倫敦擊敗紐約成外國房地産投資首選城市

　　原標題：棄紐約，轉戰倫敦

　　美國房地産外國投資者協會公佈的調查結果顯示，倫敦擊敗去年的冠軍紐約成為外國房地産投資者的首選城市。該調查發現，舊金山受外國投資者的喜愛程度排名第三，而休斯敦和洛杉磯則分列第四名和第五名

　　著名房地産研究機構Knight Frank此前發佈的一項調查表明，倫敦地區價值在200萬英鎊以上級別的房地産市場中，被外國買家所把持的市場份額超過50%，而在紐約的同等級房地産市場，這一比例只有30%左右，而法國巴黎這一比例未達到30%

　　到倫敦抄底房産，你去嗎？1月7日，據路透社報道，美國房地産外國投資者協會(AFIRE)公佈的一項調查結果顯示，倫敦擊敗去年的冠軍紐約成為外國房地産投資的首選城市。

　　英國貸款機構全國建房互助會發佈的房屋價格指數報告顯示，2013年英國房價同比上漲8.4%，倫敦仍然是房價最高的地區，預計2014年，倫敦房地産行業總體需求還將呈現上升態勢。

　　在CCVI中國價值指數研究員崔新生看來，倫敦之所以受投資者青睞主要是因為其所扮演著全球金融中心的重要角色；優越的地理位置，與美國、歐洲及中東地區接近，交通往來便利；更重要的是，當地房地産行業擁有令人期待的升值空間。

　　亢奮的投資者

　　家庭富裕的留學生已成為在倫敦購置住房的一股不小的力量，倫敦樓市一路看漲。而國內開發商們也找準時機，紛紛出海淘金

　　1月9日，英國房地産諮詢公司第一太平戴維斯發佈數據顯示，2013年倫敦中心區投資總額達到破紀錄的205億英鎊，同比激增39%，其中亞洲投資人貢獻58億英鎊。

　　中國開發商們也看到了“商機”。英國時間1月7日，綠地集團與Delancey房地産資産管理有限公司正式簽署協議，收購其坐落在倫敦泰晤士河南岸的RAM啤酒廠開發項目，總投資為6億英鎊。月內，綠地集團還有另一個位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的住宅地産項目將完成簽約，投資額也是6億英鎊。

　　事實上，倫敦房地産市場吸引的不單單是企業投資商。在海外中産階層的眼裏，倫敦也極具投資價值。

　　“這裡房産的升值潛能讓人欣喜。”英國某諮詢公司高管黃沙在倫敦已有一套房産，而他近期打算再購置一套公寓。

　　黃沙對《國際金融報》記者坦言，當年在美國讀完碩士，但選擇來倫敦工作，是被這個國家的歷史文化所吸引，“如今，隨著倫敦房價的上漲，我準備繼續投資。”

　　“很多來英國的留學生，如果畢業後找到合適的工作，並且有計劃在英國定居，也會考慮買房。”黃沙告訴記者，英國的投資移民最低投資額為100萬英鎊，創業移民投資額為20萬英鎊。

　　記者調查發現，黃沙所言非虛，家庭富裕的留學生早已成為在倫敦購置住房的一股不小的力量。今年大四的徐莉莉在倫敦南岸大學讀書，她周圍很多同學的家長選擇在倫敦買房，為孩子長期留在倫敦做準備。

　　“由於倫敦的房價這幾年一直在上漲，特別是市中心的房價，伊頓廣場這種精品豪宅區一直是有價無市。目前在二區的Hampstead，因為環境優雅治安嚴謹為富人們所喜愛，家境條件不錯的留學生們也會在那裏購置住房，為留在倫敦融入當地社交圈打基礎。”徐莉莉説。

　　不只是中國留學生，即將從倫敦大學畢業的日本姑娘山田惠子也表示，“來倫敦讀書後，便非常想留在這個城市工作”，如今也準備在倫敦購買一套住房，除了大學期間的打工積蓄之外，父母提供了資金上的援助。“雖然倫敦的房價很貴，但是這裡有非常寶貴的工作機會。如今我有意購買金絲雀碼頭(靠近金融城)房産。知道麼，那裏也有許多中國人。”

　　“很多留學生在家庭的資助下在倫敦購置房産。”Frank是倫敦一家房産仲介的銷售顧問，他興奮地告訴記者，倫敦的房價走勢不錯，因為海外人士的投資不斷增多，如今他們非常需求精通中、日、韓文的工作人員。

　　“我們這裡的銷售員都希望遇到説中文的‘富人’，只要他們進來了，意味著我們可以擁有非常樂觀的銷售業績。當然，來倫敦買房的不止中國人，還有很多中東人和俄羅斯人。”Frank説。

　　因為不便透露客戶的資料，Frank對記者説，希臘富豪們會購置倫敦市中心的頂級豪宅，“大部分亞洲購買者會選擇東倫敦的住宅，因為價格適中合理。”

　　富有的“房東們”

　　倫敦的租賃市場非常旺盛，有不少靠著房子過活的“包租婆們”，收取租金成為地産投資中最穩定的收入來源

　　Frank告訴記者，他接觸到的投資客，收益主要包括兩方面：房子增值和租金收入。“當然，收取租金是地産投資中最穩定也是最快捷的收入來源，倫敦的房東們一直擁有豐厚的收益。”

　　通過朋友介紹，記者結識了蘇珊，這位言談中透露著優雅的女士在倫敦生活了30年，是一位獨居老人。蘇珊在倫敦有3套住房，一套在泰晤士河旁，兩套在倫敦東區。她自己則選擇在郊區生活養老，對於蘇珊來説，未來幾十年，她可以享受三套住房租金提供的“養老金”。

　　“隨著倫敦房屋租金的上漲，我周圍的朋友很羨慕我，其中一套是父母贈送給我的，另外兩套是我自己的投資，如今，我每月租金的收入扣除稅就可以達到2萬英鎊。”蘇珊認為，自己當年的選擇非常英明。隨著倫敦房價上漲，租金也水漲船高，她晚年生活無虞。

　　類似于蘇珊這樣的富有“房東”，在倫敦可不是少數。作為兩個韓國留學生的房東，中國人王培在倫敦泰晤士河邊擁有一套70多平方米的房産，每個月的租金是3000英鎊。按照他自己計算，就算租金不再上漲，5年的租金就抵得上買這套房子的首付。

　　“今年新租戶來時，我漲了180英鎊/月。”在王培看來，當初的投資很划算。他買的這套房子從最初的25萬英鎊已經漲到如今快60萬英鎊，而且從趨勢來看，租金未來的漲幅也不會讓他失望。

　　據王培透露，2012年底，這套房子的月租金報價是2000多英鎊，而在2013年，租金已經漲到了2500英鎊。如今，她可以每月輕鬆地入賬3000多英鎊。

　　當地投資機構表示，倫敦的租賃市場需求旺盛。公開數據表明，英國房屋租金平均收益率穩定在6%至7%，並呈上揚趨勢。好地段的優質房源租金收益甚至可以高達10%。

　　“房子的租戶，通常是那些來英的留學生或來倫敦工作的英國人。”Frank指出，留學生租客，往往會在後期發展成倫敦的“新房東”。“他們家境通常不錯，家長們也覺得長期租房太貴，買房的話既可以自住又可以租出去一部分，這麼計算的話，孩子以後不在英國發展，在倫敦的房地産依舊可以作為一筆投資。”

　　迷人的升值潛力

　　教育、旅遊資源豐富、環境優美等方面都是海外買家青睞倫敦樓市的理由。多數業界人士頗為看好倫敦未來樓市的投資價值

　　倫敦對外國買家的吸引力究竟有多大？

　　著名房地産研究機構Knight Frank此前發佈的一項調查表明，倫敦地區價值在200萬英鎊以上級別的房地産市場中，被外國買家所把持的市場份額超過50%，而在紐約的同等級房地産市場，這一比例只有30%左右，而法國巴黎這一比例未達到30%。

　　在中投顧問房地産行業研究員韓長吉看來，2008年經濟危機過後，英國經濟見底，房價下跌。當前經濟復蘇，上行趨勢明顯，投資價值凸顯。“很多投資者更看中倫敦的文化氛圍，作為老牌資本主義國家。倫敦是國際化都市，教育、旅遊等資源豐富，環境優美，得到投資者青睞，未來有較大的升值潛力。而且倫敦稅制有利於海外投資者。”

　　業內人士分析認為，經濟好轉，加上低利率和政府推出購房支援計劃等諸多利好因素，推動英國房價不斷走高。英國貸款機構全國建房互助會近日發佈的房屋價格指數報告顯示，目前，英國平均房價為17.5826萬英鎊，而倫敦地區房價為34.5186萬英鎊。

　　“倫敦在許多國際金融活動中承擔著重要作用，它有巨大的地理優勢，擁有嚴謹的城市佈局和較為安全的治安。”崔新生指出。

　　韓長吉認為，總體來看，相對紐約，未來倫敦樓市有進一步升值的潛力和空間。金融危機後，倫敦經濟恢復增長一直好于歐盟和日本。“預測未來倫敦GDP增長將保持穩定的態勢；歐洲銀行將維持低利率的市場預期有利於房地産市場的發展。對美國而言，QE的退出或將給樓市帶來負面的影響。”

　　值得一提的是，為了吸引購買力強的中國購房者，倫敦一些房産商甚至在新建的公寓中把中國人避諱的“4”也抹掉了，而“中國富人”們也沒有讓他們失望。“來自中國大陸的購房者大多現金支付，以儘量留下最少的個人資訊。”一位業內人士指出。

　　穩定的美國投資

　　儘管最佳外國房地産城市第一的位置被倫敦搶走，但美國紐約仍被認為是最穩定和安全的可投資國家

　　在海外房地産投資排名中，雖然倫敦超過美國紐約，成為最佳外國房地産投資城市，但是美國的紐約、舊金山、休斯頓和洛杉磯依次位列2至5位。

　　多家投資機構表明，就投資行為而言，美國仍是最“穩定和安全”的國家。在2014年計劃購置房地産數量的榜單上，美國仍領先。有近50%的受訪者預計自己在美國的投資組合規模將適度增加，而有20%的受訪者預計其在美國的投資組合規模將大幅提高。

　　在美國投資IT業的企業家吳雲指出，“2008年經濟危機使得房價回落至大約2003年的水準，而2012年下半年開始至今，房價迅猛上漲，已漲回到2007年的最高點，明年仍有繼續上漲的趨勢，但漲幅或放緩。”

　　在紐約大學進修的李晨透露，其實紐約的房地産市場近幾年很不錯。他認識的不少中國、韓國的留學生，家庭富有的會選擇在紐約大學附近購買房産。“要知道，在我們這裡學區房可是搶手貨。”據他了解，曼哈頓的一些高級公寓平均為9000美元/平方米，但是一有出手立刻就會被人買走。

　　“近期紐約樓市的投資價值也逐漸凸顯。”崔新生指出，首先，美國經濟逐漸復蘇，頁巖氣為美國經濟再次崛起奠定基礎，房地産市場逐漸回暖；其次，紐約作為國際化大都市，有來自全球各地的買家，樓市需求旺盛；第三，美國當前實施低利率政策有利於房地産行業整體行情的好轉，從而有利於降低投資者市場風險。

　　在紐約生活了十年的吳雲告訴記者，紐約房地産投資者還是以亞洲人居多。而且買房有兩種情況，一種是自己住，一般收入增長之後，會考慮搬去更方便的地區，更好的學區，換掉自己現有住房。另一種是純粹投資，這要看投資回報比，租售比是很好的衡量標準。“由於美國房價並沒有太多惡性增長，房子閒置只待漲價出售的較少，一般都會考慮出租。房子無論是否租出去，都是會有折舊的，而土地才是最好的保值資源。所以一般説房子漲價，真正漲價的並不是房子，而是土地。”吳雲説。

　　但擁有紐約房産並非是所有人的“夢想”。軟體工程師李佳貝雖然居住在紐約，但更傾向於在西雅圖、舊金山投資房産。前段時間，她已買下了西雅圖的一套住房。

　　“西雅圖地區房價漲幅在全美屬於偏上，那裏的生活環境和經濟都比較好，租售比很高。美國的房地産投資，並不是一個純粹的房産投資，而是在於這個國家所提供的各項軟硬體。”李佳貝認為，在美國買房，今後如果有計劃投資、移民、受教育，這個房子就不只是一個投資，而是可以為自己所用，提高生活品質的途徑。美國有穩定的實體經濟作為房價的支撐，雖會有短期波動，但總的漲幅是穩定的。

　　無處不在的風險

　　當然，投資倫敦房産並不是一本萬利的事。有收益，自然也有風險。稅制、産權、價格標準等問題都需要在購置前了解清楚

　　只要是投資，那必然會存在風險。

　　韓長吉認為，哪怕是房地産市場較為穩定的倫敦，市場風險依舊存在。“如今，眾多買家蜂涌而入，勢必推高倫敦房價，後進入者買房價格偏高，承受的市場風險增大。而且投資者大多看好高端住宅，導致地産商供應也以高端住宅為主，而中低端難以滿足市場需求，會導致整體供求的不平衡。”

　　“不知道你聽過沒有，英國有一句著名諺語：英格蘭人的房子就是他的城堡。”蘇珊説，但是，越來越高的房價門檻把越來越多的普通英國人擋在了他們的城堡門外。

　　蘇珊告訴記者，由於國外買家的大量進入，推高房價，當地居民很不滿。所以，未來英國政府或上調投資者稅費，增加投資成本。

　　崔新生預測，隨著政府的相關調節政策出臺，無論是倫敦還是紐約的房價，或許會在未來出現下行的情況。“保值或許沒有問題，但是不會出現高增值。”

　　除了保值方面的問題，吳雲作為一位投資者，也對房地産投資提出了一些個人看法。她認為，在中國人的概念中，國外土地和房産私有化，因此不會出現中國的“70年産權”，但實際上在英國購房，購買的房産卻有多種情況。

　　“看似英國房屋多是永久産權，但是我在英國的朋友，第一次在倫敦購買的房屋卻有一半産權是政府的。”吳雲告訴記者，除此之外，與中國不同，美國、英國的房屋每年都要繳納物業稅，稅額與房屋面積而不是房屋價格相關。比如，用了3萬多英鎊購買了一套房子，其物業稅每月卻有90多英鎊。

　　“在倫敦買房的大都是外國人。”Frank告訴記者，熱衷買房的依然是亞洲人，特別是中國人。至於倫敦本地人，或者從外地來倫敦的英國人，他們都傾向於租房，因為這些英國本地人的父母都有房子，或在英國北部，或在其他地方。

　　記者從一些在倫敦購房的投資者口中了解到，與在中國購房不同，英國房屋的價格不是按面積來計價，而是按照一個單位、一棟樓這樣來報總價，比如一個房子有幾個房間、哪種房屋(平房、公寓還是別墅)、有沒有花園、有沒有停車位、地段、新舊程度、狀態等，綜合來定價。

　　“其實，不只是倫敦，哪怕是在紐約、西雅圖，買家們必須要考慮到當地的政策和法律。”李佳貝指出，“特別是地稅、房齡，必須親自去核實房子的資料。同時，找一個信得過的房地産經紀至關重要。如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地産專業律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請專業人員檢查房屋結構、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖是要花錢的，但很多購買者因忽視了這些細節，日後出現很多麻煩。”