致地價被抬高，不過最終被華融基礎摘得也是意料之中。”該人士對此表示。

　　“因為這塊地本身就是華融基礎從事的一級開發，又隸屬於金融街這個大的區域板塊，所以從西城區的角度來説，也不希望將其交給金融街以外的企業。”該人士説。