房地産行業凈利率跌至11% 中海凈利率為萬科2.5倍

　　截至3月30日，《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據發現，按照申銀萬國房地産行業分類，滬深兩市已經有76家房企公佈2013年年報，佔142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業務在內地而在港上市的典型房企公佈2013年業績，約佔內地房企在港上市總數的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。

　　更為值得注意的是，滬深兩市已公佈年報的76家房企中，42家上市房企利潤率同比下滑，佔比為55.26%。

　　“所謂暴利，其實已經是過去，只是因為房地産總值高。如果僅看利潤率，房地産已屬‘中利行業’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，總體來説，房地産開發的剛性成本，包括土地、融資、人力成本等越來越高，但因庫存量、潛在供應量有增無減，導致售價和利潤壓力越來越大，這是房價居高不下，而開發利潤率卻越來越低的根本原因。

　　盈利能力走低

　　據蘭德諮詢統計，算上在香港上市不久的陽光100和海昌控股，目前全行業共有210家上市公司。

　　據《證券日報》記者不完全統計，在這210家上市房企中，至少有117家房企已經公佈了2013年業績，總體來説，不少企業都沒有逃脫盈利能力下降的命運。

　　據申萬報告顯示，2013年前三季度A股上市房企結算凈利率為12.8%，毛利率為35.3%，較2012年同期分別下降了1個百分點和3個百分點。

　　對此，宋延慶表示，從2010年開始，房地産行業已進入盈利能力下降週期，行業平均利潤率每年降幅都在1個百分點左右。“我們預計，2013年上市房企平均凈利率13%左右，全行業則為11%左右”。

　　無獨有偶，據德勤發佈研究報告顯示，2012年近60%的上市房企出現了凈利潤率下滑，權益回報比率從2010年的11.5%及2011年的10.72%下降至2012年的9.98%。

　　對此，中海地産主席兼首席執行官郝建民認為，今後房地産毛利率持續達到20%已屬及格，而30%為優秀，40%以上則為卓越水準。對於企業毛利率，他認為會根據不同企業的管理水準出現分化。

　　事實上，關於行業未來盈利空間方面，《證券日報》記者獲悉，多位房企高層與郝建民基本持有一致觀點，其認為，如今不僅一、二線城市和三、四線城市樓市分化加速，甚至一、二線城市本身的樓市分化現象已經凸顯出來，且愈發加劇。在此過程中，房企若想提高盈利能力，爭的或許是管理能力和週轉能力，以此換銷售毛利率和銷售凈利率指標的成長，同時減少資金成本壓力。

　　中海凈利率為萬科2.5倍

　　“2013年仍在延續盈利能力分化的趨勢。”宋延慶向本報記者表示，從萬科和中海地産的情況就可窺見一二。

　　據記者了解，2013年，中海銷售額1385億港元；實現營收824.7億港元，同比增長27.7%；實現凈利潤231.78億港元（約合人民幣183.16億元），同比增加23.1%；折合凈利潤率為28.1%，比2012年下降0.9個百分點。

　　同年，萬科實現銷售額1709.4億元，同比增長21%；實現營收1354.2億元，增長31.3%；實現歸屬於上市股東的凈利潤151.19億元，同比增長20.46%；全面攤薄凈資産收益率為19.66%，與2012年持平。

　　對此，宋延慶稱，儘管凈利潤保持增長，但萬科的結算凈利潤率為12.01%，比2012年下降了1.07個百分點；凈利潤除以營業收入後的凈利潤率為11.16%，下降了1.01個百分點。雖然兩家企業的利潤核算口徑不一致，但即使對比核心凈利，中海的凈利潤率也是萬科的2.5倍以上。

　　事實上，從中海資金成本控制能力或許可以窺見其成為近年來“最賺錢的房企”的秘密。2013年10月，中海發行了3檔高級無擔保債券，5年、10年和30年期各5億美元，息率分別是3.375%、5.375%和6.375%。

　　對此，宋延慶稱，中海一流的成本控制水準，嫺熟的逆週期拿地能力，以及較高的産品標準化程度，再加上有極低的息率和幾乎無償債壓力的超長年期債券的融資手段，這是中海“最賺錢”的主要因素。

　　除此之外，本報記者在統計上述數據時也發現，在港上市的內地房企盈利能力明顯高於A股房企，而且具備普遍性趨勢。

　　“在香港上市的內地房企凈利率整體高於滬深A股企業，2012年分別是21.93%和13.57%。雖然利潤核算口徑不同，但即使去掉持有物業評估增值部分，香港內房股的凈利率還是整體較高。”宋延慶表示，這可能與2010年暫停IPO後，一些業內優秀企業轉至香港上市有關。另外，香港內房股企業，比如恒大、龍湖、旭輝等，大都是以標準化産品線開發為主的高週轉企業，而滬深A股企業則良莠不齊，拉低了整體凈利率。

　　除此之外，宋延慶還強調，從上述房企歷年業績情況分析，通常房企規模越大，盈利能力越強。德勤報告顯示，2012年174家上市房企中，34.5%的大型企業為其股東帶來超過20%的回報，而這個比例在小型企業中只有1.7%。

　　值得注意的是，有業內人士也向記者表示，要提高開發利潤率，一是“控”，即控製成本費用；二是“提”，即提高溢價率。“控”的重點是土地成本和資金成本，“提”的重點是提高産品溢價和服務溢價。

　　謀多方拉升利潤

　　事實上，《證券日報》記者在多次採訪房企高管的過程中也發現，他們早就意識到盈利能力進入下降週期的問題，並在近幾年開始實施各種試圖改善凈利率、毛利率等盈利能力指標的戰略，而管控成本、增加産品附加值，調整項目週轉速度等成為其主要手段。

　　“我們的凈利潤率沒降，穩中略有提升”。遠洋地産總裁李明在遠洋地産2013年業績發佈會上表示，2013年，遠洋地産實現營業額311億元，同比上升9%；核心凈利潤達30.36億元，同比上升21%。

　　對此，李明坦言，“因為成本控制取得了一定的效果”。他進一步解釋道，“我們的行銷費用、管理費用、財務費用等方面有了很明顯的下降。銷售收入都在增長，但是行銷費用絕對值下降了”。此外，李明預計，“我們今年在建安成本，前期成本等方面還將有下降的體現”。

　　值得一提的是，李明向記者直言，在新項目獲取上，遠洋非常看重的投資標準有兩個，一個是毛利率，還有一個是IRR，即內部收益率。如果毛利低，IRR能夠高也可以接受。如果IRR低，毛利率高也可以接受，這是遠洋內部的標準。

　　而在增加産品附加值上，靠拉升産品溢價空間來提高利潤方面，方興地産的表現則值得關注。眾所週知，方興的金茂府系列産品不但銷售價格高於周邊同類産品，且在“量”上也能實現預期。

　　對此，方興地産相關人士向《證券日報》記者透露，金茂府系列都屬於“綠金”産品，即將綠色建築的技術應用於金茂府高端住宅産品中，例如，可以實現不開空調也能將室溫全年保持在24℃-27℃之間。該人士還向記者透露，“在方興的未來規劃中，將借力‘綠金’謀擴張版圖，而方興在上海花費101億元所拿的住宅地塊也將應用綠色技術”。

　　“不同的綠色建築標準不同，投入的成本也不同，但一般在國內應用的綠色技術分攤的成本上，排除特殊項目，預計每平方米不足800元。”有專業人士向《證券日報》透露，而鋻於PM2.5概念以及霧霾天氣的擴散，應用綠色技術的房地産産品未來市場空間非常大。

　　編者按：近來，國內各地不斷爆出的樓盤降價消息讓這麼多年以來業績一直高奏凱歌的地産業感受到了“倒春寒”的絲絲寒意，而從210家地産業上市公司的年報來看，利潤下滑開始蔓延至各家公司，由此看來，2014年的地産業絕不是一個好年景。本報記者 王麗新