地方政府招數頻出效果不及預期 救市措施或將升級

　　(記者 鄭鈞天)7日起，廣東省佛山市正式放鬆樓市調控政策，成為該省首個鬆綁“限購”的城市。據不完全統計，在全部46個限購城市中，目前以各種形式“靈活”調節樓市的已近八成。

　　雖然各地限購鬆綁已成趨勢，但從效果來看，取消限購對市場成交的刺激並不明顯，多數城市成交依舊低迷。專家認為，地方政府救市措施有升級趨勢，“限購”鬆綁之後或轉攻“限貸”等措施。如果貸款環境有效改善，其對樓市的刺激作用將大於放鬆“限購”。

　　地方政府“救市”招數頻出

　　實施三年多的樓市“限購令”正在多地以各種各樣的形式退出歷史舞臺。據記者不完全統計，截至目前，已經有36個城市在限購方面有不同程度的鬆動，幾乎佔到全部46個限購城市的八成。

　　4月28日，廣西南寧市房管局發文放寬北部灣經濟區內的戶籍居民家庭在南寧市的購房條件。業內普遍將其解讀為“第一份由官方正式發佈的樓市限購調整”；6月底，呼和浩特正式發文取消樓市“限購令”，成為全國首個全面“破限”的城市。此後，多地紛紛跟進。

　　從剛開始的“遮遮掩掩”逐漸變成明確發文，近期出臺的“救市”政策花樣也在不斷翻新。記者梳理各地樓市新政發現，目前地方政府的“救市牌”主要分三種類型：

　　第一種是“全面鬆綁型”，以呼和浩特、濟南、海口等為代表的城市，目前已明確全面鬆綁“限購”。

　　第二種是“局部有限型”，以武漢、蘇州、無錫、杭州、寧波等代表的城市，採取了局部放開的方式，即對大戶型住宅交易不再設限。如杭州僅對余杭、蕭山兩區取消限購，主城區限購則只對140平方米及以上住房實行“有針對性”放開。

　　第三種是“曲線救市型”，如有的地方以放寬戶籍、買房落戶、購房補助、減免契稅等政策變相鬆綁。南寧、呼和浩特、海口、武漢等城市相繼出臺了類似政策，如海口強調，購單套房120平方米以上可落戶5人。安徽滁州則對符合一定條件的購房者給予補助。

　　河北省政府出臺政策，對居民自用首套房實施利率優惠政策，並對個人購買家庭唯一住房實行減半徵收契稅等政策，這也是國內首個省級樓市指導意見。

　　限購鬆綁難解地方之渴

　　在本輪樓市的調整潮中，地方政府在救市上表現得頗為積極。但CRIC研究中心對20個放寬限購的城市近期成交情況監測發現，就目前市場來看，取消限購對市場成交的刺激並不明顯，多數城市成交依舊低迷，僅個別明文調整限購城市成交量回升，而且這些城市成交量幾乎都是短期衝高後又快速回落。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示，到目前為止，20個城市中僅有不到兩成的城市在限購放寬後，商品住宅成交量出現了單周衝高。值得注意的是，這些單周成交量衝高城市的政策發佈形式均為明文放寬，如呼和浩特、濟南、南寧等。以濟南為例，在7月10日放開限購後，7月14日－7月20日全市成交量即突破30萬平方米，日均成交超過400套房源，環比驟升85%，但次周成交量即大幅回落至11萬平方米，日均成交100－200套，與去年同期相若。

　　易居中國執行總裁丁祖昱認為，成交回升城市成交量都短期衝高後回落，或為大量往期房源集中補登備案所致。“這些城市網簽量的短期暴增，並非來自於當期的市場成交，而是由於大量的往期成交房源集中補簽所致，因此在明文放鬆限購後，這些城市會出現成交量衝高回落的現象。”

　　救市措施或將升級

　　鬆綁“限購”被證明短期內無效後，地方政府救市的措施已不僅限于取消“限購令”了。

　　近期，成都和包頭等地開始以財政補貼的形式鼓勵和引導當地商業銀行鬆動“銀根”，支援首套房貸款。如成都市規定，7月1日至年底，對銀行發放的首套房貸款，貸款利率不超過(含)人民銀行公佈的同期貸款基準利率，提供貸款金額的3%作為財政補助。包頭則是在9月的房交會期間，給予購房者首套房契稅全額補貼等。

　　據上海易居研究院監測，成都和包頭住宅庫存量目前均十分巨大，去化週期較長，如成都市的住宅庫存已接近一千萬平方米。中原地産市場總監張大偉認為，近期地方政府迫切希望提振市場交易信心，放鬆限購後房地産成交仍然下滑是促使地方升級救市的主要原因。

　　雖然業界對於政府是否應該以財政資金補貼購房者爭議頗多，但多數專家認為，目前制約樓市走勢的關鍵在於信貸環境，剛需購房者對房貸的依賴程度很高，相比鬆綁限購，房貸鬆動的影響將更大。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在限購之後，地方政府可能還將祭出包括調整普通住宅標準、調整公積金政策、降低首付比例、取消“限價”政策等升級措施。如果後續其他城市跟進，加之開發商以價換量力度的加大，預計樓市可能在“金九銀十”成交相對活躍。