二手房存兩大高危交易環節 産權風險需注意

　　最近聽到一則二手房交易糾紛，買家給了首期後，業主“賴死”不再進行餘下的交易環節，不去過戶。限于掌握的資料不多，記者不清楚是否已網簽，也不知道為何買家沒有在遞件時才支付首期，即使是需提前支付首期，也應該用“資金託管”方式來確保買家的資金安全。廣州市房地産仲介協會日前就近期頻發的二手房交易糾紛給出了5個貼士，本人覺得買賣雙方以及仲介的確要根據這5個方面來提防交易風險。

　　貼士一：買方買房時，應注意要求房地産仲介機構協助查詢賣方的房地産權屬、抵押或查封等基本情況，並要求賣方務必提供産權證等原件資料。同時，房地産仲介機構應認真配合買賣雙方做好相關核驗工作。貼士二：買方通過房地産仲介機構購買住宅時，應注意核實自身的購房資格(注：買方應前往房管部門查詢自身名下的物業，非廣州戶籍的應前往人社局查詢社保、個人所得稅繳納的情況)。仲介服務人員應對買方的購房資格予以充分提示，且不應向不具備購房資格的買方提供仲介服務。貼士三：房地産仲介服務人員在向買賣雙方提供仲介服務時，須注意告知買賣雙方嚴格按照國家的規定，各自承擔相應的交易稅費，並提醒買賣雙方，交易稅費應以當地稅務部門及房地産登記部門實際計算為準，且不可向買賣雙方承諾交易所涉及的稅費金額。貼士四：房地産仲介服務人員在向買賣雙方提供仲介服務時，應建議買賣當事人共同承擔仲介服務費，以降低出現交易糾紛或交易失敗而産生的後續風險。貼士五：買賣雙方在交易過程中，應儘量選擇資金託管的方式，以保障買賣雙方交易房款的資金安全。仲介服務人員應建議買賣雙方採用“資金託管”的方式。

　　對此，記者認為貼士一、五是最應該引起買家注意的交易流程。首先，産權風險是第一個要注意的地方。記者之前碰到不少案例都是輕信仲介或業主的話，導致買到不完全産權(如婚姻共有産權卻只經一方放盤的房産)出現交易糾紛，有的買家是在簽約當日才由仲介查冊或看到房産證複印件，給自己留下餘地太小，有時候礙于付出的時間成本倉促成交而出現日後不滿生怨的情況。此外，資金安全是第二個“高危”區域。買家墊資贖契是高風險操作，能夠買到持證交易的房源就不要碰贖契房。買家盡可能説服業主進行“資金託管”，業主強勢因此實收價成為市場慣例，買家也應該集體堅持“資金託管”，不託管無交易。對於大部分出售正當房屋的業主來説，“資金託管”並不會造成太大障礙，各大銀行也有快捷“資金託管”服務，抵觸“資金託管”的業主或許有債務在身或者另有隱情，與其交易本身就風險頗高。