地方兩會釋放調控新思路 分類施策成樓市政策取向

　　隨著地方兩會近日密集召開 ， 各 地 房 地 産 政 策 逐 漸 明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地産調控政策不再以一概全，而是根據各地的特點，因地制宜制定政策。

　　業內人士表示，房地産調控思路已逐漸清晰，調控將化整為零，目標則回歸支援民生和居住的本質。中央將不再把房地産調控目標鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區等安居工程，保障人民住有所居。調控決策權則是在中央整體統籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關政策，並分類進行決策。但由於短期內房地産投資在地方投資中的地位仍難以改變，為加強對地方約束力，中央仍將 對 地 方 房 價 水 平 、 供 應 規模、住房水準等方面做出明確要求。

　　國家統計局20日發佈房地産開發投資數據顯示，2013年 ， 全 國 房 地 産 開 發 投 資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，這意味著房地産開發仍然是拉動我國經濟增長的重要因素。

　　動向

　　各地因地制宜制定調控政策

　　19日，在上海市十四屆人大二次會議開幕式上，上海市市長楊雄作政府工作報告指出，房地産調控方面將嚴格執行國家房地産市場調控政策，確保住房用地供應，並要健全住房保障和供應體系。

　　楊雄説，上海新建籌措各類保障性住房和實施舊住房綜合改造5.5萬套，基本建成11萬套。完善住房保障管理機制，加快大型居住社區配套建設，推進城中村改造。

　　北京方面，北京市市長王安順作政府工作報告時指出，北京將繼續嚴格執行房地産調控各項政策措施，堅決保持房價基本穩定，促進房地産市場平穩健康發展。

　　王安順表示，北京要滿足群眾基本住房需求，深入研究住房建設規律，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房保障和供應體系。因此，今年北京將以公租房和共有産權房為重點，理順建設管理體制，建設7萬套保障性住房。年內竣工10萬套，確保在2015年提供100萬套，逐步解決北京市城鎮中低收入家庭住房困難問題。北京還要推進自住型商品房建設，加快已供地項目實施進度，新增5萬套供地，優化住房供應結構。

　　深圳市政府公報則披露，從2014年4月1日起，《〈深圳市人民代表大會常務委員會關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《試點辦法》)將在試點區域內正式實施。

　　對於原村民擁有的符合條件的違建，根據不同情況可在補繳差異化地價及罰款，進行處理確認，而符合條件的非原村民的生産經營性、商業、辦公類歷史遺留違法建築或可確權。

　　太原方面則表示，2014年將延續差別化調控，提升購房門檻，單身人員可以作為獨立家庭購房，購房年齡從原先規定的18周歲提高到20周歲。

　　值得注意的是，從現階段各地兩會對於房地産市場未來調控措施可以明顯看出，無論上海、北京、深圳還是太原，各地房地産調控措施不再一刀切，而是根據其自身特點，因地制宜制定政策。

　　住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，2014年調控政策目標便是避免房地産市場劇烈波動，並逐步引導出臺中長期房地産調控長效機制，推進房地産改革。

　　“而在長效機制出臺前，市場分化下的房地産調控政策走向將更強調針對不同城市的不同狀況，實行不同政策。”趙路興説，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出，購房門檻、貸款比例等現有調控政策力度不減，政策執行將從嚴。與此同時，多數供需均衡、價格平穩的二線城市將維持現有政策；部分供應過剩面臨價格下行風險的三四線城市調控政策或將適度鬆綁。

　　調整

　　房市分化倒逼調控謀變

　　據了解，造成房地産調控轉向的主要原因便是房地産市場分化的加劇。統計局發佈的最新數據顯示，2013年12月，新建商品住宅與上月相比，在70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。環比價格變動中，最高漲幅為1.1%，最低為下降1.7%。具體來看，合肥上漲1.1%，北京上漲0.6%，韶關下降0.2%，溫州下降1.7%。

　　同比方面分化更為明顯，12月70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。最高漲幅為21.9%，最低為下降2.8%。具體來看，北上廣深四個一線城市全線上漲超20%，南京、武漢等27個二三線城市漲幅超10%，但與此同時，蚌埠僅同比上漲1.7%，溫州則同比下跌2.8%。

　　而2014年分化還在加劇，在2013年底部分熱點二線城市密集收緊房地産調控政策後，市場預期漸趨平穩，熱點城市房價漲幅進一步趨緩。但是不同城市房地産市場分化卻再度加劇。

　　庫存方面，一線及熱點二線城市市場持續去庫存，二三線城市大多庫存積累。C R IC研究中心數據顯示，近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位，以北京為例，消化庫存週期僅6.9個月。世聯地産數據顯示，二線城市中，營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時，市場表現欠佳，去化時間多超20個月，丹東樓市庫存去化時間甚至達73.3個月。

　　而未來在供應方面，京滬供應規模仍有不足，二線城市市場庫存或將繼續積累。CRIC預測，2014年，一線城市供應仍舊相對不足，北京和上海2014年預期供應僅分別相當於2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求，以及對外來人口的強大吸附力，其市場實際潛在需求應遠遠大於當前年度成交規模。而二線城市中相對較充足，其中寧波2014年新增供應更是相當於2013年成交的183%，幾乎翻倍。

　　也正是基於此，2013年底，全國18個熱點城市出臺了穩控房價的政策措施，進一步收緊房地産調控。

　　下放

　　調控手段更具針對性

　　房地産調控決策權已明顯下放至地方，手段也趨向差別化。趙路興表示，2013年的房地産市場較以往來説，發生了明顯的變化，那就是市場極度分化。而這也意味著“一刀切”的房地産調控不再適用於現在的市場。因此，中央調控思路轉變是大勢所趨。

　　事實上，住建部副部長仇保興近日曾表示，房地産政策如今有一個鮮明轉變，就是房地産要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。房地産調控模式應該化整為零，如深圳的問題深圳解決，不必中央出政策。

　　“從改革的方向上看，政府更著眼于市場為主的調控機制，重構市場供應體系、加大供應、盤活存量。”趙路興表示，未來中央將不再將房地産調控目標鎖定在具體價格，而是將重點放在保障房、棚戶區等安居工程，保障人民住有所居。調控決策權則是在中央整體統籌的基礎上下放至地方，由地方因地制宜地制定相關政策，並分類進行決策。簡單來講，就是放開“高端”需求，發揮市場的決定性作用，保障“低端”供應，強化政策的民生托底功能。

　　中國房地産協會副會長朱中一也表示，2003年發佈的《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》中就明確了調控思路，堅持加強宏觀調控，努力實現房地産市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定；堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，分別決策，使房地産業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關産業相協調，促進經濟社會可持續發展。

　　而在此前舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，要強調調控的針對性，針對房地産市場出現的新情況，注重分類指導。北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。

　　“為加強地方的約束力，中央也將對地方房價水準、供應規模、住房水準等方面做出明確要求。”趙路興表示，一方面，由於宏觀經濟環境的不確定性，貨幣政策如果放鬆，房地産調控政策效果將有所抵消。另一方面，地方對房地産投資拉動依賴性較大，在地方債務壓頂的背景下，若承債能力下降，財政困難，地方或會被迫放鬆調控，再次對房地産調控造成影響。