杭州樓市庫存量突破警戒線

　　自去年年中以來，杭州樓市庫存量一路水漲船高，至今已突破11萬套(包含余杭、蕭山區)。一個顯而易見的事實是，越來越多的在售樓盤陷入了滯銷尷尬，庫存壓力成為樓市上空揮之不去的霧霾。

　　對於樓市而言，庫存量達到多少算是高庫存？如果按照住建部副部長齊驥在“兩會”期間對高庫存設置的標準，毫無疑問杭州樓市已經突破高庫存警戒線。

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　　庫存量突破11萬套

　　據杭州透明售房網統計顯示，截至2014年3月12日，杭州市區(包含蕭山、余杭)可售房源總量已達111300套，儘管相比上個月出現了回落(一度突破12萬套)，但其數值仍處於歷史較高位，相比2013年年初增加了4萬套左右。

　　其中，杭州主城區庫存量已經超過5.2萬套，蕭山和余杭的庫存量也分別達到2萬套和3.9萬套。杭州樓市庫存量的上一次高點是發生在2012年下半年，但當時主城區庫存量也僅4萬餘套，隨後因為市場全面轉暖加速去化，庫存量一降再降，甚至一度出現“房荒”現象。

　　而從2013年5月份以後，隨著年初購房高潮告一段落以及大量新盤上市，庫存量開始劇增，並曾在2月達到歷史頂峰，達到12萬餘套。

　　對比歷史數據，即便是“限購限貸”取消，杭州樓市的庫存壓力也是前所未有的，更何況當前樓市“限購限貸”緊箍咒尚未有明確的退出時間表。由於庫存量巨大，開發商的明顯感受就是，房子難賣了；購房者的感受就是，樓盤多得看花眼，甚至一些已經交付的樓盤，還有部分未售房源。

　　杭州樓市目前的庫存量，算不算高庫存？一直以來樓市高庫存並沒有一個統一標準，不過近期齊驥對此有了一個明確的標準。齊驥認為“高庫存”是指一個城市的住房庫存量超過合理區間，高於該城市單月銷售量的12-15倍，即高過1年到1年半的銷售量。

　　數據顯示，2013年杭州樓市商品房共成交85854套，以此計算消化目前的庫存量需要15個半月，顯然已經突破警戒線。這也是杭州樓市庫存量，首次有了量化指標的定性，有利於市場人士對當前庫存狀況的理性認識。

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　　潛在房源數量驚人

　　事實上，11萬套僅僅是目前在售樓盤已經申領出預售證的可售房源總量，如果加上這些樓盤尚未申領預售證的房源，那麼潛在的房源數量還要驚人。

　　熟悉樓盤銷售策略的人都知道，一個樓盤並不會一次性申領出全部房源的預售證，而是分批申領分批銷售。目前在售的樓盤，大多數是2012年的拿地項目，尤其是2012年下半年的拿地項目，開盤時間也大多集中在2013年下半年，目前正處於銷售中期，顯然是當前樓市供應的主力。

　　儘管這些房源量難以有明確的統計數據，但記者曾對此做過估算。2012年杭州(包含蕭山、余杭)總共成交158宗土地，可建築面積約1200萬平方米，其中主城區的可建築面積超過500萬平方米。按照套均100平方米計算，2012年出讓的土地項目可為市場供應12萬套房源。2012年新拿地項目，在2013年的銷售市場中佔比並不大，成交量不到市場總量的1/4，剩餘房源可維持10萬套左右的供應量。如果再把2012年之前拿地的一些樓盤的剩餘房源計算在內，總量不會低於目前的可售房源總量。

　　而要全面分析杭州樓市的供應總量，顯然不能忽視2013年出讓的土地項目。2013年杭州土地市場迎來了大豐收，不僅土地出讓金創下歷史新高，土地出讓面積也接近2012年的兩倍，可建築面積更是高達2156.7萬平方米。如果以套均面積100平方米來計算，僅2013年出讓的土地，就可以為樓市供應21萬套房源。

　　此外，今年1-2月，杭州出讓土地可建築面積超過400萬平方米，以套均100平方米計算，又將新增4萬套左右的供應量。即便未來“無地可供”，消化目前的潛在房源量，也需要花上數年時間。

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　　板塊間高低不均衡

　　如果把所有的新建商品房房源加在一起，那麼杭州樓市的房源總量已經超過40萬套。即便是在市場行情最好的時候，如此巨量的數字，也不可能快速消化。

　　如此巨量的房源，對杭州樓市而言意味著什麼？請看以下歷史成交數據：2012年，杭州新建商品房成交85251套；2013年，杭州新建商品房成交85854套；歷史上成交量最高的2009年，成交量也才剛剛突破10萬套；近5年市場行情最差的2011年，成交量僅41842套。

　　40萬套的房源總量，如果以2013年的銷售速度來計算，至少需要賣5年；如果以歷史上最快的成交速度來計算，也需要賣4年；如果以2011年的成交速度，需要賣10年。當然潛在房源中的很大一部分，短期內並不會成為實際的供應量。但是隨著當前房地産開發節奏的加快，開盤速度加快，2013年出讓的項目，兩年之內完全有可能釋放一半房源，僅此一項就將新增10萬餘套。

　　2014年的杭州樓市成交會不會暴漲？從政策、金融以及前兩個月的市場表現看來，這樣的可能性微乎其微，要想趕超2013年的成交量，也實在有些難度。這也或許是個別樓盤率先降價以求“跑量”的原因之一。

　　當然，各個板塊以及不同的産品陣線中，承受的庫存壓力顯然會有一些區別。比如余杭的庫存量遠超蕭山，而余杭的市場容量相比蕭山要小一些，庫存壓力要大得多。余杭的臨平北、勾莊等板塊，近幾年中土地密集出讓，已經成為杭州樓市中競爭最激烈的板塊之一。蕭山目前的庫存量雖然還不算太大，不過2013年9、10月期間，土地供應比較集中，局部區域還是有較大的壓力。主城區目前的庫存量超過5.2萬套，也已經達到歷史高位，但是市中心、濱江等少數板塊，目前的房源供應仍然相對不足。隨著2013年土地盛宴的收尾，北軟、申花、城東將會是主城區中壓力最大的板塊。

　　而根據2014年杭州主城區土地出讓計劃，商地將佔出讓總量的60%。比如今年1月出讓的濱江“大悅城”地塊，商業面積達到22萬平方米。而去年下半年出讓的藍孔雀綜合體，多宗地塊都以商業為主，將成為杭州的一艘商業航母。此外，作為杭州史上最大的商業綜合體，杭州新天地總體量高達150萬平方米，將會為杭州商業地産市場供應後續房源。目前杭州可售的商鋪和寫字樓總量3.7萬餘套，但考慮到一大批大型商業綜合體將陸續上市，將承受巨大的市場壓力。

　　住宅方面，毫無疑問已經呈現供大於求的態勢。但是在“限購限貸”尚未退出的情況下，剛需和改善型需求的市場處境出現了較大的分化，一些性價比較高的剛需産品仍然受到市場追捧，但一些價格居高不下的高端物業，幾乎全線滯銷。據杭州透明售房網顯示，目前杭州樓市別墅庫存已經超過6000套。