北京教改“入市” 學區房價格畸形將改變

　　教育政策的變化對“學區房”的影響已經初現端倪。一些傳統學區房熱區“狂熱”漸退，如海澱區萬柳、五道口。 記者 侯少卿 攝

　　正在進行的北京小學入學資訊採集將於明天結束。而今年4月，北京市發佈的《2014年義務教育階段入學工作的意見》，進一步強調了免試“就近入學”的原則，還取消了“共建生”。

　　教育政策方面的變化，對房地産市場的“學區房”影響已經初現端倪。一方面，傳統學區房熱區“狂熱”漸退；另一方面，部分“普小”併入“牛小”或直升重點中學的片內二手房成為市場焦點。

　　新老學區冷熱不均

　　往年，傳統名校是熱門的擇校對象，也推高了學區房的價格，投資客看到學區房的上漲空間，炒房獲利者不在少數。以可上中關村三小的蜂鳥社區為例，房源均是40-50平方米的小戶型，買家多是以低總價獲得入學資格。在孩子入學期間，不少家長還需將蜂鳥社區的房子出租，然後在附近租套兩居室。等到孩子畢業後，再將蜂鳥社區的房子賣掉。

　　而隨著鼓勵就近入學及落戶年限門檻提高，之前被炒高的區域價格有回落的趨勢，投資客也聞風拋售。

　　但另一方面，推行“就近入學”，“九年一貫制”促使一些不知名的學校周邊住宅形成新的學區房，價格則呈現上漲趨勢，為孩子上學而換房的家長不在少數。

　　“不讓擇校，學區房就成為上名校的最有效的途徑。”一名剛買了學區房的家長説。

　　學區房價格畸形將改變

　　據了解，北京中小學優質教育資源近幾年來不斷擴大，尤其是2014年佈局上發生了較大變化，北京新教育地圖的推出，使得優質教育資源覆蓋範圍越來越廣。另一方面，還將發佈落戶年限門檻等細則。北京市教委也提醒家長不要盲目購買學區房。

　　東城區研修學院副院長馬福貴表示，政策導向是拉平所有小學和初中的水準，鼓勵就近入學，保證九年義務教育能盡可能減少孩子負擔。資源均衡了，也就無所謂學區房了。

　　偉業我愛我家分析師孔丹認為，大的教育集團的成立，和九年一貫制試點的推出，有利於打破以往因教育資源的過度集中，“學區房”價格畸形的現象也將逐步得到解決。

　　冷

　　傳統學區房 投資客降價離場

　　就近入學、擇校越來越難，使學區房降溫

　　由於北京教育改革引導公眾“就近入學”，改革的方向是教育資源均衡化，跨區擇校將越來越難，因此，以往熱門的擇校名校附近的學區房也受政策和市場的雙重影響受到冷遇。

　　海淀萬柳

　　“砍價”可降1萬元/平方米

　　海澱區中關村三小萬柳分校是海淀有名的一流一類小學，該校對面的萬柳中路上密集分佈著十來家仲介，常年主營學區房的租售業務。多年來該片區一直漲價的熱門學區房，最近終於有了較大鬆動，也讓投資客萌生退意。

　　據了解，今年年初萬柳區域的二手住宅成交價還在8萬/平方米左右，但現在不少投資客急於降價出售，拉低了區域均價。萬柳某仲介公司的一名經紀人介紹，目前公司在售的兩套低均價房源，其中一套是蜂鳥社區47平方米一居，房主賣375萬元。房主是名投資客，曾倒手過兩套蜂鳥社區的房子而大賺，但這第三次倒賣時卻不像前兩次那麼順暢。房子去年12月入手，現在基本是平價平出，沒有賺到錢。“看到市場不好，房主想儘快脫手。”這名經紀人説。而另一套房源則是鋒尚國際111平方米的兩居，據經紀人介紹，這套房是房主去年3月份以825萬元買下的，現在急用錢，一個月內房主的報價從900萬元直接降到760萬，賠本甩，“如果真打算要，價格還能往下談”。

　　麥田房産萬柳星標店經理告訴記者，與往年相比，今年萬柳片區二手房的量價都“跌得很厲害”。去年3月，光蜂鳥社區就能賣40套，現在一個月能賣出去2套就不錯了。“以往有學區房概念，房主的報價和成交差得不大，而現在是每平米報價七八萬，實際可以降到六七萬元成交，這主要是因為房主對房價預期看跌，同時，教育改革也是重要原因。”

　　西城文化衚同

　　實驗二小學區房有價無市

　　位於西城區的北京第二實驗小學是北京市重點小學中的重點學校，其學區內的學區房源成交價一直居高不下。

　　“北京實驗二小本部在招商簡章裏規定的劃片區域只有文化衚同和文昌衚同，房源都是平房，面積從十幾平米到幾十平米之間，總價相對偏低，而且不限購，因此前幾年一直是家長們熱捧的對象。”北京第二實驗小學附近的鏈家地産仲介門店置業顧問介紹。

　　該置業顧問表示，經過一段時間消化，這種房源目前已經所剩無幾，只有文化衚同的三間房在售，其中就包括那套單價30萬元的房源，總價達1680萬元。其餘兩套20平米和17平米的平房，單價分別是13萬和24萬，總價是260萬元和417萬元。“這種房源單價高，品質低，再加上北京第二實驗小學要求落戶滿五年才能入學，基本上擠出了投資客，可以説是有價無市。今年4月份店裏成交過一套7平方米的平房，均價24萬元，總價168萬元。再上一次成交就是2012年的事了。”

　　據媒體報道，北京市教委相關負責人表示，北京將對相應的學區房做出五年期的相關規定。業內人士表示，未來落戶滿五年上片內學校是趨勢，“就近入學”也主要是針對片內常住人口，同時也將為學區房降溫，避免對學區房的過度炒作。

　　“學區房是個途徑”

　　●李先生(家住豐臺，孩子今年要上小學)：

　　之前我想走“單位共建”的途徑讓孩子入讀東城區的普通小學，但從今年年初開始的各種資訊表明，跨區共建很不靠譜。為了踏踏實實在東城入學，我果斷買了東城區的學區房。十年前，我還認為這是非常不值得一提的買房理由，但事到臨頭，唯有此辦法能讓孩子在東城就讀。

　　雖然我也認為小學教育其實並沒有那麼重要，好小孩在哪個小學都能學好。但現在的情況是，上哪所小學就基本意味著初中在哪個區上，而初中是學生教育的關鍵時期。

　　熱

　　教改利好 新學區房源受關注

　　裕中西裏二手房單價約6萬元，且部分房主沒有降價意願

　　傳統學區房失去往年火熱行情的同時，一些被歸入名校教育集團、與優質中學對接的小學，其學區內的房源開始受到購房者關注。

　　西城裕中西裏

　　直升三帆中學，今年以來漲了近萬元

　　北三環外的裕中西裏也是這次教改受益頗大的區域。此前裕中小學是西城區的一所普通小學，但是教改後改名為三帆中學附屬小學，裕中小學畢業生80%將來能直升市重點三帆中學，這也帶動了區域二手房價格的飆升。

　　5月27日下午，裕民路上鏈家地産門店經紀人向記者介紹：“政策出來後，成交量大了，特別是總價低的一居室特別搶手。買房人基本上都是瞅準落戶進來讓孩子讀裕中小學，之後升入三帆中學，免去小升初擇校的麻煩。”

　　據了解，裕民路路南屬於西城區，主要有裕中西裏和裕中東裏社區，路北則屬於朝陽區，附近是安貞西裏社區。在教改政策未出臺之前，裕民小學是西城區的普通小學，片區內二手房價格與安貞西裏差別不大，今年年初時均為5萬元/平方米，而隨著教改政策公佈，裕中西裏和裕中東裏社區的價格呈上升趨勢，現在成交價已經漲至5.5萬元/平方米，逼近6萬元大關。

　　記者在鏈家地産看到，目前裕中西裏一套45平方米的一居室報價已達270萬元，單價為6萬元。由於現在有學區房概念，房主沒有降價意願。“房主要等誰給得上價格再帶去看，現在我們也還沒有看到房”，鏈家地産一位經紀人説。

　　由於房源比往年消化得太快，最近裕中西裏和裕中東裏都沒有好房源可賣。而安貞西裏的房價則受市場影響一路回落，目前下調到4.5萬元/平方米。一條馬路之隔，兩個區域的房價一升一降，差距已達萬元。

　　而裕中小學附近、北三環內側的名校育翔小學和西師附小，其學區房價格早已達到7萬元/平米。“與其相比，裕中小學學區房價格有優勢，關注這片學區房的購房人都願意來買這裡的房子。”上述經紀人表示。

　　涭水河小學片區

　　成為名校分校，業主提價五六千

　　涭水河小學是西城區的一所普通小學，但是由於最近被納入北京第二實驗小學，開始受到購房人關注。據區域內的二手房置業顧問介紹，這幾年來一直有購房者抱著押寶的心理選擇購買涭水河小學的學區房。尤其是4月份涭水河小學正式撤並進入北京第二實驗小學教育集團後，其片內房源更加受到關注，雖然整體市場僵持不下，但部分業主仍提價5000元-6000元/平方米。

　　同樣是併入北京實驗二小的廣外一小和玉桃園小學，其學區內的賣房人已將“實驗二小學區房”作為銷售噱頭。在某二手房仲介網站上，“實驗二小分校”、“實驗二小學區房”、“正式掛牌實驗二小”等標題已經成為吸引購房者的招牌。

　　此外，因重組政策而引發學區房熱的還有東城區青年湖小學，對口直升171中學；車道溝小學併入北理工附中，成為九年一貫制學校等，在四五月，房價都呈逆勢上升趨勢，但與傳統學區房相比，還是有一定差距。

　　“等片區劃定再出手”

　　●張女士(在朝陽雙井租房，孩子三年後上小學，正打算買房)：

　　我希望孩子以後能上朝陽區的垂楊柳中心小學，之前它劃片的區域包括垂楊柳中裏、垂楊柳北裏、樂城國際、世橋國貿、天之驕子等小區。但最近聽説這個區域的學區劃定在今年可能會産生較大變化。最近不少像我一樣為孩子上學而購房的家長都在等待，還是想等學區劃定後再出手。如果學區內優質學校更多，到時候這裡的二手房價格應該會有所上漲，但目前市場冷清，漲幅應該也不會太大吧。

　　“對口直升”房源不能衝動

　　●王先生(今年以來一直在東城尋找購買學區房)

　　東城區青年湖小學將可以對口直升171中學，在看了一圈青年湖的學區房後，我沒有著急入手。不能衝動！因為青年湖小學畢竟是很普通的小學，如果升學品質不好，弄成171中學差生班，在“牛中學”裏對孩子反而是個磨難。未來171中學的生源不僅來自直升的青年湖小學，還有傳統名校的學生，總體生源品質應該不會下降，青年湖小學的教學品質能否在這幾年中有飛躍性的提升是個問題，否則直升也不是什麼好事。

　　■ 業內聲音

　　未來將沒有“學區房”

　　●馬福貴(東城區研修學院副院長)：

　　學區房是利益投機者的一個概念。北京教改的方向肯定是縮小各學校之間的教育水準差距，今年也不讓擇校，未來各校教育品質相當，也就沒有了學區房的概念。家長要根據孩子的特點，選擇適宜的居住地點，就近入學。因此，對買學區房的家長來説要慎重考慮。

　　“學區資源稀缺將改變”

　　●孔丹(偉業我愛我家集團市場分析師)：

　　學區房的出現和熱炒，根本原因在於教育資源不均衡。很多家長已經形成了思維慣式，從孩子一兩歲起就著手購買優質小學的學區房，等孩子上了中學，基本上都會再換一套重點初中附近的學區房。在重點學校學區內購置房産，有時甚至需要花費五六百萬元才能買到一套房，居住條件還不理想，但家長們好像都認準了這種模式。

　　現在就近入學的新規和新學區劃分，使一些原本不受市場關注的學校進入考慮範圍，短時間內將催生新學區房，這些區域的二手房成交量價或將有一定程度攀升。但從長期來看，教育資源的逐步均衡將改變學區房因資源稀缺而價格高企的局面，扭轉人們“擇校而居”的觀念。