廣州：二手樓市暫未因新政起波瀾

物業名稱: 天河區清風北街22號凱旋新世界某低層兩房單位，面積：122平方米，成交價：609萬元。文/圖：記者李鳳荷

　　從7月交投情況看，二手住宅市場暫未出現“末班車”的行情。

　　公積金管理中心“限貸”，“組合貸款”首先出現因額度不足無法申請

　　日前，廣州市公積金管理中心出臺限制措施，將採用按月輪候放款等方式對下半年的貸款額度進行限制，每個月的貸款額度指標將控制在10億元以內。按揭業者表示，從7月中旬開始，通過銀行審批的“組合貸款”已經出現額度不足致使無法正常申請的情況。而基於二手樓市上半年行情不佳的大環境，公積金貸款“擰緊”水龍頭，或將對下半年的行情走勢帶來一定的衝擊。

　　文/圖:記者王雯倩

　　公積金貸款8月收緊 影響不及3月吹風

　　8月份是“每月10億元”公積金貸款限額措施落地的首月，在此政策落地之前的7月下旬，市場上是否出現了搶著入市的現象？合富置業市場經理梁燕明表示，從7月的交投情況來看，二手住宅市場暫未出現“末班車”的行情，而從上半年的交投情況來看，涉及公積金貸款的成交約佔非一次性付款購房個案的六成左右。在3月“公積金貸款新政”徵求意見稿首度徵詢意見的時候，當時公積金貸款的個案的確在相對短的一段時間內有所增加。據合富置業成交數據顯示，3月非一次性付款購房個案中，純公積金貸款個案從之前的30%上升到47%，不過到了4月，純公積金貸款個案佔比回落到三成多的正常水準。

　　滿堂紅市場部研究員劉鏡棠亦表示，根據現時公積金貸款規定，個人貸款額為50萬元，家庭貸款額為80萬元，每個月的10億元的貸款額能夠滿足1250~2000宗貸款，與上半年相比有所下降，但該政策對貸款資格沒有影響，僅是放款時間需要延後，因而對廣州市二手房市場影響相對較弱，近期並未出現搶著入市的現象。

　　“目前買家更關注的是商業貸款的額度以及利率變化情況，受影響而暫時觀望的準買家，多半會因為銀行商業貸款額度仍偏緊以及利率上浮等因素而暫不出手。”梁燕明預計，廣州公積金實現每月限額貸款，對下半年樓市整體格局不會産生很大影響。從目前情況分析，一次性付款購房比例持續佔據較高水準，而純公積金貸款購房個案佔整體二手住宅市場成交僅一成多的份額，影響範圍相對有限。

　　“比起今年3月份的公積金貸款政策將有變動的消息，這次因貸款指標設限而匆忙入市的買家比較少，從成交量來看，基本沒有因此而出現明顯的變化。”中原地産匯瀚按揭高級業務經理莫靜指出，由於現時二手樓市的市場觀望情緒較重，且願意大幅度降價的二手房業主較少，成交量一直沒有多大起色。因此，即便從8月開始，公積金“限貸”新政正式落地實施，但從短期來看，對二手房成交量並不會造成太大的影響。

　　審批和放款時間延長 拉長二手房交易週期

　　現時公積金貸款的審批和放款時間均有所延長，這將拖慢部分二手房的交易週期，並有可能對二手房交易的買賣雙方帶來麻煩。

　　“現在是政策執行的首月，並未見到很多人搶閘審批，但7月份有部分客戶去銀行申請組合貸款被告知要8月才能送審批。” 億誠按揭總經理助理陳廣雄表示，從上半年的二手房成交情況來看，公積金及組合貸款的客戶佔比較多，粗略估算應有四成左右。如果公積金“擰緊”水龍頭，那麼客戶要貸款只能轉向商業貸款，客戶購房成本增加將有可能抑制部分買房需求。

　　滿堂紅促成交易數據顯示，上半年二手房買家利用公積金貸款佔比約4成，其中，純公積金貸款佔比約兩成半，公積金與商業組合貸款佔比約為1成半。劉鏡棠表示，作為房貸的其中一個主要來源，公積金“限額”放貸將會對原來較為低迷的二手樓市帶來一定的衝擊，如房貸另一重要來源——商業貸款的政策及利率保持不變的情況下，二手房市場交易量將可能有所下降，成交均價則會出現小幅波動。

　　“行情持續淡靜下，還願意買賣二手房的都是實客。即業主是出於套現週轉或改善置業的需求，而買家則以有強烈自住需求的首次置業者居多。”莫靜告訴記者，從實際操作來看，現時公積金貸款申請的審批時間有所延長，特別是需要通過銀行審批的組合貸款。而從現在的二手房成交案例來看，“急買”和“急賣”的案例佔比不少，如果貸款審批時間上有所延長，將會給二手房成交帶來更多的不穩定因素。

　　“首置”最受傷 一次性付款成議價“王牌”

　　綜合來看，公積金“限額”放貸政策將對純公積金貸款首次置業的樓梯樓買家影響較大。據滿堂紅數據顯示，上半年該類型買家佔比為12%左右，該類型買家主要關注總價約在60萬~100萬元之間的小戶型二手房。如果客源因公積金貸款收緊而減少，總價介於60萬~100萬元之間的盤源的放盤價和成交價有可能出現下跌，但由於總價較低，支付壓力不大，該類型盤源仍然會受“剛需”客的歡迎，價格下跌幅度不大。

　　對於放售物業的小業主來説，能否儘快收齊樓款才是決定是否讓價的關鍵。合富置業梁燕明指出，現時一次性付款依然是二手房市場中議價能力最強的付款方式，尤其是基於“賣一買一”準備套現換房的業主，不少都是指明只出售給一次性付款的買家。據合富置業成交數據統計，上半年一次性付款購房個案佔比連續6個月達到41%或以上高位，而在2013年一二季度信貸環境相對寬鬆的市場狀況下，一次性付款購房比例基本都僅維持在三成左右的水準。

　　“公積金收緊，對業主有一定影響，對交易時間、資金回籠速度都會有影響。身邊剛好有案例是業主不同意買家申請公積金組合貸款，或限制在某個時點完成，致使買家最終無法成功購買。”陳廣雄指出，有部分業主會在付款方式上限制公積金付款方式，或者要求在指定時間內要完成，超出時間算買家違約。

　　一週成交風雲榜

　　業主移民降21萬賣凱旋兩房

　　點評：滿堂紅專業人士介紹，該單位業主之前一直自住，證滿5年，南向，帶有豪華裝修，因移民而放售物業，前兩個月放盤價630萬元，單價在51000元/m2以上，不願議價，後因業主急需資金，表示買家如一次性付款，也願意降價放售。最後被一做生意的改善型買家看中，以609萬元的總價一次性付款買入該套物業，成功議價21萬元，成交單價49918元/m2。

　　置業小TIPS： 凱旋新世界是珠江新城知名的豪宅之一，北依珠江公園，南臨珠江，小區有會所、健身房、游泳池等，附近生活配套齊全。該社區是目前高端二手市場無論自住還是投資的首選樓盤，成交相當活躍。目前放盤價在5萬元/m2以上，成交單價也在4.5萬元/m2以上，不少素質較高、裝修保養較好的單位放盤價在8萬~9萬元/m2也較常見，目前租金單價在93元/m2/月左右。