地段調整 廣州荔灣兩社區樓價下跌

　　今年“金豬寶寶”和“奧運寶寶”入讀小學，由於地段生大增，學位非常緊張

　　今年“金豬寶寶”和“奧運寶寶”入讀小學，由於地段生大增，學位非常緊張，其中荔灣區涉及地段學位調整的有周門、龍源等8個社區，共涉及西關外國語學校小學部、三元坊小學等10間學校。其他區的名校招生地段變動不大，即使有變動，也多數屬於新增招生區域，更多的區域晉陞名校學位房。據中原地産的資深經紀人透露，錯失省一級名校西關外國語學校學位的周門、寶石社區，未來樓價將會下降，而其他遭遇調整的社區並非傳統的學位房區域，對樓價的影響有限。文/圖：記者 李鳳荷

　　荔灣八社區學位遭調整

　　按照慣例，今年荔灣區小學適齡兒童入學登記地段于4月底公佈。中原地産對比去年招生路段發現，今年有8個社區的學位發生變動，共涉及10間小學。其中，鶴園東、鶴園中、鶴園西社區于去年合併成鶴園社區，今年調整到培真小學。逸彩新世界小區地段生較多，真光中英文小學無法承擔，因此調整逸彩社區部分地址到林鳳娥小學，同時因林鳳娥小學荔江美築校區啟用，調整原滘口社區等部分原屬五眼橋小學的部分地址到林鳳娥小學。原屬西關外國語學校小學部的地段生大大超出招生計劃，因此將周門社區調整到西華路小學，將寶石社區調整到龍津小學。此外，由於三元坊小學地段生多，所以調整離蘆荻西近的龍源社區到蘆荻西小學。

　　合富置業芳村橋東分行主管葉錦泉表示，相比起芳村小學、康有為紀念小學等其他芳村地區的學校，為子女入讀真光中英文小學或林鳳娥小學而買學位房的買家並不多，從目前情況來看，對業主放盤心態有影響更多是地價和出貨意願的高低。今年年初芳村地區土地市場交投火爆，地價突破2萬元/m2，業主對後市心態即時增強，放盤價有所提升，即使現時有一些急售套現換房的業主願意稍微讓價，但讓價後的價格仍高於年初拍地前。目前芳村大道西一帶急售業主願意讓價5%左右。

　　錯失名校學位房價將下降

　　地段調整，除影響對口的學位外，對樓價也會産生一定的影響。中原地産調查發現，荔灣區樂賢坊小學、西關培正小學、華僑小學等熱門名校的招生地段均沒有調整，而被調整的8個社區中，有5個屬於芳村片區，但芳村並不是荔灣區傳統的學位房區域，對該片區樓市交易和樓價的影響甚微。中原地産康王路分行高級營業經理李桂蘭則表示，三元坊小學和蘆荻西小學都不是名校，龍源社區的調整對二手樓價沒有什麼影響。

　　在本次調整中，只有西關外國語學校是省一級名校，周門社區毗鄰該校，此前該社區的適齡兒童一直都是入讀該小學，這次調整把周門社區的適齡兒童安排到更遠的西華路小學，引發了家長們的強烈不滿和質疑，更有家長吐槽學位房白買了。中原地産中山八分行高級營業經理歐陽彩雁表示：“這次調整對周門、寶石兩個社區的二手住宅肯定有影響，失去了‘西外’的學位，樓價肯定會下降。”據悉，周門和寶石社區的住宅以樓梯樓散盤為主，現時市場均價2.3萬~2.4萬元/m2，但現時該片區盤多客少，成交並不活躍。目前寶石社區有一套全新裝修的54平方米南向兩房一廳單位，位於樓梯樓低層，業主開價128萬元，折合單價約2.37萬元/m2，放盤兩個多月都沒售出。“如果是以前，這個價格完全可以賣得出去，但是現在市場較低迷，又失去了‘西外’的學位，不降價很難賣出去。”

　　合富置業高級營業經理劉兆洪表示，與樂賢坊小學、西關培正小學以及沙面小學等學校相比，為了子女入讀而專門購買西關外國語學校的家長客不多，大部分購買周門社區物業的人士多是看中周邊出行和生活配套優勢。不過，受現時一手市場樓盤促銷以及業主換房急售等需求的刺激，周門社區中低層樓梯樓物業的放盤價大多都在1.8萬~2萬元/m2左右，比去年年底2萬~2.2萬元/m2的放盤價有所回調，主要是業主急於出貨套現換樓所致。如現時周門有一套面積70多平方米的低層三房，之前業主叫價145萬元，近日更表示135萬元都願意出售。

　　多數名校招生地段變化不大

　　除了荔灣區部分小學的招生區域微調外，其他區部分小學也有微調，但名校基本上比較穩定，只有極個別小學的招生地段有所變動。如越秀區百年名校朝天小學，去年在招生範圍內的六榕裏1~30號，今年不再納入，但增加了解放北路667號；農林下路小學則撤銷了環市東路416號（執信中學宿舍）；天河區的華陽小學也僅僅是在原來的基礎上增加“消防中隊宿舍”。中原地産調查發現，其他區的個別名校雖然有所調整，但僅僅在個別路段或門牌號上有所增減，對招生範圍和樓市的影響都非常有限。

　　據了解，根據地段生人數的多少，每年各區都會有一部分小學的招生地段有所微調，但一般調整後幾年時間內都會比較固定，如越秀區省一級名校東風東路小學，連續3年未有任何變化。天河區的華景小學前兩年分別增加了華景路11、13、15號和歷德雅舍二期、信華一街1、3、5、7、9、11號等多個路段，到了今年已經固定下來。“今年華景小學的招生地段沒有調整，比較穩定。”中原地産芳滿庭園分行高級營業經理葉俊鋒説。

　　買學位房有風險？人戶一致最重要

　　本報訊 （記者劉麗琴）從廣州相關數據看到，2008年出生今年入學的戶籍人口數已超過8萬人，比2007年出生去年入學的人數多近9千人，2007年下半年出生的“金豬寶寶”和2008年出生的“奧運寶寶”一起“殺到”，導致今年學位緊張。據悉，越秀、海珠、天河的多所小學僅地段生就已爆棚。據戶籍出生人口統計，除2009年出生明年入學的孩子數量將比今年略微減少外，2016年至2018年入學的兒童人數將連續3年攀升，到2018年將突破9萬人。

　　入學孩童人數不斷攀升 學位房將更受歡迎

　　與此同時，教育部門在持續收緊“擇校”名額，天河區去年開始已有多所小學實行“零擇校”，海珠區的地段生人數與去年相比增加了1500多人，今年預計近20所小學將實現“零借讀”、“零擇校”。若入讀名校只能通過地段生實現，可預見的是學位房將更受歡迎。每年教育部門基本是4月30日左右公佈學校招生地段及招生政策，而5月上旬就是小學報名的時間，中間最多只有十多天供家長們應對突發狀況。為了孩子讀書，近日不少家長緊急去房屋交易中心辦理過戶，有的學校憑房管局的回執可接受報名。

　　完全房産人戶一致不需證明房産唯一

　　王女士的孩子今年就要讀小學一年級，近日她聽朋友説，因為生源多，如果不是唯一住房就可能被調劑，聽到這一消息，名下有兩套房的她趕緊去海珠區教育局諮詢一下，總算放下心來:只要是戶口本與房産證上人名一致的，適齡兒童在本區的居住地為父或母的完全房産，就不用再額外查冊，如果不是全權的，才要出示查冊證明，證明名下無其他房産，而地段生就不會被納入調劑統籌範圍了。而張女士的孩子對口讀的學校是大沙頭小學，戶口所在地房産在孩子爺爺的名下，孩子和爸爸戶口跟爺爺在一個戶口簿內，但張女士名下還有一套和父母聯名的小房子，學校招生人員告訴她，她這種情況屬於要統籌的，不得已下，張女士只好將名下房産“轉給”父母，從房産證上除名了。

　　業內人士表示，因學位房購入成本越來越高，如果不能順利入讀目標學校，真是哭都沒地方哭了，所以家長們也格外緊張，還有人通過假離婚來實現唯一房産。記者諮詢海珠區教育局獲悉，目前需要“唯一住房證明”的主要是不完全房産，指房産證上除夫妻雙方以外，還寫有其他人名字，即有兩個或兩個以上的權利主體的房産。只要“人戶一致”，即適齡兒童與其父（母）或其他法定監護人同一戶籍，適齡兒童與其父（母）或其他法定監護人的實際居住地與戶籍地址一致，就是地段生，不會被劃入調劑統籌。記者從荔灣區、海珠區房地産交易登記所等處了解到，確有不少家長通過買賣或贈與方式來實現轉名，買賣交易大約5~10個工作日可完成，而贈與則需雙方到公證處公證，並要按照房産估價的3%繳納契稅。

　　中原地産市場部主任黃燕飛告訴記者，現在已經可在網上預約辦理交易，非常方便，只要資料準備齊全，一日內就可辦理完，等待十個工作日左右就可拿到新的房産證。因為房産證中沒有産權比例的約定，因此不少人會選擇買賣交易的方式，來加名或減名，實現轉名，比如母女共同擁有房産，女兒按只佔有房産10%的比例將房屋轉讓給母親，這樣在繳納稅費方面就很便宜了，也不會受限購名額等影響。贈與則需要注意不能贈給已經擁有兩套住房的人士，也不能贈與沒有三年以上社保的外地戶籍人士。

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　　辦理兒童入學房産證明需要攜帶的資料：家庭成員身份證、家庭戶口本、結婚證、兒童出生證等證明的原件和複印件各一份。

　　轉名流程及稅費

　　加名或減名：實際上就是二手房屋買賣的流程，可先在“陽光家緣”網上預約，備案房屋買賣合同，雙方攜帶房産證、身份證、戶口本、婚姻證明、稅費繳納憑證等資料，需要繳納的費用包括房屋所有權登記費：50元/宗、交易手續費：3元/m2、權證印花稅：5元/本、契稅：房款的1.5%、印花稅：交易金額的0.05%、測繪費：1.36元/m2、營業稅：差價5.5%(房産證未滿5年的) 、個人所得稅：房産交易盈利部分的20%或者房款的1%（證滿5年並且是唯一住房的可以免除）等。

　　贈與：需先到公證處公證，需攜帶房地産轉移登記申請書、單位、個人身份證明、房産證、共用證、贈與公證書、房地産測繪附圖到房地産交易登記中心辦理，收件窗口立案受理，領取《房地産交易登記受理回執》，一個工作日就可辦理完畢。産生的費用主要是房屋所有權登記費：50元/宗、權證印花稅：5元/本、測繪費：1.36元/m2、契稅：估計的3%等。