行業集中度上升 誰能坐北京房企銷售頭把交椅？

　　2013年11月4日，北京土地市場一天拍出8宗宅地，首開、萬科、融創、中海等40多家企業參與競爭。它們也是2014年北京樓市銷售額TOP10的角逐者。 新京報記者 王叔坤 攝

　　2014年剛開始，多家房企就開始逐鹿京城土地市場。

　　截至1月20日，遠洋今年在京已經拿下三宗土地。萬科、首創等已經有兩宗地塊，綠地、融創、華潤等也各有新增土地項目。房企重倉一線城市佈局的勢頭，在2014年繼續著。北京更成為房企必爭之地。

　　房企積極增加土地儲備，也為後續企業可售貨源提供了保障。北京商品房銷售市場的競爭也將日趨激烈。

　　根據克而瑞房價北京測評中心發佈的數據，2013年北京商品房銷售前十名的房企銷售總額達到3684.87億元，佔到北京市場總銷售額的28.77%。克而瑞房價北京測評中心首席分析師牟增彬認為，市場集中度越來越高成為一個不容爭辯的事實。

　　從土地市場來看，大房企拿地越來越多也在加劇未來市場集中度的上升。諸如萬科、綠地都是去年北京土地市場的拿地大戶，今年仍在持續土地儲備力度。首開作為京城老牌國企，去年也在朝陽孫河、東壩、大興舊宮、亦莊等多個區域拿地。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶認為，土地儲備是評價房地産開發企業經營增長或成長性的重要指標。從大企業在北京土地市場表現來看，土地儲備支撐著這些企業在北京市場上的份額增長。

　　在行業集中度上升的潮流中，北京樓市新秀與老牌大房企在銷售排名上的競爭也將成為一大看點。恒大去年實現進京目標，全年在京拿下3個項目，今年將開始進入推售期；融創去年登頂京城房企商品住宅銷冠、商品房銷售次席，今年仍將有楓丹壹號等知名項目推售，農展館地塊也有可能在年底入市。

　　2014年，京城房企銷售爭霸的帷幕悄然拉開。

　　■ 房企看點

　　萬科、綠地 北京版“龍頭之爭”

　　●從去年年初到今年1月20日，綠地在京新增15個地塊。同期，萬科也新增10地塊，規劃建築面積超過140萬平方米。

　　“綠地2014年將超萬科？”這是今年初房地産業內一個熱門話題。

　　1月初，綠地集團董事長張玉良在京披露，2014年綠地房地産業務銷售收入目標為2400億元。這和2013年的1625億元相比，今年銷售增長幅度將超過47%。2013年，綠地集團房地産業務銷售金額增幅達到53%。

　　相比之下，2013年萬科銷售增幅明顯遜色。去年，萬科實現銷售金額1709億元，同比增幅只有21%。萬科如果想在2014實現2400億元的銷售額，增幅也要超過40%。這一數字相比萬科銷售額近兩年20%左右的增幅，恐怕難度頗高。

　　綠地和萬科在全國的第一之爭也體現在北京市場。2013年，萬科在京商品房銷售簽約106億元，躋身京城前五；綠地68億元的網簽額相比較少。但在實際上，根據記者了解，綠地去年全年銷售額超過132億元，並不遜於萬科在京銷售。

　　和萬科一樣，綠地也是過去一年北京土地市場的拿地大戶。據記者統計，從去年年初到今年1月20日，綠地在京新增15個地塊。同期，萬科也新增10地塊，規劃建築面積超過140萬平方米，其中有多個商業金融、多功能類項目。

　　根據北京萬科披露的數字，北京萬科在去年前三季度銷售就超過百億元。年末，北京萬科銷售已經在“收著賣”。

　　對綠地今年2400億元的房産銷售目標進行分解，無疑也給各地銷售提出了新要求。考慮到綠地去年在京132億元的銷售基數，加上後續供應的充足，也很有希望爭一爭今年北京房企銷售榜首。

　　恒大 自住房主導高週轉

　　●恒大在京三項目的自住房、限價房、公租房部分貨值已經超過137億元。

　　2013年，恒大實現進京的目標，豪擲127億元，拿下昌平沙河高教園地塊、朝陽區豆各莊地塊及東壩地塊。特別是已經定名為恒大·禦景灣的豆各莊項目，作為北京首個自住型商品房項目，在去年年底開始網上申購，直接吸引了十幾萬買房人的關注。

　　由於恒大在京所拿的三宗地塊，除東壩地塊有一部分純商品住宅外，其餘以限價房源為主，配建的公租房等回購價格也已確定，因此容易計算其可售貨值。

　　恒大東壩地塊包括1.69萬平方米的限價房，自住型商品房11.2萬平方米。在價格均已限定的情況下，這兩塊可以貢獻的貨值為26.3億元。位於豆各莊的恒大·禦景灣，居住建築規模約24.33萬平方米，其中包括5.15萬平方米的公租房。整體貨值約47億元。恒大沙河高教園地塊居住建築規模約51.12萬平方米，其中包括26萬平方米的公租房，其餘為限價的園區安置房。居住部分整體可售貨值約63.8億元。

　　整體計算，恒大在京三項目的自住房、限價房、公租房部分貨值已經超過137億元。此外，如東壩地塊還有不限價的純商品住宅，禦景灣還有不限價的非住宅部分。業內人士分析，從房企的角度來説，恒大肯定會希望儘快推動限定價格的房源儘快銷售，公租房儘快由政府回購。如果一切順利，再加上恒大東壩的商品住宅在今年如能實現入市，恒大2014年在京的銷售業績將非常值得期待。

　　融創 能否保住商品住宅銷售第一？

　　●融創沒有正式披露2014年在京銷售目標，但業內人士估計至少將在120億元以上。

　　2013年，融創以超120億元的銷售額，奪得北京房企商品住宅銷售頭名。今年，融創能否保住這一銷冠？

　　2013年，融創旗下西山壹號院銷售超過60億元，2014年，項目將進入收尾階段。據悉，西山壹號院的可售貨值只有十幾億。2014年，融創要想保住在京銷售第一或者前列的位置，必須借助其他項目來貢獻更多的銷售額。

　　2013年，融創在亦莊新城的楓丹壹號入市，首次開盤實現熱銷，成交額達18億元。這也將成為融創2014年在京的重點項目。

　　除原有地塊外，去年，融創還在楓丹壹號旁邊新拿兩塊地，亦莊地價也漲到約3萬元/平方米的水準。除亦莊地塊外，融創去年還拿下農展館地塊、門頭溝地塊。四地塊合計可售貨值約309億元。融創沒有正式披露2014年在京銷售目標，但業內人士估計至少將在120億元以上。

　　2014年，融創整個集團銷售目標定在650億元，融創中國董事長孫宏斌也承認這個數字比較保守。有熟悉融創的業內人士對記者表示，融創對內的銷售目標肯定會更高一些。融創目前佈局就在京津滬渝杭五大區域，平均計算，北京要承擔的銷售業績也在130億元左右。

　　孫宏斌曾表示，融創進入的城市很少，每個城市要實現的銷售金額會比其他房企高，“這是道算術題”。

　　(本版采寫/新京報記者 張旭)