杭州樓市捲入"限降令"漩渦 成交慘澹波及土地市場

　　“領跌”全國的杭州樓市再次遭到各方關注。杭州市有關部門出臺規定，從5月26日開始，如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%，將通過技術手段限制網簽。如想大幅降價銷售，開發商需重新申請，降低樓房備案價。

　　這一新規，將杭州樓市捲入“限降令”的漩渦。

　　新政被指變相限制降價

　　事實上，這一被傳聞為“限降令”的消息5月23日就開始在網路熱傳發酵。

　　按照杭州相關部門的説法，出臺規定是為了規範商品住房銷售價格申報備案行為，促進房地産市場規範有序發展，並不是個別媒體所説的限降行為或“限降令”。

　　此前，杭州市物價局、市住保房管局發佈規定稱，新建商品住房降價或優惠促銷應做到規範有序，降價和優惠促銷時，應做到範圍明確、規則透明、幅度合理，清晰標示原備案價格、現銷售價格、活動期限。同時，商品住房銷售價格申報備案後，銷售現場標示價格和申報備案價格、網上公示價格應保持一致，不得隨意調整，實際成交價格不得高於申報備案價格。提高銷售價格的，需重新備案公示，未經備案公示或調價理由不充分的，不得提高銷售價格。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的，需要重新申報備案。

　　杭州市物價局相關負責人表示，這些規定是針對個別房地産開發企業存在銷售現場標示價格和申報備案價格、網上公示價格不一致，申報價格虛高，申報備案後隨意調整價格，以及發佈使人誤解的價格資訊誤導購房者等問題而出臺的。

　　對於多少屬於“偏離”原備案價格？該負責人稱，若實際成交價格低於備案價格15%，將被認定為明顯偏離原備案價，屬於需要重新備案的範圍。“按規定，開發企業需要向物價部門重新履行價格備案手續。”

　　這位負責人強調，這些措施主要是規範商品房價格備案制度，制止一些虛假的備案價格，不是制止或限制降價。他稱，商品房價格的定價主體是開發企業，不是政府，房地産開發企業可以根據建設成本及市場供求等情況調整價格，物價部門會根據開發企業的調價申請及時進行辦理。

　　雖然官方出面澄清，明確這不是媒體所説的“限降行為”，但不少業內人士並不認同。一位房地産開發商擔心，限制網簽實際上就是限制降價，是政府通過技術手段“限降”穩定樓價。

　　這位開發商告訴中國青年報記者，按照規定，可以重新申請降低樓盤的備案價，但重新申請備案需要一定時間，更關鍵的是開發商的備案能不能被通過？

　　由於銷售不暢，今年2月以來，杭州不少開發商選擇了下調房價來消化庫存緩解壓力，但有消息説，在過去的一週，不少降價樓盤開發商被房管部門約談，並被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。

　　樓市慘澹直接影響到土地市場

　　對於杭州推出的降價備案制度，一些人認為，與土地市場有關，因為樓市降價將影響到政府土地出讓的收入。

　　中國經濟研究院在2014年4月發佈的一項調查表明，杭州對土地財政的依賴度排名全國第一。資料顯示，2013年，杭州土地出讓金總計達1327億元，而杭州市政府官方網站提供的數據顯示，同年杭州財政總收入是1734.98億元。

　　堅挺的杭州樓市一直是中國樓市的重要風向標。但今年以來，杭州樓市“降價潮”持續涌動，一個個樓盤的降價行動屢屢將杭州樓市推向風口浪尖。

　　今年2月，杭州“德信·北海公園”宣佈剩餘房源直降3000元/平方米出售，其引發的“馬年樓市第一降”迅速在全國引發關注。兩天后，同一板塊的“天鴻·香榭裏”均價下調3200元。此後，位於杭州市蕭山區的開元名郡宣佈降價，其原價每平方米1.52萬元的房子，每平方米最高降價2700元，降幅接近18%。

　　接著，青山湖板塊的青城山語大幅折扣銷售，在售獨幢別墅，“享受均價5800元/平方米”，總均價290萬元/幢，而這些別墅原來平均單價均在10000元/平方米，相當於打了個5.8折。

　　與此同時，來自香港的房産大鱷九龍倉也在杭州扯起降價旗，其位於杭州市中心的九龍倉君璽項目，首推房源折後小戶型均價4萬元/平方米，大戶型均價4.5萬元/平方米，這個價格較之前的預計價格整整降了5000元/平方米。而浙江華元房産集團高調宣佈，該公司在杭州的3個樓盤共160套房源將全面降價清盤，其中美林公館項目折扣低至6.8折，成為今年以來杭州降價力度最大的樓盤。

　　國家統計局5月18日發佈的“4月全國70個大中城市住宅價格統計數據”顯示，4月新建商品住宅價格環比下降的城市增至8個，浙江納入統計範圍的杭州、寧波、溫州、金華4個城市全線下跌。與3月相比，杭州下降0.7%，環比跌幅位列全國之首。

　　杭州的統計數據顯示，今年一季度，杭州市區商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是杭州2009年以來的平均水準。市區商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高於2009年和2012年。在二手房市場，一季度，杭州市區二手住房成交5830套，同比下降了60.4%，成交均價15268.4元/平方米，同比下降2%。

　　樓市的慘澹直接影響到了土地市場的成交。3月1日至5月26日，除工業用地外，杭州土地市場僅有4宗商用地成交，住宅用地零成交。5月5日，杭州市區土地拍賣現場，計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報名參加競拍。

　　而杭州土地市場的溢價也在不斷下降，今年主城區地價平均溢價率僅為9.3%，而去年平均溢價率達20.9%。

　　樓市仍在下行

　　中國青年報記者注意到，儘管今年以來杭州樓市“降價潮”不斷，多個樓盤先後降價，但是成交總量並未因此明顯放大，杭州商品住房依然面臨量價齊跌的窘境，一些房企因此開始有意調整開發的節奏。

　　據調查，2013年杭州房産項目開發速度排名靠前的10個項目，平均開發週期約8個月，不到2012年前10個項目平均週期的二分之一。

　　今年，從拿地到銷售，杭州已經面市的新盤的開發時間，普遍都超過了1年。其中，杭州主城區2013年1月至5月出讓的地塊中，約半數地塊項目未正式面市。

　　杭州市統計局發佈的數據顯示，今年一季度，杭州住宅新開工面積121萬平方米，同比下降18.3%。而杭州樓市的存量房還在不斷高企。截至5月26日，杭州市區商品房庫存突破12.5萬套。短短一年間，全市庫存上升接近3.5萬套。

　　但至今，去化速度（指某地區過去開盤樓盤的剩餘量和新開盤的剩餘量總和的售空速度）並不理想。據透明售房網，4月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為5419套，同比下降38.1%。截至5月26日，杭州市區（含蕭山、余杭）共成交4595套。而5月，是傳統的成交旺季。

　　在4月開盤的樓盤中，半數樓盤的實際去化率（一定時間段內的銷售率）不足三成。按照當前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠遠高於近幾年平均10個月的庫存消化週期。

　　“而這只是拿到預售證的，實際上還有大量正在建設的、還沒拿到預售證的商品房。”業內人士告訴記者，在目前觀望氣氛濃郁、去化速度緩慢的總體市場背景下，要期待市場有很好的表現並不太現實，“如果算上這些，消化整個杭州商品住宅可能需要3年時間。”（董碧水）