産權邊界模糊"身份"危機凸顯 自住房弱市下艱難求生

　　在經過熱切期望後，自住房很快讓購房者感到失望。隨著房價鬆動，辛苦搖號得來的自住房卻遭遇棄購率的顯著上升。在當前的樓市下行週期中，這個面向“中端群體”的惠民住房品種，正在面臨“高不成低不就”的尷尬。從業者指出，即便拋開市場背景，自住房的供應方式，還決定了其品質必然難盡如人意。

　　今年以來，住建部首次提出建設共有産權住房的目標。由於在收益分配中的“共有”性質，自住房被看做是共有産權住房的一種嘗試。但業內人士指出，兩者並非同一概念，土地出讓中的“市場化”，以及定價中的“行政化”，使得自住房的性質難以界定。這一品種的大量入市，也將給北京（樓盤）樓市帶來諸多“副作用”。

　　價格優勢漸失

　　今年6月23日下午，北京首個自住房項目“金隅？匯星苑”進入搖號階段，此次搖號共釋放1882套房源。劉偉成了這次搖號的“幸運兒”，他進入了“正選組”。開始時，劉偉頗為興奮，並向親戚朋友宣稱，這套房子“要定了”。

　　但隨後，劉偉慢慢發現自己“高興得太早了”。因為在“金隅？匯星苑”所在的管莊區域，一些二手房的單價已經降至24000元左右的水準，和匯星苑22000元的價格大致相當，部分房源價格甚至已經持平。且相比之下，這些純商品房的交通、配套優勢更為明顯，使得“匯星苑”的吸引力大大降低。

　　5天后，劉偉果斷放棄了選房機會。和他一同放棄的，還有另外300多戶家庭。最終，“金隅？匯星苑”首次選房的棄選率達到20%。

　　隨後進行選房的幾個自住房項目，同樣遭遇了棄選的尷尬。“首創悅都匯”和“當代採育滿庭春”均在7月進行了選房，選房結果顯示，上述三個項目的首次棄選率均在50%以上。

　　有專家向中國證券報記者表示，自住房棄選有諸多的綜合因素，但價格是其中的首要理由。

　　緣何價格優勢會最終消失呢？

　　按照程式，自住房的銷售價格在土地出讓過程中就被確定。與此前的限價房、經適房等保障房品種一樣，這種方式有助於競買者核算成本，同時也有利於穩定市場預期。但根據正常的房地産開發週期，從土地出讓到項目開盤，最快也要半年時間。就自住房而言，從土地出讓到搖號、選房，其週期也往往在半年左右。

　　業內人士指出，這半年的時間差是造成自住房價格優勢盡失的主要因素。一方面，從去年年末以來，北京樓市陷入成交低迷期，整體樓市的成交均價也有不同程度的下調，極大蠶食了自住房的價格優勢。另一方面，為應對自住房帶來的衝擊，不少商品房項目主動採取降價策略，這一時間差恰好提供了調整的契機。

　　北京某房地産項目負責人表示，房地産項目在定價中會考慮項目類型、成本、市場走勢等很多因素。如今，周邊自住房的價格也會納入其中，“如果項目周邊有價格特別低的自住房，那麼肯定賣不好。”

　　北京中原地産首席分析師張大偉表示，在經過半年的“量跌”之後，北京房地産市場的價格調整已經開始，剛需房的價格調整尤其明顯。相比之下，自住房的定價仍然按照之前的市場行情來確定，導致其在當下的市場中缺乏競爭力。

　　有專家分析，就北京市場而言，房價仍然長期看漲，自住房的價格優勢會在未來逐漸凸顯。但短期來看，行政化的定價方式正在使得自住房處於尷尬的境地，這種尷尬能持續多久，主要取決於本輪樓市的調整時間有多長。

　　品質飽受關注

　　在價格之外，自住房的品質也成為飽受詬病的對象。多數受訪者認為，由於自住房的售價低於市場平均水準，開發商的利潤有限，因此在房屋品質、戶型設計、物業管理等方面難免“偷工減料”。

　　“開發商想通過蓋自住房來賺錢是不可能的，由於它的不完全市場化性質，開發商在這個過程中的功能接近於"代建"。”張大偉説。很多專家都認為，在自住房建設中，要求企業具有極強的成本控制能力。

　　北京某上市房企向中國證券報記者表示，從利潤核算的角度，建設自住房是很不划算的，因此公司會儘量避免獲取自住房地塊。但在北京土地市場，很多自住房地塊被納入到商品房土地中“捆綁”出讓，使企業不忍放棄。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據，從去年以來，北京已供應含自住房的土地47塊，合計約供應自住房5萬套。在上述自住房地塊中，超過半數是“捆綁”出讓。

　　這種出讓方式被認為是出現品質問題的根源。在北京很多綜合地塊的出讓中，土地的成本甚至高於配建自住房的售價，“從平均成本的角度説，在這部分土地上建設自住房，不僅不賺錢，反而是虧錢的。”上述開發商説，“在自住房上虧的錢，必須要在商品房上找回來。”

　　為了“找回來”，唯一的辦法就是抬高商品房的售價。具體做法為，在保證自住房配建規模的前提下，儘量提高自住房的容積率。相應地，商品房的容積率則被有意壓低，使之變成低密度、高售價的高端住宅。表現在項目佈局上，自住房的建設傾向於“又高又密”，商品房則表現為“低而稀疏”。這就是所謂的“拉高”與“做低”，且自配建制度誕生以來，該做法就已在北京廣為使用。

　　在業內人士看來，該種方式造成了兩個主要後果。

　　其一，“拉高”之後，自住房的居住舒適度會明顯下降。在提高建築密度的同時，戶型設計、景觀搭配等都會受到影響，併為此後的房屋品質和物業管理等問題留下隱患。

　　其二，“做低”之後，商品房“豪宅化”的趨勢更為明顯，整體住房供應結構也就容易發生扭曲。一些房地産企業甚至表示，如果自住房大量推廣，那麼北京市場今後會只存在兩種住房類型──自住房和高端商品房，普通商品房的空間越來越小。

　　産權邊界模糊

　　今年“兩會”期間，國務院總理李克強在政府工作報告中提出，今年將增加中小套型商品房和共有産權住房供應。其中，“共有産權住房”的提法，還是首次出現在政府工作報告中。隨後，住建部明確了北京、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、成都、黃石（樓盤）、淮安（樓盤）6個城市為全國共有産權住房試點城市。

　　北京市正在大力推行的自住型商品房，是否就等同於共有産權住房？業界持有不同看法。

　　張大偉認為，自住房就是“加強版的限價房”。因為兩者在土地出讓、定價機制、出售利潤分配方式上極為類似，僅有一點細微的差別：自住房的定價比限價房略高。

　　所謂共有産權房，就是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的産權份額以及房屋將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。

　　張大偉表示，北京的自住房並不等同於共有産權住房，因為自住房並未明確雙方的産權分配比例。“"出讓收益的30%上交財政"的規定，並不意味著雙方的産權比例為3：7。如果産權比例為三七開，應該將出讓價格的30%上交財政，而不是上交差價的30%”。

　　來自開發商的觀點則認為，在自住房土地的出讓中，北京市政府部門並未真正讓渡土地出讓收益，而是將其轉嫁到商品房地塊中，同樣不符合“共有産權”的原則。此外，共有産權住房帶有保障性質，而自住房面向“中端群體”，兩者同樣有所差異。

　　鋻於其土地出讓中的“市場化”性質，以及定價中的“行政化”，多數業內人士認為自住房的性質難以界定。有專家建議，應從産權比例分配入手，儘快完善制度，在自住房的土地出讓、房屋定價、住房分配、收益處置等方面做到統一和規範，使之真正發揮應有的作用。